Quy định của pháp luật đất đai liên quan đến Hợp tác xã

Chính sách đất đai đối với doanh nghiệp nói chung và hợp tác xã nói riêng qua các thời kỳ đã từng bước được hoàn thiện và thể hiện sự tiến bộ góp phần tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Từ những quy định về giao đất, cho thuê, chuyển mục đích SDĐ đến việc mở rộng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDĐ để sản xuất kinh doanh đã giúp cho các doanh nghiệp yên tâm đầu tư, bảo vệ và khai thác SDĐ có hiệu quả. QSDĐ đã trở thành một nguồn lực tài chính để đầu tư phát triển sản xuất.

Hợp tác xã với đặc điểm là nguồn vốn hạn chế, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng là khó khăn để có thể duy trì hoặc mở rộng sản xuất kinh doanh, do đó chính sách đất đai đã có những quy định linh hoạt trong thu tiền SDĐ với nhiều hình thức để phù hợp với điều kiện của từng doanh nghiệp như trả tiền một lần, trả tiền hàng năm hoặc cho ghi nợ tiền SDĐ,...

Luật Đất đai năm 2013 với những sửa đổi, bổ sung nhằm tạo điều kiện và môi trường tốt hơn cho việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp. Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có SDĐ trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo.

Cụ thể, pháp luật đất đai 2013 đã có những điểm đổi mới tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai:

Hỗ trợ về mặt bằng sản xuất: Luật Đất đai năm 2013, với một số sửa đổi tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất sạch cho sản xuất, kinh doanh. Trong đó, có 13 điều quy định về tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá QSDĐ (từ Điều 107 đến Điều 119) nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận đất sạch thông qua đấu giá QSDĐ.

Để tạo thêm quỹ đất cho sản xuất kinh doanh, Luật Đất đai có một số quy định mới. Chẳng hạn, việc thu hồi đất được thực hiện không chỉ cho dự án cụ thể mà có thể tiến hành thu hồi theo QHSDĐ đã được phê duyệt.

Cơ chế, chính sách đất đai hỗ trợ cho doanh nghiệp, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung một số quy định: Bổ sung quy định về điều kiện được mua, bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Điều kiện được bán: Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng và dự án đầu tư đã được phê duyệt.

Điều kiện bên mua tài sản gắn liền với đất thuê: Phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm pháp Luật Đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

Bổ sung quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Điều 193 Luật Đất đai).

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền (Điều 194 Luật Đất đai và Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai: Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định nguyên tắc chung về các loại thủ tục hành chính. Các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật quy định cụ thể về các TTHC theo hướng lồng ghép các TTHC về đầu tư, xây dựng, tài chính, loại bỏ các thủ tục con; đơn giản hóa thành phần hồ sơ; quy định cụ thể việc cung cấp thông tin và luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan nhà nước trong quá trình thực hiện thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục.

Tồn tại, hạn chế và đề xuất kiến nghị

Mặc dù pháp Luật Đất đai năm 2013 đã có đổi mới, khắc phục nhiều hạn chế của hệ thống pháp luật được ban hành trước đó, đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH trong thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước. Tuy nhiên, Luật Đất đai cũng cho thấy những yêu cầu, thách thức cần tiếp tục nghiên cứu và giải quyết nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của công tác quản lý, SDĐ trong bối cảnh hiện nay:

Cơ chế tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp: Pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật đấu thầu và một số pháp luật khác có liên quan vẫn chưa quy định thống nhất về việc doanh nghiệp được quyền tiếp cận đất đai như: Luật Đất đai chỉ quy định các trường hợp phải áp dụng hoặc không áp dụng đấu giá QSDĐ, Luật Đấu thầu chỉ quy định các trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, Luật Đầu tư chỉ quy định các trường hợp quyết định chủ trương đầu tư. Do đó, khi xem xét một trường hợp cụ thể sẽ gây khó khăn cho địa phương quyết định áp dụng hình thức đấu giá, đấu thầu hay quyết định chủ trương đầu tư.

Việc tiếp cận đất đai giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài chưa hoàn toàn bình đẳng như: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSDĐ mà phải thuê đất của nhà nước hay nhận góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư. Điều này dẫn đến tình trạng một số dự án đầu tư thuộc diện thu hồi đất thì phải chờ Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để bàn giao, cho thuê đất; trong khi nhà đầu tư nước ngoài có đủ điều kiện về mặt kinh tế thì lại không có cơ sở pháp lý để thực hiện.

Về khuyến khích tích tụ, tập trung đất nông nghiệp: Trong thời gian qua, quá trình tích tụ và tập trung đất đai còn chậm, việc thực hiện còn chưa thực sự gắn với tính công bằng, bền vững, hiệu quả và còn những khó khăn, vướng mắc nhất định.

Về thị trường QSDĐ: Khung pháp lý hiện hành đối với vấn đề này vẫn còn những khoảng trống, hoạt động giám sát mới tập trung đối với giám sát công tác quản lý đất đai của các cơ quan quản lý hành chính nhà nước, chưa có các quy định cụ thể về hoạt động giám sát SDĐ, giám sát quyền và nghĩa vụ của SDĐ; quy định về việc tiếp nhận và giải quyết các các kiến nghị của người dân trong quá trình quản lý, SDĐ còn quá mờ nhạt, ý kiến của người dân tham gia ít khi được quan tâm xem xét một cách thấu đáo và chưa có quy định về việc giải quyết các ý kiến đồng thuận hay không đồng thuận của người dân.

Quy định về quyền thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 tuy đã gỡ bỏ những hạn chế về mục đích thế chấp song vẫn còn thiếu linh hoạt trong việc hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp do chưa cho thế chấp tại các bên cho vay ở nước ngoài, thế chấp của tổ chức kinh tế, người Việt Nam ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại tổ chức khác không phải là tổ chức tín dụng hoặc cá nhân.

Vẫn tồn tại sự khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong việc tiếp cận đất để đầu tư kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa; việc nhận QSDĐ trên thị trường từ hộ gia đình, cá nhân; thời hạn SDĐ, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi nhận chuyển QSDĐ có thời hạn ổn định lâu dài.

Để tạo môi trường đầu tư thuận lợi và khuyến khích phát triển cho các Hợp tác xã, các chuyên gia nhận định và đề xuất một số nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu như sau:

Thứ nhất, nghiên cứu tháo gỡ các rào cản về thể chế nhằm phát triển thị trường QSDĐ, trong đó có thị trường về QSDĐ nông nghiệp.

Thứ hai, xây dựng cơ chế khuyến khích việc tích tụ, tập trung ruộng đất để sản xuất, kinh doanh; đặc biệt là đối với việc hình thành chuỗi sản xuất, chế biến và tiêu thụ các sản phẩm nông, lâm, ngư nghiệp tập trung quy mô lớn.

Thứ ba, thực hiện tốt công tác QHSDĐ nông nghiệp (khoanh vùng các khu vực đất trồng lúa cần bảo vệ; QHSDĐ các khu vực chuyên canh gắn sản xuất với chế biến và tiêu thụ).

Thứ tư, chỉ đạo các cấp ủy đảng, chính quyền địa phương tăng cường hơn nữa, nâng cao vai trò trách nhiệm trong việc tổ chức thi hành luật.

THANH BÌNH