Luật Đất đai (sửa đổi) đã hướng đến xây dựng bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường và được công bố, cập nhật hàng năm; giải quyết một vấn đề rất lớn liên quan đến chính sách đền bù, bồi thường khi mà người dân bị thu hồi đất; kỳ vọng sẽ giải quyết được tốt hơn những vấn đề khiếu kiện liên quan đến đất đai.

Nhiều điểm thay đổi đột phá

Trong Luật Đất đai (sửa đổi), có nhiều điểm thay đổi đột phá. 

Thứ nhất, quan điểm tiếp cận trong quản lý đất đai của Luật này có sự khác biệt cơ bản so với trước. Trước đây, chúng ta còn sử dụng nhiều biện pháp quản lý hành chính mang tính chất áp đặt nhưng Luật Đất đai (sửa đổi) lần này chuyển sang hướng sử dụng nhiều hơn các cơ chế về thị trường để đảm bảo yếu tố về mặt lợi ích được điều tiết theo cơ chế thị trường. Điển hình như chúng ta bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường và được công bố, cập nhật hàng năm.

Thứ hai, thường vướng mắc liên quan đến giá đất là vấn đề định giá đất nhưng trong Luật Đất đai (sửa đổi), việc định giá đất quy định rất rõ về phương pháp, cách thức, nguyên tắc và dựa trên những nguyên tắc đấy thì Chính phủ sẽ ban hành ra những nghị định hướng dẫn cụ thể. Đây là cơ sở để chúng ta tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn mà hiện nay công tác định giá đất đang vướng.

Thứ ba, Luật Đất đai (sửa đổi) đã hướng đến giải quyết một vấn đề rất lớn liên quan đến chính sách đền bù, bồi thường khi mà người dân bị thu hồi đất. Trước đây, người dân thường không bằng lòng khi thu hồi đất vì thường là chúng ta sẽ xác định giá đất không được sát với giá trị của thị trường, hoặc là bồi thường tái định cư thì cũng không đảm bảo cho người dân có một chỗ ở tương xứng với nơi ở cũ.

Với Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 đã đáp ứng được nhu cầu của Nghị quyết số 18 là bồi thường, tái định cư phải giúp cho người dân có thể có những điều kiện đảm bảo cuộc sống, điều kiện về sinh hoạt và việc làm bằng hoặc là có thể tốt hơn nơi ở cũ. Đây là điều đã được thiết lập khá rõ trong cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thứ tư, là Luật Đất đai (sửa đổi) đã tập trung vào giải quyết là phương thức chuyển giao đất đai giữa các chủ thể. Ví dụ, đất đai đưa vào sản xuất kinh doanh thì thực hiện theo phương thức, trường hợp nào thì giao tiếp trực tiếp, trường hợp nào thì phải thực hiện thu hồi và trường hợp nào thì thông qua phương thức thỏa thuận. Đặc biệt là khi thực hiện các phương thức thu hồi và chuyển giao đất đai cho các hoạt động có mục đích kinh doanh thì thường là phải thực hiện thông qua đấu thầu, đấu giá để đảm bảo rằng chúng ta sẽ phân phối được lợi ích địa tô tăng lên nhằm đảm bảo lợi nhuận hài hòa.

Thứ năm, rất quan trọng là trong Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định rất rõ cơ chế, phương thức xử lý những vấn đề tồn đọng như là công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người dân có đất nhưng lại không có các loại giấy tờ hoặc là có đất đã sử dụng mà không tuân thủ pháp luật nhưng mà nó lại phù hợp với quy hoạch, phù hợp với thực tế. Thậm chí là có những trường hợp được cấp đất không đúng thẩm quyền nhưng đến nay thì vẫn là phù hợp với quy hoạch, phù hợp với thực tế. Đây cũng là một trong những nội dung trọng tâm mà bấy lâu nay người dân rất quan tâm thì trong Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa ra các phương thức xử lý khá rõ.

Đại biểu Phạm Văn Hòa – Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp: Luật Đất đai (sửa đổi) với vị trí đặc biệt quan trọng trong hệ thống pháp luật và sức ảnh hưởng, tác động mạnh mẽ về mọi mặt, vì vậy, việc thông qua dự luật nhận được sự quan tâm, chờ đợi của đông đảo người nhân dân và các đối tượng chịu sự tác động. Để Luật Đất đai (sửa đổi) khi được thông qua có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 sớm được thực thi, phát huy hiệu quả trong thực tiễn cuộc sống, Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan cần quan tâm triển khai kịp thời việc ban hành các Nghị định, văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành luật; tránh tình trạng để luật phải chờ nghị định;... Ngoài ra, công tác phổ biến, tuyên truyền về những điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi); nội dung trọng tâm của Luật tới người dân, doanh nghiệp cũng cần phải được tăng cường, đổi mới để các đối tượng chịu sự tác động của chính sách nắm vững và thực hiện theo đúng quy định.

PGS.TS Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Trường Đại học Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội: Dự án Luật Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng trong hệ thống pháp luật và có tầm ảnh hưởng lớn. Tôi cũng kỳ vọng, Luật Đất đai sửa đổi sẽ góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong điều kiện hội nhập. Đồng thời; giải quyết các chồng chéo, vướng mắc phát sinh từ thực tiễn; tăng cường quản lý đất đai cả về diện tích, chất lượng, giá trị kinh tế... hài hòa quyền, lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh. Phát huy nguồn lực đất đai, tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao;…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA): Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với hầu hết dự án phát triển kinh tế - xã hội, trừ nhà ở thương mại. Trong đó, quy định doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để xây dự án nhà thương mại có thể dẫn đến hệ quả thị trường sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung nhà ở trong 5-7 năm. Điều này doanh nghiệp có sẵn quỹ đất xây nhà ở thương mại, đã được phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các khu đô thị quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường. Về kỳ vọng giảm giá bất động sản, khơi thông thanh khoản sau Luật Đất đai sửa đổi, các chuyên gia cho biết giá nhà khó xuất hiện những đợt sụt giảm nhưng có thể bình ổn hơn và tăng trưởng về dài hạn.

Sẽ giải quyết tốt hơn những vấn đề khiếu kiện liên quan đến đất đai

Việc khiếu kiện liên quan đến đất đai liên quan nhiều đến đền bù, giải phóng mặt bằng. Khi mà nhà nước không đáp ứng được mức đền bù thỏa đáng, sát với giá trị thị trường và bù đắp lại được cho người dân có một chỗ ở không bị thua thiệt. Như vậy, trong quy định về cơ chế bồi thường, tái định cư được quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi) đã được quy định khá rõ.

Thứ nhất là việc xác định giá đất phải rất sát với giá thị trường. Nguyên tắc đầu tiên là phải sử dụng phương pháp so sánh để xem là thị trường đang giao dịch bao nhiêu. Như vậy phải xác định giá đất sát với giá thị trường.

Còn nếu như giá đất đó không sát với giá thị trường thì khi đó sử dụng bảng giá đất và nhân với hệ số. Bảng giá đất đã được xác định là công bố hàng năm và sát với thị trường, không còn tình trạng thấp như trước kia. Như vậy, việc xác định giá đất để bồi thường, tái định cư trước hết là sẽ đảm bảo không quá thấp, không có sai lệch và tương đối phù hợp.

Thứ hai là về tái định cư, trong Luật quy định rất rõ khu vực tái định cư phải được đầu tư xây dựng hạ tầng và có các tiêu chí. Nếu như khu vực ở nông thôn thì các yếu tố về hạ tầng nó phải đạt được tiêu chí tối thiểu là khu vực nông thôn mới, thậm chí phải cao hơn.

Đối với khu vực thành thị thì khu vực tái định cư phải đạt được tất cả những tiêu chí của hạ tầng như là một khu đi đô thị. Điều đó chứng tỏ rằng, nhà nước sẽ đáp ứng được các điều kiện về cuộc sống cho người dân. Từ đó, các khu vực tái định cư cũng phải được xác định ưu tiên. Trước hết, nếu như người dân di dời thì cố gắng tìm cho họ nơi gần nhất ngay tại địa bàn đó cùng xã, phường. Nếu tại địa bàn đó không có thì mở rộng ra trong địa bàn quận, huyện đấy, tức là mở rộng những nơi có sự tương đồng và những nơi được lựa chọn để ở cũng sẽ được ưu tiên. Việc ưu tiên được xem là lựa chọn những khu vực cùng quy hoạch đất để ở, chứ không phải tái định cư là đưa người dân vào chỗ ở khó khăn còn dành đất thuận lợi để mang đi bán, đấu giá, thu tiền.

Trong Luật Đất đai (sửa đổi) đã hướng đến việc bảo vệ cho người dân có đất bị thu hồi và đảm bảo cho người dân có được lợi ích thỏa đáng. Như vậy, kỳ vọng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giải quyết được tốt hơn những khiếu kiện liên quan đến đất đai.

Vấn đề thứ hai liên quan đến nguồn gốc đất đai không rõ ràng, rất dễ diễn ra tranh chấp. Để giải quyết bất cập này, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định rất rõ về việc xác định cấp giấy chứng nhận cho những người dân có nguồn gốc về đất đai, thậm chí người dân đã sử dụng đất từ lâu đời rồi nhưng không có giấy tờ hoặc là có thể sử dụng nó một giai đoạn nào đó chưa phù hợp thì trong Luật đã đưa ra phương án xử lý, giải quyết. Nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân, trong Luật Đất đai đã nhấn mạnh: “Nhà nước có trách nhiệm phải cấp giấy chứng nhận cho những người có điều kiện”. Điều đó thể hiện rất rõ sự cương quyết trong việc thực thi Luật, trách nhiệm của Nhà nước đối với quyền lợi cho người dân.

Phương Anh