Thực trạng cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất

Với mối quan hệ về đất đai giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, chuyển dần từ quan hệ hành chính “xin - cho” dưới dạng hiện vật sang giao đất dưới dạng cả hiện vật và giá trị, giảm dần việc quản lý đất đai dưới dạng hiện vật như giao đất, sử dụng đất, thu hồi đất chỉ được tính toán bằng các số liệu hiện vật thuần tuý với biện pháp quản lý bằng mệnh lệnh hành chính, thiếu tính toán kinh tế khi lập quy hoạch sử dụng đất (SDĐ) và chuyển mục đích SDĐ, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông đô thị. Chính sách giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất đã tạo cho chính sách đất đai phù hợp với bản chất của quan hệ sử dụng, chuyển dịch đất đai trong nền kinh tế thị trường ở nước ta.

ảnh minh họa

Nghiên cứu cụ thể tại dự án do doanh nghiệp là chủ đầu tư: Khu đô thị tại phường Cao Thắng và Hà Khánh, TP. Hạ Long do Công ty Cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm (LIDECO) làm chủ đầu tư.

Căn cứ Quyết định số 792/QĐ-UBND ngày 28/3/2016 của UBND thành phố Hạ Long về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500 khu đô thị tại phường Cao Thắng và Hà Khánh, TP. Hạ Long; Căn cứ Quyết định số 4430/QĐ-UBND ngày 13/11/2017 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ thu tiền sử dụng đất khi bố trí tái định cư lô A2, A3, A4 khu tự xây, tái định cư và khu dân cư cải tạo Bãi Muối tại phường Cao Thắng, TP. Hạ Long.

Khu đô thị tại phường Cao Thắng và Hà Khánh, TP. Hạ Long có tổng diện tích 436.771 m². Vị trí địa lý như sau: Phía Đông giáp khu đô thị tại quỹ đất nông nghiệp liền kề với khu đô thị Bãi Muối; Phía Tây Bắc giáo dự án mở rộng (giai đoạn 2) Nhà máy xử lý nước thải Hà Khánh, khu tự xây tái định cư cải tạo và khu vực đồi cao; Phía Tây Nam giáo khu đô thị Bãi Muối giai đoạn 1. Ranh giới quy hoạch được xác định qua 4 khu cụ thể như sau: Khu đô thị Bãi Muối giai đoạn 2 (phường Cao Thắng) có diện tích 103610 m²; Khu đô thị thuộc khu 1,2 phường Hà Khánh có diện tích 124.794 m²; Khu cải tạo khu dân cư khu 1, 2 phường Hà Khánh có diện tích 206.387 m²; Khu giao thông dấu nối có diện tích 1980 m².

Như vậy, giá đất tại dự án Khu đô thị tại phường Cao Thắng và Hà Khánh tăng nhanh lên 2,2 - 2,3 lần (từ 55 triệu đồng/m² lên 120 triệu đồng/m²). Giá trị đất đai gia tăng này đã tạo ra lợi ích mang lại từ công trình Khu đô thị tại phường Cao Thắng và Hà Khánh hầu hết đều mang lại lợi ích cho doanh nghiệp và các hộ dân ra được mặt đường mới mở (80 triệu đồng/m²); về phía Nhà nước chỉ điều tiết được giá trị đất đai tăng thêm do công trình NN đầu tư mang lại bằng điều chỉnh giá đất khu vực mới mở đường từ 22 triệu đồng/m² năm 2016 lên 41,4 triệu đồng/m² (vị trí 1) năm 2021, (giá Nhà nước gấp 1,9 lần, vẫn thấp hơn giá thị trường) và các loại thuế người SDĐ có thể nộp là thuế SDĐ phi nông nghiệp (0,03% giá đất; trường hợp hộ dân chuyển nhượng với thuế thu nhập từ QSDĐ 2% thì chỉ thu tăng được 2,2 - 2,3 triệu đồng/m²). Với việc hàng loạt các dự án bất động sản (BĐS) đang được triển khai rầm rộ trong thời gian qua như: Mon Bay, Vinhomes Dragon Bay,… đã tạo sức “nóng” nhất định đối với thị trường BĐS tại Hạ Long. Ngoài việc thu hút sự quan tâm của khách hàng trong và ngoài tỉnh đối với phân khúc nhà ở cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng, chung cư hạng sang thì dường như phân khúc nhà giá rẻ, đất nền cũng đang dần sôi động khi nhu cầu của người dân, đặc biệt là tầng lớp lao động có thu nhập mức trung bình gia tăng.

Tại dự án khu đô thị tại phường Cao Thắng và Hà Khánh, TP. Hạ Long: Hiện nay trên thực tế nhà nước thu được là 524.000 triệu đồng, nhà đầu tư thu được 786.835 triệu đồng. Tuy nhiên, theo phương án tính mới thì nhà nước phải được hưởng (524.000 + 358.970 = 882.970 triệu đồng); nhà đầu tư thu được (427.865 triệu đồng). Đây là một trong những cơ sở để đưa ra giải pháp cần tăng thêm thuế SDĐ. 

Hạ Long trên đà phát triển

Đối với dự án khu đô thị tại phường Cao Thắng và Hà Khánh, TP. Hạ Long, theo phương án và cách tính của nghiên cứu: Tỷ lệ phân chia lợi nhuận giữa nhà nước, nhà đầu tư lần lượt là 39,97 % và 60,03%. Tuy nhiên, như đã phân tích ở phần trên, nhà nước chưa xác định cụ thể được đến giá trị đất đai tăng thêm do giá trị tăng thêm do ảnh hưởng trực tiếp khi nhà nước hoặc nhà đầu tư khác đầu tư nâng cấp hạ tầng liền kề khu vực dự án này và giá tăng do ảnh hưởng của hạ tầng chung của khu vực, chính vì vậy Nhà nước cần thu thêm phần giá trị bổ sung này. Giả định, nếu nhà nước thu thêm nguồn thu này thì tỷ lệ phân chia lợi nhuận của nhà nước và nhà đầu tư sẽ là 67% và 33%.

Lợi ích của Nhà nước: Thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là khoản lợi ích trực tiếp nhất mà Nhà nước thu được khi dự án phát triển đô thị được triển khai. Số tiền nhà nước thu từ Dự án Khu đô thị tại phường Cao Thắng và Hà Khánh từ tiền sử dụng đất, tỷ lệ tiền sử dụng đất do các Chủ đầu tư dự án nộp cho nhà nước mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách Nhà nước.

Chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm (LIDECO): Là chủ thể trực tiếp bỏ vốn đầu tư và thực hiện các hoạt động đầu tư dự án khu đô thị này (dự án bất động sản). Lợi nhuận là lợi ích đầu tiên và trực tiếp nhất mà Chủ đầu tư hướng tới khi thực hiện dự án đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, lợi nhuận không phải là lợi ích duy nhất mà các Chủ đầu tư hướng tới khi triển khai các dự án đầu tư bất động sản triển khai.

Người dân: Người dân trong quan hệ đầu tư dự án bất động sản này bao gồm các nhóm chủ thể: Nhà đầu tư bất động sản; Khách hàng sử dụng; Các tổ chức, cá nhân khác điều có hưởng lợi gián tiếp từ dự án.

Tuy nhiên, về giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đã nhiều năm nay, sau rất nhiều lần sửa đổi bổ sung, quy định của Luật đất đai vẫn chưa thể đảm bảo sự phù hợp với “giá thị trường” của đất. Bên cạnh đó, lợi ích giữa người dân có đất bị Nhà nước thu hồi và lợi ích của người dân xung quanh khu vực dự án có đất bị thu hồi chưa được điều tiết một cách công bằng.

Giải pháp hoàn thiện cơ chế điều tiết giá trị gia tăng thêm từ đất

Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trên thị trường bằng quan hệ cung cầu, đảm bảo việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đồng thời, bỏ khung giá đất, hoàn thiện chính sách thu tiền thuê đất phần dưới mặt đất để xây dựng công trình ngầm và khoảng không sử dụng cho mục đích kinh doanh. Nghiên cứu điều chỉnh mức thuế suất đối với thuế SDĐ phi nông nghiệp; đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp sử dụng nhiều bất động sản, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng hoặc mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn đảm bảo quản lý, khai thác hiệu quả khoản thu tài chính từ đất đai, góp phần phục vụ phát triển KT - XH.

ảnh minh họa

Việc thu hồi đất cho các mục đích khác nhau, nhất là cho phát triển kinh tế xã hội phải dựa theo giá trị. Xây dựng cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ hợp lý cho người dân có đất bị thu hồi.

Hoàn thiện quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, quy định về thời gian cập nhật thông tin về giá đất thị trường để làm cơ sở định giá đất. Hoàn thiện quy định về công khai, minh bạch các thông tin liên quan đến đất đai (quy hoạch, KHSDĐ, thông tin về giá đất, thông tin về cấp GCN QSDĐ, thông tin về bán đấu giá QSDĐ, thông tin về giao dịch đất đai, thông tin về kết quả trúng đấu giá QSDĐ…).

PGS.TS Trần Trọng Phương; PGS.TS Phan Thị Thanh Huyền

TS. Nguyễn Thị Thu Hiền; TS. Phạm Phương Nam

Khoa Tài nguyên và Môi trường, Học viện Nông nghiệp Việt Nam