Dự kiến chỉ còn quy định 3 phương pháp định giá đất

Tại Hội thảo lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị định và Thông tư sửa đổi, bổ sung một số quy định về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Tp. Đà Nẵng tổ chức ngày 10/7/2023, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân nhấn mạnh: Giá đất là nội dung quản lý Nhà nước quan trọng tác động lớn đến các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, ngân sách Nhà nước, môi trường đầu tư kinh doanh và nhận được sự quan tâm lớn từ toàn xã hội. Các quy định về giá đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã được thể chế rất sớm và đã đóng góp quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác quản lý về giá đất nói riêng.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân chủ trì và phát biểu tại Hội thảo

Trong gần 10 năm qua, giá đất đã đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế xã hội, trong đó có những tỉnh thu được 50- 60% tổng số ngân sách là từ nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, qua tổng kết thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và thực tiễn đặt ra, công tác giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện, bộc lộ rõ ở các phương pháp định giá đất; đối tượng áp dụng các phương pháp; trình tự, thủ tục, cách thức để xác định giá đất theo các phương pháp. Giá đất cũng là một nội dung nhận được nhiều ý kiến góp ý đối với dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013.

Luật Đất đai năm 2013 cũng không quy định thời gian ban hành quyết định giá đất, chỉ quy định thời điểm định giá đất, dẫn đến ở nhiều địa phương có tình trạng đã giao đất, cho thuê đất nhưng vẫn chưa có quyết định giá đất để doanh nghiệp, nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền vào ngân sách, gây ách tắc lớn...

Theo kiến nghị của nhiều địa phương, công tác định giá đất ở một số nơi vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, dẫn đến việc định giá đất cụ thể rất chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư.

Dự thảo Luật đất đai năm 2013 (sửa đổi) vừa trình Quốc hội, các phương pháp định giá đất đã rút gọn từ 5 phương pháp xuống còn 4 phương pháp. Các đại biểu Quốc hội đã đồng tình việc bỏ phương pháp thặng dư. Thủ tướng Chính phủ đã kết luận, bỏ phương pháp chiết trừ, lồng ghép vào phương pháp so sánh.

Được biết trong lần này sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, chỉ còn quy định 3 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, phương pháp so sánh chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp và cũng chỉ áp dụng vào việc xây dựng bảng giá đất.

Tuy nhiên, tại hội thảo này, rất nhiều các ý kiến thảo luận sâu về các phương pháp định giá đất và khả năng triển khai thực tế tại các địa phương, đồng thời cũng băn khoăn liệu 3 phương pháp định giá đất đã giải quyết các khó khăn, vướng mắc đặt ra tại địa phương hay chưa; đối tượng áp dụng các phương pháp định giá đã bảo đảm khơi thông được nguồn lực đất đai, giải quyết các vướng mắc mà thực tiễn đặt ra hay chưa; khả năng thực hiện trình trự, thủ tục ở địa phương và còn gặp vướng mắc nào không, bổ sung thêm nội dung nào; nội dung thực hiện chuyển tiếp để tháo gỡ cho địa phương.

Còn nhiều vướng mắc về nội dung định giá đất

Thời gian qua, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác định giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, khi triển khai các quy định tại địa phương, còn gặp nhiều khó khăn, bất cập; việc áp dụng các phương pháp định giá đất tại một số địa phương đã bộc lộ hạn chế cần được tháo gỡ.

ảnh minh họa

Theo đại diện địa phương, điều 5 của Dự thảo đề cập phương pháp so sánh được áp dụng để định giá thửa, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường. Địa phương băn khoăn đặt câu hỏi: Trong thực tế ở những thành phố lớn hay nhà đầu tư lớn có những khu đất hàng trăm hecta nhưng lại có 3 thửa đất so sánh vài trăm mét, trong khu đất đó lại có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, nhiều hình thức trả tiền khác nhau thì sẽ định giá như thế nào? Điều này khiến địa phương lúng túng trong quá trình thực hiện áp dụng. Do đó địa phương đề nghị ban soạn thảo ghi nhận để sửa đổi, bổ sung tạo thuận lợi khi triển khai.

Các ý kiến cũng kiến nghị trong các trường hợp như bồi thường tái định cư thì nên giao thẩm quyền cho địa phương xác định giá đất, từng địa phương xác định theo dự án hoặc theo khu vực, chứ không thể áp dụng hệ số chung chung cho các tỉnh, thành phố...

Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất, ngày 10/7, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký ban hành Công điện số 634/CĐ-TTg. Công điện yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất trước ngày 31/7/2023.

Trước ngày 31/7/2023, trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đã được Thường trực Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tại Thông báo số 244/TB-VPCP ngày 26/6/2023, Công điện số 469/CĐ-TTg ngày 25/5/2023, theo hướng đơn giản hóa thủ tục, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tăng cường trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu, đồng thời tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, dứt khoát không gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và quy định của pháp luật.

Được biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường thường xuyên theo dõi, kịp thời hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai đẩy mạnh công tác định giá đất, quyết định giá đất. Thành lập tổ công tác của Bộ thường xuyên theo dõi, kiểm tra, đôn đốc, xử lý các vướng mắc về định giá đất của địa phương, cơ quan, đơn vị.

Thủ tướng Chính phủ phân công Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà trực tiếp theo dõi, chỉ đạo các Bộ trưởng Bộ: Tư pháp, Tài chính, Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan chủ động phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường kịp thời hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác định giá đất theo chức năng và thẩm quyền được giao.

Việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước đột phá trong tư duy về chính sách. Tuy nhiên, câu chuyện cụ thể xác định giá đất như thế nào cho sát với thị trường là điều không hề đơn giản nhưng nội dung này là rất quan trọng trong chính sách liên quan tới tài chính đất đai. Nếu quy định không chặt chẽ, rõ ràng có thể dẫn tới tâm lý nhiều cán bộ địa phương sợ sai, không dám triển khai. Vì vậy cần hành lang pháp lí rõ ràng.

Việt Anh