ảnh minh họa

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hiện nay, có hai loại hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, gồm góp vốn để thành lập pháp nhân và góp vốn để hợp tác kinh doanh (hợp đồng BCC) không hình thành pháp nhân.

Góp vốn thành lập pháp nhân bản chất là chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất sang pháp nhân và phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020 (LDN năm 2020) quy định tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. Điều 35 LDN năm 2020 quy định đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ, và pháp nhân không phải kê khai nộp thuế VAT. Pháp luật đất đai quy định “người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất” thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Góp vốn để hợp tác kinh doanh theo Điều 504 BLDS năm 2015 được hiểu là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc “cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm”. Hợp đồng hợp tác phải được lập thành văn bản. Khoản 14 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 quy định: “Hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi là hợp đồng BCC) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh, phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm theo quy định của pháp luật mà không thành lập tổ chức kinh tế”. Trong trường hợp góp vốn thông qua hợp đồng hợp tác, quyền sử dụng đất vẫn là tài sản của bên góp vốn, không có sự chuyển dịch về người sử dụng đất. Pháp luật đất đai không quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hợp đồng BCC. Nếu các bên ký hợp đồng BCC nhưng có sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn, thì sẽ thuộc trường hợp vô hiệu do giả tạo, bản chất của hợp đồng không phải góp vốn mà là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể hiểu, việc góp vốn gắn với chuyển quyền sử dụng đất từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn chỉ được áp dụng trong trường hợp thành lập pháp nhân.

Hiện nay, pháp luật đất đai có quy định “quyền góp vốn” bằng quyền sử dụng đất, nhưng chưa phân biệt “góp vốn” để thành lập pháp nhân hay hợp tác kinh doanh, hay thuật ngữ “góp vốn” ở đây được áp dụng chung cho cả hai trường hợp trên?

-Về nội dung của giao dịch: Điểm đ khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ năm 2013) quy định: “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật”. Điểm h khoản 1 Điều 179 LĐĐ năm 2013 quy định: “góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh”. Như vậy, đối chiếu với khái niệm về hợp đồng BCC trong BLDS năm 2015 và Luật Đầu tư năm 2020, quy định về góp vốn trong pháp luật đất đai thuộc trường hợp hợp tác kinh doanh. Việc góp vốn phải tuân thủ điều kiện quy định tại Điều 188, thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo Điều 167 và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo khoản 4 Điều 95 LĐĐ năm 2013.

-Về thời hạn góp vốn: Khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây: “Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Điểm a khoản 52 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định: “trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại”. Quy định về quyền của người sử dụng đất sau khi hết thời hạn góp vốn phù hợp với hợp đồng BCC, tức là không có sự chuyển dịch về chủ thể sử dụng đất. Vậy trường hợp góp vốn để thành lập pháp nhân, bên góp vốn có được tiếp tục sử dụng đất sau khi hết thời hạn góp vốn?

Theo quy định của pháp luật doanh nghiệp, quyền sử dụng đất sau khi góp vốn sẽ trở thành tài sản của pháp nhân và người sử dụng đất chỉ có các quyền, nghĩa vụ tương ứng với phần vốn góp theo quy định của pháp luật doanh nghiệp. Việc định đoạt tài sản của doanh nghiệp, thời hạn, quyền, nghĩa vụ của bên góp vốn sẽ tuân theo quy định của pháp luật. Tài sản góp vốn sẽ gắn liền vòng đời hoạt động và tuân theo quy định của pháp luật, điều lệ của pháp nhân. Quyền rút vốn căn cứ “thỏa thuận các bên” hoặc “khi hết thời hạn” không thuộc các trường hợp luật định. Đối với hợp đồng BCC, việc định đoạt tài sản góp vốn trước tiên sẽ tuân theo thỏa thuận giữa các bên, với điều kiện thỏa thuận hợp pháp. Để thực hiện hợp đồng BCC, các bên có thể thỏa thuận lập Ban Điều phối để vận hành trên cơ sở thiện chí, trung thực, đúng luật và bảo đảm lợi ích của các bên.

ảnh minh họa

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Trên phương diện chủ thể, có thể chia làm hai loại: (1) Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với tổ chức, cá nhân; (2) Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất. Dựa trên các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất từ phía Nhà nước, có các hình thức sau: (i) Giao đất; (ii) Cho thuê quyền sử dụng đất và (iii) Công nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng (1) thuộc hình thức (ii) “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Hợp đồng (1) có thể được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường sơ cấp. Còn hợp đồng (2) được xác lập giữa những người sử dụng đất thuộc thị trường thứ cấp. Vậy hợp đồng (1) có phải là hợp đồng dân sự và tuân thủ các điều kiện đối với giao dịch về quyền sử dụng đất theo Điều 188 LĐĐ năm 2013? Để làm rõ nội dung trên, một số vấn đề được đặt ra: Chủ thể và điều kiện xác lập hợp đồng; về trình tự, thủ tục của hợp đồng (1) và (2); về việc gia hạn hợp đồng thuê quyền sử dụng đất,..

ảnh minh họa

Đề xuất hoàn thiện pháp luật

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Quy định của pháp luật cần có sự phân biệt rõ hai loại hợp đồng góp vốn để hợp tác kinh doanh và góp vốn để thành lập pháp nhân, trên cả trên phương diện khái niệm, phân loại, đặc điểm, nội dung, trình tự và thủ tục, vì những lý do sau:

Về nội dung, mục đích: Góp vốn để hợp tác kinh doanh và góp vốn để thành lập pháp nhân có sự khác biệt cơ bản. Góp vốn để thành lập pháp nhân thuộc nhóm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất sang pháp nhân. Góp vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh, người góp vốn vẫn là chủ thể sử dụng đất. Pháp luật đất đai hiện hành có chiều hướng điều chỉnh quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất dưới hình thức hợp đồng hợp tác. Như vậy, góp vốn bằng quyền quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân hiện đang bị pháp luật bỏ ngỏ. Việc góp vốn kèm theo sự chuyển dịch chủ thể sử dụng đất có điểm tương đồng với giao dịch về tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối tượng, quyền và nghĩa vụ của các các bên trong mỗi giao dịch trên có sự khác biệt. Khi góp vốn thành lập pháp nhân, người sử dụng đất không nhận về một khoản tiền/tài sản tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất như giao dịch chuyển nhượng, mảnh đất khác như chuyển đổi hoặc không nhận về bất kỳ tài sản sản nào như tặng cho. Giá trị mà người góp vốn nhận được là quyền, nghĩa vụ tương ứng với phần vốn góp theo quy định của pháp luật doanh nghiệp chứ không phải theo thỏa thuận. Nghĩa vụ thuế, phí trong hợp đồng góp vốn cũng khác biệt so với các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã nêu. Chuyển quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng phải chịu thuế VAT, nhưng người chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, trừ trường hợp được miễn thuế. Việc góp vốn thành lập doanh nghiệp không thuộc trường hợp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp và không phải nộp thuế VAT.

Về trình tự, thủ tục: Để thuận tiện cho việc phân định từng giao dịch và xác định hồ sơ, trình tự, thủ tục tương ứng, pháp luật đất đai cần sửa đổi, bổ sung các loại giao dịch về quyền sử dụng đất tại Điều 500 BLDS năm 2015 và Điều 188 LĐĐ năm 2013 theo hướng tách hợp đồng hợp tác và hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân. Trên cơ sở phân tách, pháp luật có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đối với từng loại hợp đồng. Cụ thể, với hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân, các bên phải thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực, đăng ký và bên nhận góp vốn phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với hợp đồng hợp tác có đối tượng là quyền sử dụng đất, các bên chỉ cần thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực, đăng ký và xóa đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chấm dứt việc góp vốn.

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Về nội dung, mục đích: Trên cơ sở các phân tích về hợp đồng thuê đất, chúng ta có thể nhận thấy sự khác biệt cơ bản giữa (1) Hợp đồng thuê đất giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với tổ chức, cá nhân và (2) Hợp đồng thuê đất giữa người sử dụng đất. Tuy nhiên, BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 chỉ đề cập đến hợp đồng thuê đất nói chung, chưa có sự phân biệt giữa hợp đồng (1) và (2). Do vậy, để tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch và thuận tiện trong quá trình thực thi, tác giả đề xuất pháp luật nên có hướng dẫn cụ thể để phân biệt hai loại hợp đồng trên theo hướng hợp đồng (1) sẽ không thuộc đối tượng quy định tại Điều 500 BLDS năm 2015 và Điều 188 LĐĐ năm 2013.

Về trình tự, thủ tục đối với hợp đồng (1): Khi thực hiện trình tự, thủ tục cho thuê đất, gia hạn quyền sử dụng đất, quy định của Luật sẽ là cơ sở thực hiện. Do vậy, điều kiện về thời hạn gia hạn nên được luật hóa để đảm bảo tính tuân thủ về nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đồng thời, pháp luật cũng cần có quy định chi tiết đối với các trường hợp giải quyết thủ tục quá hạn trên cơ sở quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Đối với tình huống đưa ra trong bài viết, theo quy định của pháp luật hiện hành và diễn biến thực tiễn của vụ việc, tác giả cho rằng có cơ sở để UBND TP. H gia hạn sử dụng đất cho công ty A.  

Về việc xóa đăng ký đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Pháp luật hiện hành không có sự phân biệt rõ ràng hợp đồng (1) và (2) nên có thể dẫn đến cách hiểu việc xóa đăng ký được áp dụng cho cả hai hợp đồng trên. Tuy nhiên, đối với hợp đồng (1), liệu có đặt ra vấn đề xóa đăng ký khi người thuê đất trở thành người đứng tên trên GCN quyền sử dụng đất? Tác giả nhận thấy, đối với hợp đồng (1), người thuê đất trở thành người sử dụng đất và đứng tên trên GCN quyền sử dụng đất, do vậy không áp dụng thủ tục xóa đăng ký đối với hợp đồng này. Khi hết thời hạn thuê đất, việc chấm dứt hợp đồng và thu hồi quyền sử dụng đất sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định theo quy định của pháp luật đất đai.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Như đã phân tích, hợp đồng (1) bản chất là quan hệ pháp luật hành chính. Điều này có mối quan hệ trực tiếp đến việc xác định thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp. Theo đó, tranh chấp dân sự phát sinh từ các giao dịch được xác lập trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện, tự thỏa thuận sẽ được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Giao dịch được xác lập trên cơ sở các trình tự, thủ tục hành chính được giải quyết tại UBND hoặc theo thủ tục tố tụng hành chính. Trình tự, thủ tục xác lập đối với hợp đồng (1) bản chất mang tính quyền lực nhà nước và là thủ tục hành chính. Do vậy, nếu phát sinh tranh chấp đối với hợp đồng (1), thì tranh chấp này cần phải được xác định là tranh chấp hành chính và thực hiện theo thủ tục tố tụng hành chính nếu các bên lựa chọn giải quyết tại Tòa án nhân dân (TAND). Cụ thể, trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất, hợp đồng cho thuê là điều kiện để người thuê được cấp GCN quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai chỉ có quy định cấp GCN quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, không có quy định về việc cấp GCN quyền sử dụng đất cho Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữu toàn dân đối với đất đai. Như vậy, có thể hiểu, tại thời điểm ký hợp đồng thuê đất, Nhà nước xác lập giao dịch với tư cách là đại diện chủ sở hữu, không phải người sử dụng đất nên không bị ràng buộc bởi điều kiện GCN quyền sử dụng đất theo Điều 188 LĐĐ năm 2013. Nếu phát sinh tranh chấp đối với hợp đồng thuê giữa Nhà nước và cá nhân, tổ chức, thì tranh chấp trên có thể sẽ rơi vào khoản 2 Điều 203 LĐĐ năm 2013 “tranh chấp mà đương sự không có GCN hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013…”. Có nghĩa, nếu tranh chấp được giải quyết tại TAND thì sẽ tuân theo thủ tục tố tụng dân sự. Theo tác giả, quy định này không phù hợp với bản chất tranh chấp của hợp đồng (1).

Liên quan đến xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp, Án lệ số 49/2021 cũng đưa ra tình huống và giải pháp pháp lý: “Chủ tịch UBND ban hành quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai mà tranh chấp đó liên quan đến hợp đồng về quyền sử dụng đất. Trường hợp này, Tòa án phải xác định tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án; Chủ tịch UBND ban hành quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai là không đúng thẩm quyền”.

Do vậy, cần quy định rõ hơn và sửa đổi điểm b khoản 2 Điều 203 LĐĐ năm 2013 “lựa chọn Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự” theo hướng lấy đối tượng của tranh chấp làm cơ sở để xác định thủ tục giải quyết. Nếu đối tượng tranh chấp liên quan đến quyết định hành chính, hành vi hành chính hoặc hợp đồng thuê đất có một bên chủ thể là cơ quan nhà nước thì quy định giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự là chưa hợp lý./. 

Theo Nguyễn Thùy Trang

Đại học Luật Hà Nội