Bảng giá đất (Điều 130)

Khoản 1 quy định: Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Dự thảo đã bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm 1 lần và thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm 1 lần. Đây là điểm tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành. Nhưng cần làm rõ hơn một số nội dung: Cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi lẽ, theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động. Việc biến động giá đất xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá. Việc Nhà nước xây dựng bảng giá đất và áp dụng trong các trường hợp quy định tại khoản 3 sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy, nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy, sẽ thiếu tính ổn định, không thống nhất. Việc xây dựng và sửa đổi bảng giá đất mỗi năm 1 lần là phù hợp và không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của bảng giá đất.

Quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm cũng chưa phù hợp do ngày 1/1 là ngày nghỉ lễ. Nên quy định công bố vào ngày làm việc đầu tiên của năm.

Khoản 3 quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường,… Việc quy định sử dụng chung 1 bảng giá đất cho tất cả các mục đích nói trên là chưa phù hợp. Bởi lẽ: Giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là hai khái niệm khác nhau, việc tính giá đất cũng khác nhau cần có quy định cụ thể chứ không thể áp dụng chung một bảng giá.

      Các trường hợp thu hồi đất với nhiều mục đích khác nhau thì giá đất có giống nhau không (đất thu hồi mục đích công ích, đất thu hồi mục đích xây dựng khu đô thị mức đền bù là khác nhau). Giá đất áp dụng với từng mục đích, từng trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức. Tuy Điều 131 có quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp là như thế nào. Theo đó, đề xuất nên quy định cụ thể hơn nữa trong dự thảo về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau để xây dựng bảng giá đất phù hợp để thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch và cân bằng quyền của người sử dụng đất. Tránh trường hợp luật ban hành rồi nhưng chưa cụ thể, lại phải đợi nghị định, thông tư hướng dẫn thì mới có thể áp dụng trên thực tế.

Về chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 59)

Đây là vấn đề được rất nhiều doanh nghiệp quan tâm vì sự không thống nhất giữa Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Đất đai. Theo đó, Luật Nhà ở quy định trường hợp các chủ đầu tư đang có loại đất khác (phi nông nghiệp không phải đất ở) khi muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì bắt buộc đất đó phải có 1 phần đất ở thì mới được chuyển đổi. Chính vì quy định này, nên hiện có nhiều dự án bị ách tắc.

Giải quyết vướng mắc trên, tại Điều 59 Dự thảo Luật Đất đai đã có sự tiến bộ khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở mà không cần điều kiện như Luật Nhà ở, chỉ cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Đây là điểm có thể tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên theo tôi, vẫn cần bổ sung thêm điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất tại khoản 1 là phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Ngoài ra, trong 7 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, đề xuất quy định rõ thêm hình thức: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc tại điểm b khoản 1 quy định cụ thể hơn “Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở hoặc không phải đất ở)” để quy định được cụ thể, rõ ràng hơn.

Về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 64)

Điểm a khoản 2 quy định về tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định “Dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên”. Theo chúng tôi, tiêu chí này không phù hợp, mà nên quy định theo khu vực. Ví dụ, như dự án khu vực đô thị đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 thì quy mô khác, đô thị loại 4 loại 5 thì quy mô khác; dự án khu vực nội đô và ngoại đô sẽ có quy mô khác. Có như vậy mới phát huy được nguồn lực đất đai một cách triệt để, khuyến khích, tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư có đủ năng lực tham gia thực hiện. Vì nếu diện tích quá nhiều sẽ rất ít nhà đầu tư đủ điều kiện cũng như khả năng có thể tham gia được.Đồng thời, nếu quy định diện tích dự án quá lớn, các dự án dưới 100 héc-ta phải tổ chức thực hiện đấu giá, như vậy Nhà nước sẽ phải huy động nguồn lực rất lớn để tổ chức thực hiện, việc này sẽ gặp rất nhiều khó khăn và không phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

      Điểm đ khoản 2 quy định nhà đầu tư phải cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất là không phù hợp, khó thực hiện trong thực tế. Đề nghị sửa đổi nội dung này theo hướng quy định tiến độ hoàn thành dự án là một trong những tiêu chí xem xét khi xét thầu lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời, cần quy định cụ thể hơn là nhà đầu tư có năng lực về tài chính đáp ứng được yêu cầu của dự án và có kinh nghiệm triển khai dự án có quy mô, tính chất tương đương để đảm bảo năng lực kinh nghiệm của nhà đầu tư.

Về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (Điều 78)

Dự thảo đưa ra 2 phương án, nhưng nội dung cơ bản hai phương án là giống nhau: Không được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Quy định như vậy có thể không đảm bảo quyền của người sử dụng đất và không khuyến khích đầu tư xây dựng dự án đô thị và nhà ở thương mại trong khi hiện tại, nhu cầu về nhà ở vẫn rất cao. Vì thực tế có rất nhiều cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất nhưng không đủ khả năng thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Họ có nhu cầu được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân khác để thực hiện các dự án nói trên. Vì vậy, Luật Đất đai nên cởi mở hơn trong việc cho phép nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại theo hướng đưa ra các điều kiện cụ thể để đảm bảo dự án đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có thể thực hiện chứ không nên cấm các quyền này.

Đồng thời, trong Điều 78 cũng quy định: “Việc nhận chuyển nhượng để chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản này không áp dụng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích phi nông nghiệp.” Đối với đất trồng lúa và đất rừng phòng hộ thì việc hạn chế là phù hợp. Tuy nhiên, đối với đất rừng sản xuất, việc hạn chế chưa thật sự phù hợp. Vì rừng sản xuất cũng được khai thác để phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh. Trong một số trường hợp nên cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất sang mục đích phi nông nghiệp để thực hiện các dự án nghỉ dưỡng kết hợp du lịch sinh thái nhằm nâng cao giá trị sử dụng của rừng sản xuất, vừa thúc đẩy du lịch địa phương.

Nguyễn Quốc Hiệp

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC)