Giấy tờ để làm căn cứ công nhận QSDĐ

Về giấy tờ để làm căn cứ công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất, Điều 113, Dự thảo Luật quy định: Những giấy tờ về QSDĐ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. GCN QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

Ảnh minh họa

Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật. Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Giấy tờ chứng minh QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp được xác lập trước ngày 15/10/1993 do UBND cấp tỉnh quy định.

Về công nhận quyền sử dụng đất

Về công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về QSDĐ, Điều 114 nêu rõ: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 113 của Luật này thì được công nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 113 của Luật này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 1/7/2014, chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được công nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Người sử dụng đất được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN QSDĐ thì được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 147 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được công nhận QSDĐ.

Trường hợp không có giấy tờ về QSDĐ

Về công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ, Điều 115, Dự thảo quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày ngày 1/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 113 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được công nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 113 của Luật này thì được công nhận QSDĐ nếu có các điều kiện như sau: Thửa đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai; Thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không được công nhận QSDĐ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì được Nhà nước ghi nhận là người đang sử dụng đất tại thời điểm đăng ký, được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

Về công nhận QSDĐ cho tổ chức, tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất, Điều 116, Dự thảo Luật nêu rõ: Tổ chức đang sử dụng đất được công nhận QSDĐ đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được công nhận QSDĐ thì được giải quyết như sau: Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm; Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho UBND cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được công nhận QSDĐ; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 1/7/2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.

Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 58 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê sau khi được công nhận QSDĐ.

Tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất được công nhận QSDĐ khi
có đủ các điều kiện sau đây: Được Nhà nước cho phép hoạt động; Đất không có tranh chấp; Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 1/7/2004.

Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao

Điều 117, Dự thảo Luật xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao, hạn mức đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân: Diện tích đất có vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 113 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 113 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 5 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 162 và khoản 4 Điều 163 của Luật này.

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 113 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 113 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình; Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương; Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Đối với trường hợp không có giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 113 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 162 và khoản 4 Điều 163 của Luật này.

Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 11 của Luật  này.

Hạn mức công nhận QSDĐ đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân được thực hiện theo quy định của UBND cấp tỉnh. Việc xác định diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký đất đai hợp lệ.

Về thẩm quyền công nhận QSDĐ, Điều 118 quy định: UBND cấp tỉnh công nhận QSDĐ cho tổ chức, tổ chức tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện  dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

UBND cấp huyện công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam.

Về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Điều 119 quy định: GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có QSDĐ, quyền sở hữu  nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ trưởng Bộ TN&MT quy định cụ thể về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

GCN QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng, GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp GCN trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

Về nguyên tắc, thẩm quyền cấp GCN QSDĐ

Quy định về nguyên tắc, thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Điều 120 viết: GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

Thửa đất có nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 GCN; trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một GCN ghi tên đại diện hộ gia đình trên GCN và trao cho người đại diện hộ gia đình. Trường hợp các thành viên có chung QSDĐ của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một GCN ghi đầy đủ tên thành viên trên GCN và trao cho người đại diện. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên GCN do các thành viên này tự thỏa thuận bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 113 của Luật này hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc GCN đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ hoặc GCN đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét công nhận QSDĐ, cấp GCN theo quy định của Luật này.

Thẩm quyền cấp GCN do Cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Các trường hợp không cấp GCN

Các trường hợp không cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Điều 121 nêu rõ: Đất dự phòng và đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 9 của Luật này, trừ trường hợp: Đất được giao sử dụng chung với đất được giao quản lý thì được chứng nhận phần quyền sử dụng theo quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất; đất nhận khoán, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đất đã được đăng ký vào sổ địa chính nhưng đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.

Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm công trình giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Về cấp GCN đối với tài sản gắn liền với đất, Điều 122 quy định: Tài sản gắn liền với đất được cấp GCN bao gồm nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp GCN. Trường hợp sau khi cấp GCN mà tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản không còn hiệu lực pháp lý. Việc cấp GCN đối với tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Về đính chính, thu hồi GCN đã cấp

Trong trường hợp phải đính chính, thu hồi GCN đã cấp, Điều 123 quy định: Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN có trách nhiệm đính chính GCN đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây: Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp GCN của người đó; Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

Nhà nước thu hồi GCN đã cấp trong các trường hợp sau đây: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên GCN đã cấp; Cấp đổi GCN đã cấp; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; GCN đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp GCN đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Việc thu hồi GCN đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Thanh Bình