Các khoản thu tài chính từ đất đai, Điều 126 quy định bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; khi sử dụng đất kết hợp quy định tại Điều 187 của Luật này; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Các khoản thu tài chính từ đất đai là nguồn thu của ngân sách trung ương và ngân sách địa phương theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước. Chính phủ quy định chi tiết các điểm a, b, c, d và đ khoản 1 Điều này.

Điều 127 Dự thảo Luật đã bổ sung quy định về điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về ngân sách trung ương để hỗ trợ cho phát triển; quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tiễn của địa phương quy định mức điều tiết để hỗ trợ cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi và cho người có đất bị thu hồi. Cụ thể như sau: Nhà nước điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về ngân sách trung ương để hỗ trợ cho phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho các địa phương vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó 72 khăn, đặc biệt khó khăn, vùng đảm bảo an ninh lương thực, vùng bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh học, vùng đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ, phục hồi đất bị thoái hóa, ô nhiễm.

UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương quy định việc sử dụng một phần nguồn thu từ đất để hỗ trợ cho các cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi và cho người có đất bị thu hồi. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Điều 129 quy định:

Căn cứ tính tiền sử dụng đất: Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; Mục đích sử dụng đất; Giá đất theo quy định tại Điều 133 và Điều 134 của Luật này; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá; Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước.

Căn cứ tính tiền cho thuê đất: Diện tích đất cho thuê; Thời hạn cho thuê đất, thời hạn gia hạn sử dụng đất; Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là giá trúng đấu giá; Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất của Nhà nước.

Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.

Giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả 73 trúng đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất. Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không quá 6 tháng. Trường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi hệ số sử dụng đất nhưng không làm thay đổi diện tích đất sử dụng thì phải xác định lại giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung.

Về vộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, Điều 130 Dự thảo quy định:

Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 60 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất; Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Điều 131 Dự thảo Luật cho biết:

Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp một số tiền cụ thể tính bằng tỷ lệ % số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Sử dụng đất để xây dựng các công trình giáo dục, khoa học công nghệ, y tế, bảo vệ môi trường, văn hóa, thể dục thể thao phục vụ công cộng, công trình trợ giúp thương binh, người khuyết tật, trẻ em mồ côi, người già neo đơn hoặc sử dụng đất tại địa bàn các xã miền núi, biên giới, hải đảo, không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị và các dự án khác được Thủ tướng Chính phủ quyết định; Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, bảo vệ môi trường đối với hợp tác xã sản xuất nông nghiệp.

Các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập; Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không; Đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt, ga đường sắt; Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Dự thảo Luật lần này bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, nguyên tắc định giá đất theo mục đích sử dụng đất định giá, theo thời hạn sử dụng đất, phù họp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. Cụ thể, về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Điều 132 Dự thảo Luật quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Theo mục đích sử dụng đất định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

Về bảng giá đất, Điều 133 quy định: Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày1 tháng 1 của năm.

Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng; Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng; Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất.

Đối với các trường hợp tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ổn định trong 5 năm và mức thu không vượt quá 20% mức thu đang áp dụng. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Về giá đất cụ thể, dự thảo quy định phân cấp thẩm quyền cho ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp huyện. Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá.

Cụ thể, Điều 134 Dự thảo cho biết việc quyết định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện có trách nhiệm giúp UBND cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tính tiền thuê đất trả tiền một lần đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, khi Nhà nước cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền thuê đất. Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà ảnh hưởng đến hệ số sử dụng đất; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.

Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá. Chính phủ quy định cụ thể việc áp dụng các phương pháp để định giá đất cụ thể và quy định chi tiết Điều này.

Quy định về tư vấn xác định giá đất, Điều 135 Dự thảo viết: Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp: Khi xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và giá đất cụ thể; Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan.

Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 132 của Luật này. Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất.

Điều 136 Dự thảo Luật cũng quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất có quyền: Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan; Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất có nghĩa vụ: Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn xác định giá đất; Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn; Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất; Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật; Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính; Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Thanh Bình