Định giá đất là vấn đề hết sức quan trọng trong QLNN về đất đai; những vướng mắc trong công tác xác định giá đất đã ảnh hưởng đến huy động các nguồn lực từ đất đai trong thời gian qua. Nguyên nhân chủ yếu của những tồn tại đã được xác định trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất là do nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp; chưa thiết lập được cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường, thông tin, số liệu đầu vào chưa đủ độ tin cậy dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau.

Giá đất là nội dung quan trọng trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tác động lớn đến phát triển KT-XH, NSNN, môi trường đầu tư kinh doanh và nhận được sự quan tâm lớn từ toàn xã hội. Những năm qua, chính sách về giá đất từng bước được hoàn thiện, góp phần tăng nguồn thu cho NSNN, tăng cường QLNN đối với đất đai, khuyến khích tổ chức, cá nhân SDĐ tiết kiệm, hiệu quả, tạo nguồn thu ổn định cho NSNN năm sau cao hơn năm trước.

Tuy nhiên, kết quả tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW, tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, đến nay một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, bộc lộ một số hạn chế như: Một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường QSDĐ, chưa phù hợp với công tác QLNN về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất; quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn.

Bên cạnh đó, việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,… dẫn đến khối lượng công việc định giá đất cụ thể lớn tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh, trong khi năng lực cơ quan định giá, Hội đồng thẩm định giá đất còn hạn chế. Quy định về việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể, tuân thủ pháp luật về đấu thầu dẫn đến một số trường hợp không lựa chọn được đơn vị tư vấn thực hiện, kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ định giá đất. Một số tồn tại đã được khắc phục ngay thông qua sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật đất đai như Nghị định số 10/2023/NĐ-CP và các văn bản hành chính hướng dẫn thực hiện.

Trong quá trình tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nội dung tài chính đất đai, giá đất nhận được hơn 1 triệu lượt ý kiến góp ý, là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn của xã hội thông qua tất cả hình thức lấy ý kiến: Hội nghị, hội thảo, góp ý bằng văn bản, góp ý qua trang thông tin điện tử,…

Ban soạn thảo đã nghiêm túc nghiên cứu, tiếp thu các ý kiến góp ý của nhân dân, bộ, ngành, địa phương đối với nội dung này, dự thảo Luật đã hoàn thiện các quy định về giá đất, về cơ bản thể chế đầy đủ chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW và bảo đảm tính kế thừa của hệ thống pháp luật.

Dự thảo Luật đã quy định khái quát 4 phương pháp định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất). Tuy nhiên, nội dung này đã nhận được một số ý kiến của Đại biểu Quốc hội thông qua phiên thảo luận tại Tổ ngày 9/6/2023 đề nghị luật hoá tối đa các phương pháp định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tiếp thu các ý kiến này, cơ quan soạn thảo đã dự kiến quy định cụ thể 3 phương pháp định giá đất trong Luật, bao gồm: So sánh trực tiếp; thu nhập; hệ số điều chỉnh giá đất. Luật hóa các quy định cụ thể về cách thức, nội dung, trình tự thực hiện định giá đất đối với 3 phương pháp định giá đất đã đề xuất và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể để bảo đảm tính minh bạch, tính chính xác, thống nhất trong việc xác định giá đất, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể tại địa phương, bảo đảm tiến độ định giá giảm thời gian chờ đợi của nhà đầu tư, đơn giản hóa thủ tục khơi thông nguồn lực đất đai.
Dự thảo Luật cũng quy định chi tiết nguyên tắc định giá đất phải theo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất,…

Đặc biệt, dự thảo Luật cũng làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải bảo đảm giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền SDĐ mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc SDĐ theo thị trường.

Dự thảo Luật cũng sẽ bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, đồng thời quy định bảng giá đất xây dựng lần đầu được công bố và thực hiện từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung định kỳ và điều chỉnh, bổ sung trong trường hợp cần thiết và xác định phạm vị được áp dụng bảng giá đất rộng hơn để tính tiền SDĐ, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, công nhận QSDĐ, thuế, phí, lệ phí,… đồng thời, quy định chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo quy định mới của Luật Đất đai.

Dự thảo Luật còn có quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, gia hạn SDĐ, chuyển hình thức SDĐ điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích SDĐ, thời hạn SDĐ.

Đồng thời, quy định rõ UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, gia hạn SDĐ, chuyển hình thức SDĐ, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của HĐND, UBND trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, còn có tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất, trong đó số định giá viên và thẩm định giá viên có tỉ lệ không thấp hơn 50% nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá đất và bảo đảm tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.

Quy định giá đất để tính thuế SDĐ phi nông nghiệp và tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được ổn định cho chu kỳ 5 năm; tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó. Quy định này để doanh nghiệp chủ động hạch toán tiền thuê đất trong quá trình sản xuất, kinh doanh nhằm ổn định môi trường đầu tư.

Được biết, Chính phủ cũng đang gấp rút hoàn thiện Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.

TS. ĐINH VĂN LỰC

Liên hiệp các Hội Khoa học kỹ thuật Việt Nam

Nguồn: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 17+18 (Kỳ 1+2 tháng 9) năm 2023