Trong văn bản góp ý, ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch HoREA đánh giá rất cao vai trò của quy hoạch sử dụng đất, vừa thể hiện tầm nhìn, ý chí của Nhà nước, vừa thể hiện lợi ích của Nhà nước đại diện cho lợi ích quốc gia, công cộng. Về mặt kinh tế, đất đai có giá trị và giá trị sử dụng, mà nguồn lực đất đai được tạo ra nhiều hay ít  tùy thuộc vào việc tối ưu hoá việc khai thác phương diện giá trị sử dụng của đất đai, mà giá trị sử dụng của đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Trong khi mục đích sử dụng đất lại do quy hoạch sử dụng đất quy định. Quy hoạch sử dụng đất chỉ phát huy được tác dụng khi có kế hoạch sử dụng đất theo các quy hoạch xây dựng chuyên ngành có tính khả thi, hiệu quả.

ảnh minh họa

Nhà nước là cơ quan duy nhất có thẩm quyền thực hiện lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng nên phải coi quy hoạch là một công cụ rất hiệu quả để huy động nguồn lực đất đai trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Nhưng trong nhiều năm qua, Nhà nước chưa sử dụng hiệu quả quyền năng của Nhà nước, nhất là công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để làm gia tăng giá trị sử dụng đất, vừa để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo được nguồn thu lớn, ổn định, bền vững cho ngân sách và trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp quy hoạch đã bị điều chỉnh theo lợi ích của nhà đầu tư, gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát nguồn lực từ đất đai.

Thực tiễn của TP. Hồ Chí Minh cho thấy, 1 héc-ta đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha/năm, nhưng 1 héc-ta đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ đô thị lại tạo ra giá trị lên đến khoảng 55 tỷ đồng/ha/năm, gấp hơn 100 lần. Do vậy, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 80/NQ-CP ngày 19/6/2018 phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020), TP. Hồ Chí Minh đã cho phép chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, mà về bản chất là chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm thay đổi và làm tăng giá trị sử dụng của đất đai trong tiến trình đô thị hoá.

Cũng trong văn bản trên, ông Lê Hoàng Châu nêu ra nhiều ví dụ bất cập, có những khu đất vàng trong khu vực trung tâm Thành phố, thậm chí có quy mô diện tích lên đến vài chục héc-ta được chỉ định chủ đầu tư cho doanh nghiệp tư nhân, thì “chênh lệch địa tô” chủ yếu rơi vào túi tư nhân, không dành 20% quỹ đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở.

Ông Châu cho biết, việc điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất công nghiệp, đất thể dục thể thao (dự án sân golf) có quy mô diện tích hàng trăm héc-ta sang đất đô thị nếu không được kiểm soát, quản lý chặt chẽ, nhất là việc tính tiền sử dụng đất dự án khu đô thị có thể dẫn đến thất thu cho ngân sách, thất thoát tài sản công. Điển hình là vụ chuyển đổi dự án sân golf Phan Thiết thành khu đô thị đã được đưa vào diện theo dõi của Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng chống tham nhũng, tiêu cực.

Một ví dụ khác về ngân sách nhà nước bị thất thoát là nhiều nhà đất công sản được Nhà nước giao cho các tổ chức công lập, hội đoàn, đơn vị sự nghiệp sử dụng làm trụ sở theo chế độ cho thuê đất 50 năm. Sau đó, đơn vị thuê đất này hợp tác với doanh nghiệp phát triển dự án (thực chất doanh nghiệp này mới chính là chủ đầu tư) thì phần lớn lợi nhuận thu bị rơi vào túi tư nhân, ngân sách nhà nước không thu được tương xứng (do trước đây có quy định cách tính giá trị mặt bằng nhà đất công sản đưa vào vốn liên doanh chiếm tỷ lệ không thấp hơn 26%). 

Để khắc phục điều này, HoREA cho rằng cần sớm hoàn thiện các chính sách về đất đai, nhất là Luật Đất đai 2013. Trong đó quy định rõ hơn về chính sách điều tiết giá trị đất đai, đấu giá, tái định cư, giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thanh Bình