Quy định về thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Đây là quy định quan trọng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), khoanh định các trường hợp thu hồi đất (THĐ) của tổ chức, cá nhân đang có QSDĐ, có tác động lớn đến quyền và lợi ích của người SDĐ, chỉ được thực hiện khi được quy định tại Hiến pháp, luật và đáp ứng tiêu chí để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Vì vậy, cần hết sức thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết số 18 và tuân thủ quy định của Hiến pháp năm 2013 để quy định rõ ràng, tránh cách hiểu khác nhau, gây vướng mắc trên thực tiễn.

Việc THĐ để thực hiện dự án nhà ở thương mại được quy định cụ thể trong các Điều 78, Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, Nhà nước THĐ để thực hiện các dự án phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng trong đó có dự án nhà ở thương mại khi có đủ điều kiện đó là:

 Điểm c, khoản 3 Điều 78 quy định: “3. Dự án, công trình phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện quy định tại khoản 4 Điều này bao gồm: “a) Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở”. Tiêu chí, điều kiện THĐ đối với các quy định tại khoản 3 Điều này gồm: “a) Dự án quy định tại điểm a khoản 3 Điều này chỉ THĐ để tạo quỹ đất đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ”.

Điểm c khoản 1 Điều 128 dự thảo quy định: “1. Các trường hợp SDĐ thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về QSDĐ, bao gồm: “c) Thỏa thuận về QSDĐ ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích SDĐ thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn”.

Như vậy, theo như các quy định trên thì việc THĐ để thực hiện “Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” (điểm c khoản 3 Điều 78) để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước thu hồi còn việc “Chuyển mục đích SDĐ thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại,…” (điểm c khoản 1 Điều 128) thì do nhà đầu tư thỏa thuận.

Một số vướng mắc

Các quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong những nội dung mới nhận được sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tuy nhiên, các nhà đầu tư và doanh nghiệp cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị mà để nhà đầu tư, doanh nghiệp thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người SDĐ là không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện, khó thu hút được vốn đầu tư vào mảng nhà ở thương mại này. Bởi lẽ, trong rất nhiều trường hợp thực tế hiện nay là việc giải phóng mặt bằng bị “ách tắc”, thậm chí là phải dừng thi công không thời hạn chỉ vì một hoặc một số ít hộ dân không chịu thỏa thuận đền bù, hoặc yêu cầu mức giá quá cao so với giá thị của thửa đất hay căn nhà đang sở hữu. Trên thực tế, đối với dự án lớn, quan trọng, tiến độ thi công yêu cầu nhanh, cấp bách thì một số nhà đầu tư, doanh nghiệp không thể đàm phán, thoả thuận được với hàng nghìn người dân trong một thời ngắn được. Do đó, để có thể triển khai được dự án, khai thông bế tắc, nhà đầu tư, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong THĐ.

Mặt khác, việc dự thảo phân tách ra trường hợp Nhà nước THĐ, dựa vào tính chất của đất như quy định tại Điều 78 và Điều 128 như trên (Nhà nước THĐ không phải là đất ở; nhà đầu tư thỏa thuận đất ở và các loại đất không phải là đất ở) còn có sự chưa hợp lý. Sự chưa hợp lý ở đây thể hiện ở chỗ, có trường hợp, nhà đầu tư, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở và mặc dù các đất này phù hợp với QH, KHSDĐ là đất ở nhưng lại không thể thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, vì theo quy định tại trường hợp điểm c khoản 2 Điều 128, đất đó phải có một phần là “đất ở”. Đây cũng là trường hợp vướng mắc lớn trên thực tế mà các nhà đầu tư, doanh nghiệp đã phản ánh trong những năm vừa qua nhưng chưa có cơ chế để tháo gỡ.

Đồng thời, liên quan đến quy định về SDĐ để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về QSDĐ, giữa Điều 128 và Điều 78 đang quy định chưa thống nhất. Cụ thể, khoản 2 Điều 128 dự thảo quy định điều kiện SDĐ để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về QSDĐ là “việc SDĐ để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước THĐ quy định tại Điều 77, khoản 1 Điều 78 của Luật này”. Điều đó có nghĩa, những đất thuộc trường hợp Nhà nước THĐ quy định tại khoản 2 Điều 78 thì nhà đầu tư có thể thực hiện theo cơ chế thỏa thuận với người dân. Tuy nhiên, khoản 5 Điều 78 dự thảo lại quy định “Các dự án, công trình không thuộc quy định tại khoản 1, 2 và 3 của điều này thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của Luật này”.

Như vậy, có thể hiểu dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở quy định tại khoản 2 Điều 78 dự thảo sẽ thuộc trường hợp Nhà nước THĐ hay là nhà đầu tư tự thỏa thuận?

Một số đề xuất

Để bảo đảm khai thông cho các dự án, thống nhất trong cách hiểu và dễ áp dụng, tác giả đề nghị cân nhắc sửa đổi quy định về tạo lập quỹ đất theo hướng sau:

Thứ nhất, đề nghị dự thảo bỏ cụm từ “Sử dụng các loại đất không phải là đất ở” tại điểm a khoản 3 Điều 78 và “Đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích SDĐ” tại điểm c khoản 1 Điều 128.

Thứ hai, nên thiết lập cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc THĐ trong trường hợp nhà đầu tư không thể tự thỏa thuận được với người SDĐ, trong đó có thể đặt ra tỷ lệ phần trăm (%) diện tích đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước cần can thiệp, để giúp cho dự án được tiếp tục triển khai.

Thứ ba, rà soát lại quy định tại Điều 78, Điều 128 dự thảo để đảm bảo thống nhất trong xác định các loại đất Nhà nước thu hồi, các loại đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận phù hợp với các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.

Trong các trường hợp thu hồi để đấu giá QSDĐ có cả dự án nhà ở thương mại, sẽ khó xác định có thuộc phạm vi phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không. Với quy định như tại dự thảo luật sẽ khó triển khai trên thực tế cơ chế thỏa thuận về QSDĐ để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Đề nghị rà soát cơ chế THĐ để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại theo hướng “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

ThS. ĐẶNG ĐỨC HUYỀN

Toà án quân sự Khu vực Quân khu 9

Trích: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 13 (Kỳ 1 tháng 7) năm 2023