Ảnh minh họa

Những hạn chế, bất cập về xác định giá khởi điểm

Thứ nhất, sự chính xác của các phương pháp định giá đất ảnh hưởng lớn đến giá đất khởi điểm được phê duyệt. Việc chưa quy định cụ thể nguyên tắc lựa chọn, áp dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá đất, việc áp dụng các phương pháp khác nhau dẫn đến sự chênh lệch giá (cả chục lần) sẽ ảnh hưởng đến xác định giá đất khởi điểm.

Thứ hai, chủ thể xác định giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ chưa quy định rõ ràng, thống nhất. Theo Nghị định số 135/2016/ NĐ-CP; Nghị định số 123/2017/NĐ-CP thì chủ thể thực hiện xác định giá khởi điểm tùy thuộc vào giá trị thửa đất sẽ do Sở TN&MT hoặc sở tài chính xác định và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, hoặc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, Điều 9 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 lại quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất chỉ có Sở TN&MT tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Thông tư số 02/2015/ TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất, quy định giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là giá đất cụ thể, do UBND cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất. Tuy vậy, chưa có sự thống nhất về thẩm quyền trong xác định giá khởi điểm và ủy quyền, phân cấp phê duyệt giá khởi điểm của UBND cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, có quan điểm cho rằng có sự thiếu độc lập, khách quan và chuyên nghiệp của chủ thể xác định giá khởi điểm cũng ảnh hưởng không tốt đến xác định giá đất khởi điểm.

Thứ ba, phương pháp định giá đất được áp dụng xác định giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ khi giao đất chưa được luật quy định cụ thể. Sở TN&MT có được quyền áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá không trong trường hợp xác định giá khởi điểm do Sở TN&MT thực hiện không quy định rõ phương pháp áp dụng. Gần đây, Bộ Tài chính mới ban hành Thông tư số 04/2022/TT-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan tài chính địa phương thuộc UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Theo đó, các sở Tài chính có nhiệm vụ chủ trì báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định tăng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ trong trường hợp thửa đất hoặc khu đất đấu giá thuộc đô thị, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có lợi thế, khả năng sinh lợi.

Thứ tư, giá đất Nhà nước xác định thấp hơn rất nhiều so với thị trường, mà nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, nhưng trên thực tế, giá đất giao dịch trên thị trường đã chênh lệch rất lớn so với giá đất Nhà nước xác định.

Thứ năm, Luật không quy định rõ ràng và có cơ chế bảo đảm việc thực hiện thuê tổ chức tư vấn định giá đất độc lập, nên thực tế chưa thực sự chú trọng vai trò của tổ chức tư vấn giá đất, dẫn đến xác định giá đất nói chung và giá đất khởi điểm để đấu giá nói riêng thiếu tính chuyên nghiệp và khách quan. Bên cạnh đó, những hạn chế về phương pháp định giá đất, chủ thể xác định giá khởi điểm và sự thiếu thống nhất trong các quy định pháp luật và những yếu tố chủ quan khác đã dẫn đến việc xác định giá khởi điểm trong hoạt động đấu giá QSDĐ thiếu tính khách quan, chuyên nghiệp, độc lập.

Thứ sáu, Dự thảo Luật Đất đai bỏ khung giá đất. Quy định bảng giá đất chỉ áp dụng trong một số trường hợp, còn lại xác định theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh xác định trên cơ sở nguyên tắc chung là sát với giá thị trường. Quy định này được coi là một bước tiến bộ. Tuy nhiên, việc xác định giá đất sát giá thị trường còn rất nhiều khó khăn, vướng mắc, cơ chế thực thi trên thực tiễn còn nhiều vấn đề cần được xem xét cho phù hợp.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất

Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 tại Hội nghị lần thứ 5 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và SDĐ. Nghị quyết đã đặt ra yêu cầu bãi bỏ khung giá đất và trao trực tiếp cho UBND cấp tỉnh trách nhiệm xây dựng bảng giá đất phù hợp giá thị trường. Yêu cầu này cần sớm được thể chế hóa.

Cần xây dựng hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất gắn với hệ thống thông tin đất đai. Nhanh chóng xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin về đất đai, hiện đại, minh bạch, chính quy, số hóa quản lý trên máy tính thay thế cho các thông tin tài liệu dạng giấy sẽ là căn cứ, điều kiện quan trọng để thực hiện định giá đất nói chung và giá đất khởi điểm cho đấu giá QSDĐ chính xác.

Luật Đất đai hiện hành quy định chủ tịch hội đồng thẩm định giá đất là chủ tịch UBND cấp tỉnh và UBND cấp tỉnh là cơ quan có quyền quyết định giá đất cụ thể nên đã có những trường hợp không bảo đảm sự minh bạch, khách quan, công bằng trong việc xác định giá đất để giao đất hoặc giá khởi điểm để đấu giá đất. Để khắc phục thực trạng này, có thể nghiên cứu giao cho cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan này được thuê các tổ chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Hội đồng thẩm định giá đất nên gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Việc này sẽ hạn chế được tình trạng lạm quyền do được giao nhiều nội dung quản lý trong cùng một cơ quan.

Cần có quy định cụ thể hơn về cơ chế hoạt động của hội đồng thẩm định giá đất và việc bắt buộc phải thuê tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập thực hiện thẩm định giá đất làm căn cứ xây dựng giá cụ thể. Đề cao vai trò của tổ chức tư vấn giá đất để tham gia xây dựng giá đất nhà nước. Phát triển các tổ chức dịch vụ công và dịch vụ tư về xác định giá đất, từng bước tiến đến xã hội hóa việc định giá đất.

Hoàn thiện cơ sở dữ liệu định giá, chuẩn xác của các phương pháp định giá đất; quy định cụ thể về phương pháp định giá đất được áp dụng trong xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất; cần quy định cụ thể, đầy đủ về áp dụng giá đất cụ thể làm giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ; đối với thửa đất có điều kiện áp dụng nhiều phương pháp định giá đất thì phải áp dụng 2 hoặc nhiều phương pháp để so sánh và lựa chọn kết quả định giá đất có lợi nhất cho NSNN.

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), từ Điều 132 đến Điều 136 cũng chưa làm rõ được trách nhiệm của các cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất như yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Dự thảo cũng chưa làm rõ nội hàm của khái niệm “giá thị trường trong điều kiện bình thường”. Các quy định về các vấn đề nêu trên cần cụ thể, rõ ràng, chặt chẽ, minh bạch hơn để bảo đảm tính khả thi cao trong thực tiễn.

Như vậy, việc hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề xác định giá đất khởi điểm để đấu giá QSDĐ sẽ góp phần minh bạch trong hoạt động đấu giá đất, phân chia điều chỉnh đất đai một cách khách quan, công bằng, hiệu quả hơn cho phát triển KT-XH, tăng nguồn thu cho NSNN; giảm thiểu tình trạng tiêu cực trong quản lý đất đai, hạn chế dự án treo, đầu cơ đất; góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội.

TS. NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG

Trường Đại học Luật Hà Nội

Trích: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 14 (Kỳ 2 tháng 7) năm 2023