Giá đất, định giá đất và điều tiết giá trị gia tăng từ đất

Giá đất trao đổi trên thị trường là giá cả cá biệt, không phải là giá thị trường chung như hàng hóa thông thường

Đất đai được trao đổi trên thị trường cũng chịu tác động của quy luật cung - cầu và được hình thành do sự thống nhất giữa người bán và người mua. Tuy nhiên, giá đất không thể được giải thích hoàn toàn bằng lý thuyết giá của hàng hóa thông thường để hình thành một mức giá chung cho cả thị trường, bởi đất đai có những đặc điểm kinh tế mà không một loại hàng hóa nào khác có được.

Thứ nhất, đất đai không phải là sản phẩm của lao động và không thể sản xuất thêm theo ý chí của con người. Nếu nguồn cung của phần lớn hàng hóa có thể gia tăng thông qua hoạt động sản xuất thì tổng diện tích đất về mặt tự nhiên là hữu hạn. Vì vậy, sự biến động của giá đất chủ yếu phản ánh sự thay đổi của nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác lợi ích kinh tế từ đất chứ không phải là sự thay đổi về chi phí tạo ra đất. Do vậy, độ co giãn của cung và cầu về đất đai so với giá cả gần như bằng không, làm cho quy luật thay đổi giá cả không còn là nhân tố thay đổi điều tiết cung cầu như hàng hóa thông thường.

Thứ hai, mỗi thửa đất đều gắn liền với một vị trí nhất định không thể thay thế và mang tính cá biệt. Giá trị của thửa đất không chỉ phụ thuộc vào bản thân các yếu tố nội tại của chính thửa đất đó mà phần lớn phụ thuộc vào các yếu tố bên ngoài thửa đất là yếu tố vị trí. Vị trí gắn liền với điều kiện hạ tầng, khả năng tiếp cận, các yếu tố KT-XH, môi trường, quy hoạch hoặc khả năng phát triển,… sẽ mang lại giá trị khác nhau cho thửa đất. Chính tính không đồng nhất này làm cho thị trường đất đai khác với thị trường của các hàng hóa đồng nhất và cũng là cơ sở để hình thành sự khác biệt về giá cả giữa các thửa đất.

Thứ ba, hàng hóa giao dịch trên thị trường không phải là đất tự nhiên mà là quyền khai thác các lợi ích kinh tế từ đất mang lại cho người sử dụng trong khuôn khổ pháp luật. Giá mà người mua sẵn sàng trả phản ánh kỳ vọng về những lợi ích mà quyền sử dụng đất có thể mang lại trong hiện tại và tương lai, bao gồm lợi ích từ sử dụng trực tiếp, từ cho thuê, chuyển nhượng hoặc từ sự gia tăng giá trị do phát triển kinh tế, đầu tư hạ tầng và thay đổi quy hoạch.

Như vậy, mặc dù đều được hình thành thông qua quan hệ trao đổi trên thị trường, giá đất khác với giá cả hàng hóa thông thường ở bản chất của đối tượng được trao đổi. Nếu hàng hóa thông thường phản ánh giá trị nội tại của sản phẩm thì giá đất phản ánh giá trị kinh tế của quyền khai thác một nguồn lực khan hiếm có khả năng tạo ra lợi ích trong hiện tại và tương lai. Chính sự khác biệt này mà các nhà kinh tế học từ cổ điển cho đến hiện đại không đưa ra khái niệm giá thị trường đất đai mà chỉ đề cập đến khái niệm giá trị thị trường của đất đai làm giá đất.

Giá đất hợp lý là phù hợp với giá trị thị trường không phải là giá cả thị trường

Giá đất là tổng hợp của giá trị các thuộc tính cấu thành như vị trí, hạ tầng, môi trường, quy hoạch và các đặc điểm pháp lý. Giá đất không phải do một yếu tố riêng lẻ quyết định mà là kết quả của sự tổng hợp nhiều thuộc tính tạo nên khả năng sinh lợi của quyền sử dụng đất. Giá đất không phản ánh giá trị của đất tự nhiên mà phản ánh khả năng tạo ra lợi ích kinh tế của quyền đối với đất.

Như vậy, giá trị thị trường là bản chất kinh tế đo lường khả năng mang lại các giá trị kinh tế của đất; giá đất là hình thức biểu hiện bằng tiền giá trị thị trường của đất đai. Với quan niệm đó, giá đất được hình thành từ kết quả định giá và giá cả đất đai trên thị trường có thể có sự khác biệt đáng kể do giá trị đất đai chỉ thay đổi khi các yếu tố hình thành và tác động đến giá trị đất thay đổi, trong khi giá cả đất đai trên thị trường có thể thay đổi mạnh, cách xa giá trị thị trường của đất khi thị trường xuất hiện mất cân đối cung cầu, tình trạng đầu cơ hoặc khi xuất hiện những thông tin thất thiệt về quy hoạch, các dự án đầu tư hoặc các yếu tố làm thay đổi điều kiện vị trí đất đai. Vai trò của quản lý Nhà nước về kinh tế đất phải xử lý thành công sự chênh lệch này để bình ổn thị trường chứ không phải là đuổi theo sự biến động giá cả thị trường để thay đổi giá đất.

Định giá là xác định giá trị thị trường của đất, không phải xác định giá cả đất đai trên thị trường

Nếu giá đất là biểu hiện bằng tiền của giá trị quyền sử dụng đất thì định giá đất chính là quá trình nhận diện và ước tính giá trị đó bằng các phương pháp khoa học. Vì vậy, xét về bản chất, định giá đất không phải là hoạt động tạo ra giá trị cho đất cũng không phải là hoạt động quyết định giá đất, mà là quá trình phân tích, lượng hóa và ước tính giá trị quyền sử dụng đất trong những điều kiện thị trường xác định.

Định giá đất thực chất là quá trình đo lường, lượng hóa các đặc tính kinh tế của quyền sử dụng đất thành một đại lượng tiền tệ có thể so sánh, đo lường và sử dụng trong các quan hệ kinh tế. Đó là quá trình phân tích, đánh giá, đo lường tác động, ảnh hưởng đồng thời của các yếu tố hình thành và tác động đến giá trị đất đai từ nhóm yếu tố như đặc điểm tự nhiên của thửa đất, vị trí, khả năng tiếp cận hạ tầng, mục đích sử dụng, quy hoạch, điều kiện pháp lý, khả năng sinh lợi, xu hướng phát triển của thị trường và những yếu tố KT-XH có liên quan. Vì vậy, định giá đất không phải là phép tính đơn thuần mà là quá trình tổng hợp thông tin, phân tích thị trường và vận dụng các nguyên lý của kinh tế học, tài chính và thống kê để đưa ra một kết quả ước tính có cơ sở khoa học.

Nhận thức đúng mối quan hệ giữa giá trị và giá đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với hoạt động định giá. Mục tiêu của định giá đất không phải là tái hiện mọi mức giá giao dịch trên thị trường mà là ước tính giá trị thị trường của quyền sử dụng đất trên cơ sở các nguyên lý của kinh tế học và khoa học định giá. Đây cũng là cơ sở để xây dựng bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể phục vụ quản lý nhà nước về kinh tế đất trong nền kinh tế thị trường.

Bảng giá đất được xác định theo vùng giá trị, giá đất cụ thể được xác định theo giá trị riêng biệt của từng thửa đất

Cơ sở khoa học của bảng giá đất xuất phát từ đặc điểm tương đồng về vị trí, hạ tầng, pháp lý, quy hoạch, khả năng tiếp cận và khả năng sinh lợi,… của những thửa đất gần nhau thường tương đồng như nhau. Sự tương đồng này là cơ sở để hình thành các vùng giá trị đất - vùng đất có cùng các yếu hình thành và tác động đến giá trị tương đương như nhau. Khi đó, thay vì phải đi xác định giá trị của từng thửa đất thì chỉ cần xác định được giá trị của thửa đất đại diện, trên cơ sở đó sẽ suy ra giá trị của những thửa đất liền kề có điều kiện tương đồng như nhau. Trên cơ sở phân chia các yếu tố tác động đến giá để xác định các vùng giá trị, người ta có thể áp dụng phương pháp định giá hàng loạt để xác định mức giá đại diện cho từng loại đất, khu vực hoặc vị trí để hình thành nên bảng giá đất.

Như vậy, bảng giá đất về bản chất là hệ thống giá trị chuẩn của các vùng giá trị đất; là hệ thống giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất được chuẩn hóa theo loại đất, khu vực, vị trí hoặc vùng giá trị, được xây dựng trên cơ sở dữ liệu thị trường, đặc điểm không gian, điều kiện pháp lý, quy hoạch và các yếu tố hình thành giá đất, nhằm làm căn cứ cho việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính và quản lý nhà nước về đất đai.

Một bảng giá đất khoa học phải phản ánh đúng quy luật phân bố giá trị đất trong không gian, có khả năng giải trình về dữ liệu và phương pháp, đồng thời được cập nhật khi điều kiện thị trường, quy hoạch hoặc hạ tầng thay đổi. Do vậy, bảng giá đất cũng phải được định kỳ rà soát và thay đổi khi các yếu tố hình thành vùng giá trị thay đổi. Việc tồn tại sự sai lệch giữa bảng giá đất với giá giao dịch cụ thể trên thị trường là hiện tượng bình thường; vấn đề quan trọng là bảng giá đất phải phản ánh được giá trị đại diện của vùng giá trị đất trong điều kiện thị trường bình thường. Đồng thời, cũng cần nhận thức rõ rằng bảng giá đất không thể và không nên kỳ vọng phản ánh chính xác tuyệt đối giá trị của từng thửa đất cá biệt. Điều đó chỉ có thể có được thông qua định giá đất cụ thể.

Từ góc độ khoa học định giá, bảng giá đất và giá đất cụ thể có quan hệ bổ sung cho nhau. Bảng giá đất tạo ra hệ quy chiếu chung, phản ánh giá trị đại diện của các vùng giá trị đất. Giá đất cụ thể đi sâu vào từng trường hợp cá biệt để điều chỉnh và lượng hóa các đặc điểm riêng mà bảng giá đất không thể phản ánh đầy đủ. Vì vậy, vấn đề không phải là lựa chọn bảng giá đất hay giá đất cụ thể, mà là xác định đúng trường hợp nào cần áp dụng định giá hàng loạt và trường hợp nào cần định giá cá biệt.

Bảng giá đất và giá đất cụ thể đều hướng tới cùng một đối tượng là giá trị quyền sử dụng đất, nhưng khác nhau về phạm vi và mức độ chi tiết. Bảng giá đất phản ánh giá trị chuẩn của các nhóm đất hoặc vùng giá trị đất; giá đất cụ thể phản ánh giá trị cá biệt của một thửa đất hoặc khu đất xác định. Nhận thức đúng mối quan hệ này là cơ sở quan trọng để thiết kế hệ thống định giá đất vừa bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước, vừa hạn chế tùy tiện và nâng cao tính minh bạch trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Nguyên tắc áp dụng bảng giá đất, giá đất cụ thể và điều tiết giá trị gia tăng

Về bản chất, bảng giá đất là kết quả của định giá hàng loạt, phản ánh giá trị chuẩn của các nhóm đất, khu vực, vị trí hoặc vùng giá trị đất có đặc điểm tương đồng. Do đó, bảng giá đất phù hợp với các trường hợp quản lý có tính phổ biến, lặp lại thường xuyên, cần một hệ quy chiếu thống nhất để bảo đảm tính minh bạch, đơn giản và giảm chi phí hành chính. Ngược lại, giá đất cụ thể là kết quả của định giá cá biệt, phản ánh giá trị của một thửa đất hoặc khu đất xác định tại một thời điểm và cho một mục đích nhất định. Giá đất cụ thể cần được áp dụng trong các trường hợp mà đặc điểm riêng của thửa đất hoặc khu đất có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị quyền sử dụng đất, nhất là khi quyết định của Nhà nước làm phát sinh nghĩa vụ tài chính lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách nhà nước, quyền lợi của người sử dụng đất hoặc lợi ích của nhà đầu tư.   

Như vậy, nguyên tắc khoa học để phân biệt hai cơ chế này không phải là tên gọi của thủ tục hành chính, mà là mức độ cần thiết phải phản ánh đặc điểm cá biệt của quyền sử dụng đất. Nếu mục tiêu quản lý chỉ đòi hỏi một mức giá chuẩn, có tính đại diện, thì áp dụng bảng giá đất. Nếu quyết định quản lý đòi hỏi phải lượng hóa đầy đủ giá trị riêng biệt của một thửa đất hoặc dự án cụ thể, thì phải áp dụng giá đất cụ thể.

Việc áp dụng bảng giá đất hay giá đất cụ thể dù có được định giá phản ánh sát giá trị thị trường thì mức giá của Nhà nước quy định vẫn thường thấp hơn so với giá giao dịch trên thị trường. Nếu áp dụng để thu tiền sử dụng đất thì sẽ gây thiệt hại thất thoát cho ngân sách nhà nước, nếu áp dụng để đền bù khi thu hồi đất thì gây thiệt hại cho người dân. Nếu chạy theo giá thị trường, thực hiện nâng bảng giá đất cao hơn giá trị đất đai, rất có thể sẽ cản trở phát triển các ngành và lĩnh vực sử dụng đất vì khó tạo ra thu nhập đủ bù đắp chi phí sử dụng đất, đồng thời sẽ tạo ra một vòng xoáy tiếp tục đẩy giá đất trên thị trường tăng lên. Khi đó Nhà nước chạy theo thị trường, bị thị trường dẫn dắt chứ không phải là Nhà nước điều tiết, dẫn dắt, bình ổn thị trường. Vấn đề mấu chốt để xử lý chênh lệch giữa giá cả mua bán rất cao so với giá trị thị trường của đất đai được xác định trong bảng giá - là phương thức điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất.

Các công cụ quan trọng nhất để điều tiết giá trị gia tăng từ đất là hệ thống thuế sử dụng đất và thuế điều tiết phần giá trị tăng lên.

Người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất hàng năm tương đương với giá trị của đất đai được xác định theo bảng giá đất. Người sử dụng đất có giá trị cao tức là có khả năng mang lại nguồn sinh lợi lớn thì nguồn thu nhiều để nộp thuế cao, người sử dụng đất không có khả năng mang lại sinh lợi thì giá trị thấp sẽ nộp thuế thấp. Chính sách này sẽ thúc đẩy mọi người sử dụng đất phải đưa vào sử dụng, tránh tình trạng ôm giữ, đầu cơ đất vàng nhưng không sử dụng.

Một số khuyến nghị

Thống nhất khái niệm giá đất là biểu hiện bằng tiền của giá trị quyền sử dụng đất. Thay đổi nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất - không phải là phù hợp với “nguyên tắc thị trường”. Bổ sung khái niệm định giá đất là “ước tính giá trị quyền sử dụng đất” - không phải là xác định giá đất. Sửa lại khái niệm giá “giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định”. Giá trị thị trường của quyền sử dụng là giá trị kinh tế đất đai mang lại hiện tại và kỳ vọng trong tương lai. Sửa lại các căn cứ và phương pháp định giá, các nhân tố ảnh hưởng đến giá, bỏ phương pháp hệ số, quy định bảng giá được công bố hàng năm (không cần quy định cập nhật hay không). Bảng giá đất không chỉ theo khu vực, vị trí mà cần bổ sung thêm các yếu tố tác động đến thay đổi giá trị. Bổ sung quy định về thuế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất.