Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai năm 2013, việc quy định cả vợ và chồng cùng đứng tên trên GCN đã làm tăng tỷ lệ GCN có cả tên vợ và chồng, qua đó đảm bảo quyền của phụ nữ nói riêng và quyền của người SDĐ nói chung, tạo cơ hội cho phụ nữ chủ động tham gia các hoạt động KT-XH.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc cấp GCN chỉ có tên người chồng với đối tượng là hộ gia đình và đối tượng là vợ và chồng có chung QSDĐ vẫn còn nhiều (khoảng 12 triệu GCN). Nguyên nhân là do nguồn lực của Nhà nước để triển khai thủ tục cấp đổi còn hạn chế, người dân chưa nắm rõ các quy định của pháp luật để yêu cầu cấp đổi và từ chính quy định: “… việc cấp đổi GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN QSDĐ để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu” của LĐĐ năm 2013 tại khoản 4 Điều 98 và được giữ nguyên tại Điều 143 khoản 4 dự thảo LĐĐ (sửa đổi). Điều này vô hình chung đã làm mất đi ý nghĩa của quy định GCN QSDĐ phải ghi tên của họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Theo quy định của pháp luật về đất đai năm 2013 thì việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với cả người SDĐ và người quản lý đất, tuy nhiên việc cấp GCN được thực hiện theo nhu cầu của người SDĐ. Vì vậy, đối với các GCN đã cấp cho hộ gia đình có chung QSDĐ hoặc có chung QSDĐ của vợ và chồng nhưng GCN chỉ ghi tên người chồng trong khi pháp luật không có cơ chế bắt buộc phải đổi GCN dẫn đến tình trạng nhiều GCN chưa được cấp đổi mang tên cả vợ và chồng.

Cấp đổi GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng sang GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là trách nhiệm của Nhà nước, cụ thể là sửa khoản 4 Điều 143 dự thảo Luật: “… Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì phải thực hiện thủ tục cấp đổi sang GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”.

Chính phủ xây dựng lộ trình, nghiên cứu quy định trình tự, thủ tục cấp đổi, có chính sách miễn phí cấp đổi GCN QSDĐ trong trường hợp này.

Về thu hồi đất

Việc thu hồi đất đang gây bất lợi cho nữ nhiều hơn nam. Nguyên nhân là do nhiều trẻ em gái và phụ nữ chưa kết hôn đang ở với cha mẹ, tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ “có QSDĐ chung” trong hộ gia đình của cha mẹ. Tuy nhiên, phụ nữ sau khi lấy chồng, về sống trong gia đình nhà chồng, họ không phải là người “có QSDĐ chung” với gia đình nhà chồng. Mặc dù họ có thể là người SDĐ chính (theo đúng nghĩa đen của từ này). Ví dụ: Bố mẹ chồng già yếu, chồng đi làm ăn xa, con dâu là người trực tiếp SDĐ cho các hoạt động như cày cấy, chăn nuôi, trồng trọt,… trên đất mà hộ gia đình nhà chồng có QSDĐ hoặc con dâu là người tạo ra thu nhập chính cho gia đình bằng việc mở cửa hàng, bán tại nhà đất mà bố, mẹ chồng và chồng có quyền sử dụng.

Vì vậy, quy định: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, bảo đảm thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” tại khoản 2 Điều 89 là đúng, nhưng chưa đủ để bảo đảm bình đẳng giới. Vì chủ thể được bồi thường là người có đất bị thu hồi. Như vậy, con dâu hoặc con rể (trên thực tế chủ yếu là con dâu) sống chung với gia đình nhà chồng hoặc nhà vợ - người trực tiếp SDĐ bị thu hồi - bị mất nguồn sinh kế, bị loại khỏi các chính sách bồi thường cũng như hỗ trợ của Nhà nước, khi Nhà nước thu hồi đất.

Ý kiến để giải quyết vấn đề giới này: Một là, mở rộng chủ thể được hưởng chính sách bồi thường và hỗ trợ đến những người trực tiếp SDĐ, hay có sự ảnh hưởng trực tiếp khi bị thu hồi đất.

Hai là, có thể gọi họ là người sống cùng với người có đất bị thu hồi. Như vậy, chủ thể được hưởng bồi thường và hỗ trợ sẽ là người có đất bị thu hồi và người sống cùng với người có đất bị thu hồi. Để tránh cụm từ người sống cùng với người có đất bị thu hồi bị hiểu khác nhau, cụm từ này được cần được giải thích tại Điều 3 của dự thảo Luật. Chủ thể này cần ít nhất 3 điều kiện: (1) Con dâu hoặc con rể, vợ hoặc chồng của người có đất bị thu hồi (2) Trực tiếp SDĐ mà bố mẹ chồng hoặc bố mẹ vợ, chồng hoặc vợ là người có đất bị thu hồi (3) Thời gian sống cùng và trực tiếp SDĐ từ khi kết hôn năm.

Về quy định liên quan đến việc bỏ đối tượng là hộ gia đình sử dụng đất

Dự thảo Luật quy định theo hướng bỏ đối tượng là hộ gia đình SDĐ vì hiện nay việc xác định các thành viên trong hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về QSDĐ mà trên GCN QSDĐ chỉ ghi tên của chủ hộ gia đình. Đồng thời, dự thảo Luật có quy định xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp hộ gia đình đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận QSDĐ trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành để đảm bảo đầy đủ quyền và nghĩa vụ cho các thành viên trong hộ gia đình. Tuy nhiên, có ý kiến đề nghị cần tiếp tục duy trì quy định về hộ gia đình trong dự thảo Luật do đây là chủ thể có tính lịch sử, tham gia sâu vào quan hệ đất đai và thực tế hiện nay còn nhiều giấy tờ (GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi tên chủ SDĐ là hộ gia đình,...).

Về vấn đề bỏ khung giá đất: Để giá đất theo cơ chế đấu giá trong điều kiện bình thường. Vấn đề đầu cơ đất, tích tụ đất đai, hạn mức SDĐ,... Chúng ta cần chú ý đến tình huống thao túng, thu gom đất đai,... Thao túng và từng bước chiếm lĩnh thị trường của các nhà tài phiệt, giới bất động sản thao túng đươc đất đai sẽ chiếm lĩnh nhiều diện tích đất, đầu cơ, chờ thời tăng giá. Đây là vấn đề vô cùng quan trọng của thị trường QSDĐ trong thị trường bất động sản. Các căn cứ và quy trình xác định giá đất đầu tư kinh doanh bất động sản,… là vấn đề khá nhạy cảm và tiểm ẩn rủi ro.

Vấn đề hài hòa lợi ích của Nhà nước, Nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi: Điều hòa vấn đề địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2 luôn luôn khó khăn với giá đất trước khi có Dự án và sau khi có dự án chênh nhau khoảng 50-700 lần. Việc góp QSDĐ vào sản xuất kinh doanh, thay vì nhận tiền một lần sẽ đảm bảo cơ chế an toàn và khoản tiền SDĐ sẽ trở thành khoản tiền thu đều đặn cho người dân, Nhà nước thu tiền SDĐ đều đặn, Nhà đầu tư không phải dồn tiền trả một lần mà trả dần theo tiến độ của dự án.

Những vấn đề chuyển tiếp và rủi ro khi triển khai các quy định mới mà chưa được thử nghiệm

Đề nghị cân nhắc về các quy phạm ban hành phải có tính lường trước, tính dự báo các tình huống có thể xảy ra. Mở rộng chủ thể được hưởng chính sách thu hồi, bồi thường tái định cư. Cần nghiên cứu cẩn trọng ý kiến về vấn đề thâu tóm đất đai của nhóm lợi ích. Sau khi tích tụ một lượng đất đai lớn từng vùng thì việc làm giá và quyết định giá sẽ bị nhóm thâu tóm đất đai chi phối. Sự tác động chính sách đất đai của Nhà nước và thiết chế sở hữu toàn dân đối với đất đai, các dự án đô thị, các dự án vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

PGS. TS. DOÃN HỒNG NHUNG

Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Trích: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 13 (Kỳ 1 tháng 7) năm 2023