Thực trạng tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài đầu tư vào bất động sản, sở hữu bất động sản nhà ở tại Việt Nam

Hiện nay, hệ thống pháp luật của Việt Nam liên quan đến thị trường BĐS về cơ bản đã đầy đủ, đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập kinh tế quốc tế và thu hút vốn đầu tư nước ngoài, theo đó đã có nhiều quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài khi tham gia đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam như: Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài; cho phép người nước ngoài khi nhập cảnh vào Việt Nam, nếu có nhu cầu thì được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam,...

Bên cạnh những tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam, trong thời gian qua còn có xuất hiện hiện tượng cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam nhằm sở hữu đất đai, nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức đầu tư gián tiếp gây khó khăn trong công tác quản lý và thống kê, cụ thể như:

Đầu tư thông qua cá nhân người Việt Nam để thành lập doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS dưới (Tổ chức, cá nhân nước ngoài góp 49% vốn điều lệ trở xuống, cá nhân Việt Nam góp 51% vốn điều lệ trở lên). Tại một số địa phương, trong thời gian vừa qua, có xuất hiện xu hướng một bộ phận nhà đầu tư nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam với hộ chiếu du lịch, không có nhu cầu đầu tư, kinh doanh nhưng tham gia các hoạt động thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và các quy định có liên quan để được cư trú dài hạn, hợp pháp tại Việt Nam.

Một số tổ chức, cá nhân nước ngoài thông qua các tổ chức, cá nhân Việt Nam để đầu tư tại các lô đất thuộc khu vực, vị trí liên quan tới QP-AN, có thời hạn SDĐ lâu dài sau đó mua lại phần vốn góp của bên Việt Nam (để lách Luật Đầu tư, Luật Đất đai). Một số tổ chức trong nước sau khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất để tiếp tục thực hiện dự án đầu tư đã tiến hành đổi tên doanh nghiệp, tăng vốn đầu tư bổ sung cổ đông (trong đó có đối tượng là người nước ngoài).

 Hình thức nhà đầu tư nước ngoài đầu tư thông qua hình thức cho các cá nhân người Việt Nam vay tiền để thành lập doanh nghiệp và thế chấp bằng toàn bộ cổ phần, 559 phần vốn góp tại doanh nghiệp; mọi quyết định hoạt động của doanh nghiệp đều phải thông qua và chịu sự chỉ đạo của bên cho vay.

 Đầu tư thông qua việc kết hôn với người Việt Nam, thành lập doanh nghiệp do người Việt Nam đứng tên. Tuy nhiên, mọi hoạt động của doanh nghiệp đều do phía nước ngoài điều hành. Các doanh nghiệp này chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà hàng ăn uống, khách sạn quy mô nhỏ, các dịch vụ giải trí.

Quy định pháp luật về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Pháp luật về nhà ở hiện hành đã có các quy định cụ thể về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài. Theo đó, nhóm đối tượng này được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam (pháp luật về nhà ở quy định về đối tượng được phép sở hữu; hình thức sở hữu; điều kiện sở hữu và khu vực được sở hữu nhà ở tại Việt Nam,...) trong các dự án nhà ở thương mại, trừ khu vực đảm bảo QP-AN theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Pháp luật về kinh doanh BĐS cũng có những quy định cụ thể về điều kiện, đối tượng,... Được kinh doanh nhà ở nói riêng và BĐS nói chung. Với việc kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây phát triển mạnh, các hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương được ký kết thành công nhiều thì Việt Nam dự báo sẽ là môi trường thu hút đầu tư của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Cùng với việc thu hút lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam thì cũng sẽ có một lượng lớn chuyên gia, người nước ngoài tới định cư, làm việc và có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối chiếu quy định pháp luật về đất đai hiện hành lại chưa có quy định về chế độ SDĐ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài.

Khuyến nghị về việc nghiên cứu, bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài

Thứ nhất, theo quy định của pháp luật hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tư cách là người được Nhà nước cho phép mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không khống chế về số lượng nhà mua nhưng không được phép kinh doanh BĐS. Thiết nghĩ, chủ thể có quyền sở hữu thì có quyền chuyển dịch hay nói cách khác là có quyền kinh doanh BĐS. Việc giao dịch sẽ góp phần làm cho thị trường BĐS thêm sôi động, giúp cho sự canh tranh lành mạnh giữa các chủ thể là các công ty trong nước với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Do vậy, khi sửa đổi Luật Đất đai cùng với sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, các nhà làm luật phải đồng bộ hoá quy đinh cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua bán cho thuê nhà ở, tài sản BĐS khác như nhà đầu tư trong nước.

Thứ hai, trong trường hợp nhà đầu tư Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm được SDĐ thuê để tham gia các giao dịch QSDĐ. Luật Đất đai năm 2013, việc SDĐ của nhóm chủ thể này dựa trên mục đích SDĐ là căn cứ để tiếp cận hình thức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài SDĐ cho mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ còn SDĐ cho các dự án khác thi tiếp cận hình thức thuê đất. Kế thừa được tinh thần đó, tại điểm b khoản 2 Điều 44 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bổ sung coi QSDĐ là hàng hóa đã có sự mở rộng hơn, không chỉ quy định là QSDĐ giao có thu tiền SDĐ và thuê đất trả tiền 1 lần cho toàn bộ quá trình thuê mới là QSDĐ hàng hóa. Quy định này chính thức mở rộng thêm quyền cho nhà đầu tư, chủ yếu là nhà đầu tư còn khó khăn về phương diện tài chính có thêm nguồn lực để kinh doanh.

Ngoài ra, pháp luật hiện hành quy định chưa thật sự cụ thể, minh bạch, thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp gây nhiều khó khăn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cụ thể: Trong trường hợp họ muốn xác lập quyền sở hữu nhà và SDĐ, do pháp luật quy định nhiều thủ tục nên nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài thường có xu hướng nhờ người thân hoặc bạn bè đứng tên mua nhà. Từ đó, dễ dẫn đến các rủi ro và các tranh chấp phát sinh sau này. Vì vậy, để tránh những phát sinh rủi ro không đáng có, cần cải cách thủ tục hành chính liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, sử dụng hệ thống mạng nhằm đơn giản hóa việc nộp hồ sơ, tạo điều kiện cho việc quản lý người Việt Nam định cư tại nước ngoài, cũng như bảo đảm quyền và nghĩa vụ cho họ.

Trên cơ sở chủ trương, chính sách của Nhà nước về việc tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các quyền liên quan đến quan hệ dân sự, thương mại,... tại Việt Nam. Chính vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đảm bảo sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư BĐS, Luật Nhà ở,… Đồng thời, cần ban hành các văn bàn hướng dẫn như các nghị định, thông tư góp phần làm cho các quy định của pháp luật chuyên ngành được sống động, góp phần nâng cao hiệu quả thực thi của pháp luật trong thực tế.

TS. NGÔ NGỌC DIỄM; ThS. ĐÀO THU HƯƠNG

Trường Đại học Văn hóa Hà Nội

Nguồn: Tạp chí TN&MT số 11+12/2023