Sáng 19/10, Hội thảo “Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch” cùng với sự tham dự của chuyên gia, nhà khoa học, lãnh đạo doanh nghiệp đã được Báo Đầu tư đã tổ chức. Đáng chú ý, tại Hội thảo này, các diễn giả đã có những phân tích, kiến giải, đề xuất cơ chế, chính sách phù hợp, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai, phát triển hạ tầng du lịch, dịch vụ, thúc đẩy phát triển kinh tế trong Luật Đất đai (sửa đổi).

Các chuyên gia cho rằng, phát triển hạ tầng du lịch sẽ kéo theo sự phát triển kinh tế, xã hội địa phương, nâng tầm diện mạo đô thị, tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập cho người dân,... Song thực tế, hệ thống văn bản pháp luật hiện hành chưa thực sự tạo động lực cho phát triển hạ tầng du lịch, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư cho lĩnh vực này.

Hiện cả nước có khoảng 239 dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính khoảng 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này là khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển “nóng”, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của Covid-19 thì việc thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành Du lịch, đặc biệt là việc hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý cho việc khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam là thách thức rất lớn.

Ông Lê Trọng Minh, Tổng biên tập Báo Đầu tư

Theo ông Lê Trọng Minh, Tổng biên tập Báo Đầu tư, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đang được hoàn thiện và dự kiến sẽ được Quốc hội khóa XV xem xét tại Kỳ họp thứ sáu tới đây. Tuy nhiên, một lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế nhưng dường như chưa có hành lang pháp lý thực sự khuyến khích trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng như khung pháp lý hiện hành, đó là lĩnh vực phát triển hạ tầng du lịch.

Có thể thấy, khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng về du lịch hiện nay chưa đầy đủ, chưa thuận lợi để khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch.

Tại sự kiện, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, những năm gần đây cơ sở hạ tầng du lịch được chú trọng đầu tư đã phần nào đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng du lịch Việt Nam vẫn còn những mặt hạn chế do những vướng mắc về chính sách.

Theo ông Lực, chính sách ưu đãi đối với ngành du lịch chưa được cụ thể hóa rõ trong một số luật, quy định liên quan. Đồng thời, khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn nhiều bất cập. Mặc dù, quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này.

Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ, phụ thuộc vào ngân sách của địa phương và khả năng thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân). Đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia

Vị chuyên gia này cho rằng, Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia nhưng lại không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.

Là một ngành có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, liên quan tới nhiều ngành kinh tế, thương mại, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, nâng cao đời sống người dân, ngành du lịch nên được xem xét là ngành góp phần phát triển kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa như tiêu chí nêu tại Điều 79 của dự thảo luật.

“Cần có cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất và thực hiện đấu thầu hay đấu giá các dự án du lịch hoặc các dự án nhà ở/khu đô thị kết hợp với du lịch, thương mại dịch vụ để thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực du lịch”, TS. Lực đề nghị!.

Bên cạnh đó, theo TS. Lực, việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất như trên khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho các dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển. Cùng với đó các quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ và du lịch (condotels, shophouse…) còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ.

"Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa quy định chi tiết việc cấp giấy chứng nhận đối với đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất du lịch và các loại hình BĐS du lịch hình thành trên đất du lịch", TS. Cấn Văn Lực chỉ rõ.

Về mặt cơ chế chính sách, ông Lực cũng kiến nghị, nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí với các điều kiện đi kèm. Xem xét bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bên cạnh đó, cần tăng cường chế tài đối với các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật về quy hoạch, về đầu tư phát triển du lịch nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí và tranh chấp đất đai.

Dưới góc nhìn của  mình, GS. TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội bày tỏ băn khoăn với 2 cụm từ “được thu hồi” và “phải thu hồi”.

“Vấn đề là chính sách và thực thi chính sách như thế nào để người dân không bị thiệt hại, muốn được thu hồi đất. Tiếp đó, thu hồi xong đấu thầu hay đấu giá "Giá đất khi là nông nghiệp sang đất du lịch chênh lệch rất lớn, làm sao người dân được hưởng phần thặng dư đó chứ không rơi vào túi DN…” - GS.TS Hoàng Văn Cường lưu ý.

Đồng tình với việc đưa dự án du lịch thuộc diện nhà nước thu hồi đất trong dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) song GS. TS Hoàng Văn Cường cho rằng, cần phải quy định điều kiện dự án du lịch nào mới thuộc diện nhà nước thu hồi đất.

Đỗ Hùng