Đánh giá chính sách, pháp luật về điều tiết giá trị tăng thêm từ đất

Ảnh minh họa

Theo điểm c khoản 3 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định, Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai gồm thu tiền sử dụng đất (SDĐ), tiền thuê đất; thu thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người SDĐ mang lại. Trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2003, các chính sách tài chính về thu tiền SDĐ, tiền thuê đất; thu thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ TN&MT quy định khá đầy đủ và rõ ràng tại Luật Đất đai và các văn bản dưới luật. Tuy nhiên, chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người SDĐ mang lại chưa được quy định cụ thể. Do vậy, phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người SDĐ mang lại từ các dự án phát triển kinh tế - xã hội, phát triển cơ sở hạ tầng, quy hoạch và chuyển mục đích SDĐ trong thời kỳ này chưa được đưa vào thực hiện trong thực tế. Luật Đất đai năm 2013, tại khoản 2 Điều 19 quy định, “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người SDĐ mang lại thông qua chính sách thuế, tiền SDĐ, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”. Như vậy, so với Luật Đất đai 2003, quy định về điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người SDĐ mang lại thông qua các công cụ tài chính về đất đat (thuế, tiền SDĐ), chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi tại Luật Đất đai năm 2013 cụ thể và rõ ràng hơn. Các chính sách, quy định này được hực hiện hiệu quả sẽ góp phần phân bổ hợp lý giá trị tăng thêm từ đất đai, giải quyết hài hòa mối quan hệ 3 bên “Nhà nước”, “chủ đầu tư” và “người dân”, đồng thời góp phần tăng thu cho NSNN phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,… Tuy nhiên, việc vận dụng vào thực tế còn gặp một số vấn đề hạn chế như sau:

Theo quy định của chính sách, pháp luật đất đai, cơ sở quan trọng để xác định các khoản thu tài chính về đất đai là giá đất. Ngoài ra, yếu tố nghĩa vụ của người sử dụng đất được thực hiện đúng quy định, công khai, minh bạch cũng góp phần tăng thu cho nhân sách Nhà nước. Tuy nhiên, việc xác định giá đất cũng như việc minh bạch về nghĩa vụ của người SDĐ trong nộp thuế SDĐ hiện nay ở nước ta còn nhiều bất cập làm hạn chế các khoản thu tài chính về đất đai, làm phát sinh khiếu nại, khiếu kiện trong thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, cụ thể như sau:

Luật Đất đai năm 2013 quy định việc xác định giá đất quy đinh phải phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên, trong thực tế việc xác định giá đất quy định còn thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường làm ảnh hưởng đến thuế SDĐ phi nông nghiệp; thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển QSDĐ; tiền SDĐ trong trường hợp công nhận QSDĐ, chuyển mục đích SDĐ trong hạn mức của hộ giá đình cá nhân,... Ngoài ra, giá đất quy định thấp cũng tác động đáng kể đến tiền SDĐ, tiền thuê đất, tiền hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi trong trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh xác định giá đất.

Việc quy định giá đất giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành được sử dụng cho thời gian là 5 năm và chỉ được điều chỉnh trong trường hợp giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên. Trong thực tế, các thủ tục hành chính về điều chỉnh bảng giá đất rất phức tạp như phải thông qua Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, nên việc điều chỉnh bảng giá đất tại một số địa phương không kịp thời trong khi việc chuyển mục đích SDĐ vẫn diễn ra sôi động hàng ngày sẽ gây thất thu lớn cho NSNN hay trong một số trường hợp vì lợi ích nhóm mà tại một số khu vực khi giá đất thị trường tăng nhưng địa phương vẫn không điều chỉnh bảng giá đất để thu lợi từ việc chuyển mục đích SDĐ, công nhận QSDĐ.

Chưa hình thành được hệ thống các dữ liệu và thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường để phục vục công tác định giá; một số khu vực đã hình thành bản đồ giá trị hoặc bước đầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất nhưng độ tin cậy là không cao. Những vấn đề trên gây khó khăn trong việc định giá đất. Thêm vào đó, việc áp dụng các phương pháp định giá đất mang lại sự chênh lệch về kết quả khá lớn, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị gia tăng lớn (do được hưởng lợi thế thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng). Đây là hạn chế có ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng.

Việc quản lý thông tin giao dịch đất đai chưa được quy định chặt chẽ dẫn đến tình trạng thiếu công khai, minh bạch trong kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp cũng làm thất thu NSNN.

Chính sách, pháp luật đất đai hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đối với từng loại dự án bị tác động bởi các yếu tố đầu tư xây dựng, phát triển hạ tầng, quy hoạch hay chuyển mục đích sử dụng. Đặc biệt, tại các dự án thu hồi đất dạng tuyến luôn tạo ra bất bình đẳng giữa những người dân phải di dời để triển khai dự án với người không phải di dời. Những người dân bị di dời được bồi thường không thỏa đáng, mất việc làm, sinh kế bị ảnh hưởng và hoàn toàn không được hưởng lợi gì từ dự án. Trong khi đó, giá trị đất đai của các hộ dân không bị di dời có giá trị tăng thêm rất lớn song Nhà nước chưa có những quy định điều tiết phần giá trị tăng thêm này để chia sẽ lợi ích với các bên, đặc biệt là đối với người có đất bị thu hồi thuộc diện phải di chuyển.

Chính sách hỗ trợ cho người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi chưa bảo đảm được sinh kế cho người dân khi họ bị mất tư liệu sản xuất là đất đai. Nhiều hộ gia đình nông dân bị thiếu việc làm, đời sống rơi vào tình trạng nghèo đói. 

Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật điều tiết giá trị gia tăng từ đất

Nhà nước phải chủ động điều tiết giá đất trên thị trường bằng quan hệ cung cầu, đảm bảo việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đồng thời, bỏ khung giá đất, Chính phủ chỉ nên quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất sao cho ngang bằng với giá thị trường. Trong đó, bảng giá được xây dựng chi tiết theo từng vị trí, vùng, mục đích sử dụng và điều chỉnh kịp thời khi có biến động. Phải đổi mới phương thức xác định giá đất theo hướng phân loại đất theo khả năng sinh lời để có hướng điều tiết thu hiệu quả. Ngoài ra, cần  quy định cụ thể việc định giá đất và thẩm định giá đất phải do một tổ chức/cơ quan độc lập với cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện.

Hoàn thiện chính sách thu tiền thuê đất phần dưới mặt đất để xây dựng công trình ngầm và khoảng không sử dụng cho mục đích kinh doanh. Khi xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị phải quy hoạch và tổ chức khai thác cả quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo khoản thu từ đất đai cho các công trình liền kề.

Việc thu hồi đất cho các mục đích khác nhau, nhất là cho phát triển KT-XH phải dựa theo giá trị. Cụ thể, người nhận QSDĐ phải trả cho người đang có QSDĐ một khoản tiền tính theo diện tích và giá đất do các bên tự thỏa thuận đảm bảo ngang bằng giá đất thị trường. Đối với giá trị tăng thêm từ đất mà không do chủ sử dụng đất đầu tư như trường hợp xây dựng mới các tuyến đường giao thông, xây dựng các công trình phúc lợi hay các công trình xây dựng khác cần ban hành quy định cụ thể để điều tiết khoản giá trị tăng thêm này cho NSNN.

Hoàn thiện quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, trong đó quy định cụ thể hơn các thông tin cần xây dựng và thời gian cập nhật thông tin về giá đất thị trường để làm cơ sở định giá đất. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu quy định để người sử dụng đất được đăng ký giá đất vào đầu mỗi năm để tiến tới thống nhất quản lý giá đất.

Hoàn thiện quy định về công khai, minh bạch các thông tin liên quan đến đất đai. Công khai, minh bạch thông tin đất đai là một giải pháp hiệu quả góp phần tăng thu NSNN, đồng thời hạn chế tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai. Do vậy, cần quy định cụ thể về việc công khai các thông tin về quy hoạch, KHSDĐ, thông tin về giá đất, thông tin về cấp GCN QSDĐ, thông tin về bán đấu giá QSDĐ, thông tin về giao dịch đất đai, thông tin về kết quả trúng đấu giá QSDĐ ,… để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra và thực hiện.

Nghiên cứu điều chỉnh mức thuế suất đối với thuế SDĐ phi nông nghiệp; đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp sử dụng nhiều bất động sản, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng hoặc mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn đảm bảo quản lý, khai thác hiệu quả khoản thu tài chính từ đất đai, góp phần phục vụ phát triển KT-XH.

Xây dựng cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ hợp lý cho người dân có đất bị thu hồi. Ngoài việc bồi thường theo giá trị đất đai hiện thời, người dân phải được chia một phần giá trị tăng thêm từ đất tạo từ việc thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị, khu công nghiệp, khu đô thị.

TRẦN TRỌNG PHƯƠNG¹, PHAN THỊ THANH HUYỀN¹

TRẦN THÁI YÊN¹

¹Học viện Nông nghiệp Việt Nam

²Trường Đại học Kinh tế Nghệ An