Hoàn thiện căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân cho biết, quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ (Chương IX) trong Luật Đất đai đã hoàn thiện căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ; bổ sung đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ, giao đất có thu tiền SDĐ cho đầy đủ, bao quát hết các đối tượng. Quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ, điều kiện để tiến hành đấu giá QSDĐ; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ.

Luật cũng quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có SDĐ là các dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực và các dự án khu đô thị được HĐND cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; điều kiện của tổ chức tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: SDĐ để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; SDĐ KCN, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong KCN, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, SDĐ thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng; SDĐ để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai đã quy định cụ thể điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ, trong đó, phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích SDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho HĐND cấp tỉnh.

Quy định chuẩn hóa giấy chứng nhận 

Các quy định tại Chương X của Luật Đất đai được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 về đăng ký đất đai, cấp GCN đã quy định chuẩn hóa GCN.

Luật quy định rõ thẩm quyền cấp GCN, tách riêng giữa vai trò QLNN (việc công nhận QSDĐ) với việc cung cấp dịch vụ công của cơ quan đăng ký (việc cấp GCN), đưa công tác cấp GCN được chuyên nghiệp hóa, làm cơ sở cho việc thống nhất công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính từ trung ương tới địa phương.

Luật Đất đai đã giao UBND cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác về QSDĐ có trước ngày 15/10/1993 cho phù hợp với thực tiễn của địa phương. Bổ sung thời điểm áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương, trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp GCN cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện.

Luật cũng có quy định về việc thực hiện đăng ký bắt buộc đối với QSDĐ và đăng ký biến động đất đai; đồng thời, có chế tài cụ thể nhằm ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký đất đai. Tài sản gắn liền với đất được cấp GCN là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.

5 loại đất không giấy tờ sẽ được cấp giấy chứng nhận 

Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp GCN.

Ba trường hợp đầu tiên được cấp GCN là hộ gia đình, cá nhân SDĐ trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993; từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2014. Điều kiện là đất được UBND xã xác nhận không có tranh chấp.

Với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích toàn bộ thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức quy định thì được cấp GCN với diện tích bằng hạn mức đất ở. Nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức sẽ được cấp sổ đỏ theo diện tích thực tế đã xây.

Thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống, diện tích nhỏ hơn hạn mức thì được cấp sổ đỏ toàn bộ thửa đất đó.

Thửa đất dùng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì cấp GCN theo diện tích thực tế đã sử dụng, thời hạn lâu dài.

Diện tích đất vượt hạn mức, nếu là đất phi nông nghiệp, không phải đất ở thì được cấp GCN vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.

Nếu diện tích vượt hạn mức là đất nông nghiệp sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ. Trường hợp người SDĐ muốn được cấp GCN vào mục đích phi nông nghiệp với phần diện tích này, nếu phù hợp QHSDĐ cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, xây dựng, nông thôn, thì sẽ được đáp ứng.

Trong cả ba trường hợp nêu trên, người SDĐ khi được cấp GCN phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung thì cấp GCN tính theo tổng hạn mức đất ở của những người này. Nếu một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống, được UBND cấp xã xác nhận ổn định trước ngày 15/10/1993, thì hạn mức tính theo từng thửa đất.

Trường hợp thứ tư, hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp nhưng đã dùng làm đất ở, đất phi nông nghiệp trước 1/7/2014 mà không có giấy tờ, cũng được cấp GCN. Quy định này chỉ áp dụng với chủ đất có đăng ký thường trú tại địa phương điều kiện KT-XH khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, được UBND xã xác nhận không có tranh chấp.

Trường hợp năm, hộ gia đình SDĐ ổn định vào mục đích nông nghiệp, được UBND xã xác nhận không có tranh chấp, cũng được cấp GCN theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền. Phần diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê của Nhà nước.

Còn lại, những hộ gia đình, cá nhân SDĐ không có giấy tờ mà chưa đủ điều kiện cấp GCN theo các trường hợp nêu trên, được tạm thời sử dụng theo hiện trạng đến khi Nhà nước thu hồi.

Luật quy định, Nhà nước có trách nhiệm cấp GCN cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện. Chính phủ sẽ quy định chi tiết trình tự cấp GCN với đất không giấy tờ.

6 trường hợp giấy chứng nhận sẽ bị thu hồi 

Nhà nước sẽ thu hồi GCN của người dân trong trường hợp được cấp không đúng thẩm quyền, sai về diện tích đất hoặc người sử dụng.

Luật Đất đai năm 2024 quy định 6 trường hợp Nhà nước thu hồi GCN cấp cho người dân.

So với Luật Đất đai năm 2013, luật mới bổ sung hai trường hợp Nhà nước thu hồi GCN là khi bị tòa án tuyên hủy hoặc đấu giá, giao QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp GCN đã cấp.

Bốn trường hợp khác cơ bản giữ nguyên như luật cũ, nhưng được quy định chi tiết hơn. Đó là nhà nước sẽ thu hồi GCN nếu toàn bộ diện tích đất ghi trong đó bị thu hồi.

Khi người dân cấp đổi GCN thì sổ cũ bị thu hồi. Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN, thì sổ cũ bị thu hồi.

Giấy chứng nhận cấp không đúng thẩm quyền, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích SDĐ hoặc thời hạn SDĐ hoặc nguồn gốc SDĐ cũng thuộc diện phải thu hồi.

Với GCN cấp sai quy định, trường hợp tranh chấp đã có bản án, quyết định của tòa có hiệu lực thi hành, trong đó có nội dung thu hồi sổ đỏ đã cấp thì thực hiện theo bản án.

Trường hợp cơ quan thanh tra kết luận GCN đã cấp không đúng quy định thì cơ quan có thẩm quyền xem xét, nếu kết luận thanh tra đúng thì thu hồi; nếu xác định sổ đỏ cấp đúng thì thông báo lại cho cơ quan thanh tra.

Khi cơ quan nhà nước phát hiện GCN đã cấp không đúng quy định thì thông báo cho người SDĐ biết lý do và thu hồi. Nếu người SDĐ phát hiện GCN cấp không đúng thì kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền để xem xét thu hồi.

Giấy chứng nhận cấp sai quy định sẽ không bị thu hồi nếu người được cấp đã chuyển QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai. Việc xử lý thiệt hại do cấp sổ đỏ sai quy định sẽ thực hiện theo bản án, quyết định của tòa án.

Ngoài 6 trường hợp nêu trên, việc thu hồi GCN chỉ thực hiện khi có bản án, quyết định của tòa án đã được thi hành hoặc văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án, trong đó có yêu cầu thu hồi GCN đã cấp. Nếu nhà nước thu hồi GCN nhưng chủ đất không giao nộp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định hủy GCN đã cấp.

Luật mới cũng quy định, cơ quan cấp GCN có trách nhiệm đính chính nếu có sai sót về thông tin của người được cấp so với thông tin tại thời điểm đính chính. GCN sai sót thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai đã được kiểm tra xác nhận hoặc thể hiện trong văn bản của cơ quan có thẩm quyền, cũng sẽ được đính chính.

QUANG MINH
Nguồn: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 11+12 năm 2024