Quy hoạch sử dụng đất thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế

Nội dung Quy hoạch sử dụng đất (SDĐ) quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 cần điều tra, thu thập, đánh giá tổng hợp các thông tin, tài liệu, hiện trạng SDĐ; phân tích đánh giá về các yếu tố, điều kiện tự nhiên, nguồn lực, bối cảnh trực tiếp tác động và thực trạng SDĐ của các ngành, lĩnh vực; dự báo xu thế biến động của việc SDĐ giai đoạn 2021 - 2030; xác định các quan điểm và mục tiêu SDĐ trong thời kỳ quy hoạch giai đoạn 2021 - 2030.

Xác định và khoanh định diện tích các chỉ tiêu SDĐ cấp quốc gia đến năm 2030: Đất trồng lúa (trong đó có đất chuyên trồng lúa nước cần bảo vệ nghiêm ngặt); đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất rừng sản xuất (trong đó có đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên); đất KCN; đất KKT; đất khu công nghệ cao; đất đô thị; đất quốc phòng; đất an ninh,...

Thực tế, sau nhiều năm triển khai, công tác tổ chức thực hiện QH,KHSDĐ tại nhiều địa phương đã bộc lộ những hạn chế, bất cập, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản và các hoạt động phát triển KT- XH khác. Ví dụ, quá trình tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng phát triển các KCN trong thời gian qua vẫn còn thiếu sự thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, hạ tầng KT-XH; việc bố trí đất đai cho các KCN nhiều nơi còn chưa hợp lý; việc phát triển nhanh các KCN ở một số địa phương trong thời gian qua đã tạo sức ép không nhỏ đối với môi trường, hạ tầng xã hội phục vụ công nhân KCN.

Một vấn đề đáng quan tâm là việc đánh giá, dự báo nhu cầu SDĐ của một số công trình, dự án trong kỳ QH, KHSDĐ chưa sát với thực tiễn trong nền kinh tế của đất nước đang phát triển; việc xác định chỉ tiêu, quy mô diện tích một số công trình, dự án trong QH, KHSDĐ còn cao so với khả năng thực hiện của địa phương do thiếu những luận cứ mang tính khoa học vì vậy, chất lượng QH, KHSDĐ còn hạn chế, tính khả thi chưa cao.

Ngoài ra, công tác kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình thực hiện QH, KHSDĐ chưa được toàn diện và thực sự nghiêm túc, đặc biệt là việc quản lý, SDĐ theo các chỉ tiêu quy hoạch đã được phê duyệt. Công tác giám sát mới chỉ chủ yếu thông qua báo cáo của các cơ quan chuyên môn; nguồn lực, các phương tiện kỹ thuật, công cụ phục vụ cho công tác giám sát còn bất cập, lạc hậu, chưa ứng dụng rộng rãi công nghệ cao trong việc giám sát thực hiện QH, KHSDĐ nhằm bảo đảm tính khách quan.

Do những tồn tại này mà hiện hàng loạt các dự án KCN, khu chế xuất, dự án đô thị cụm đô thị treo, chậm triển khai trong thời gian rất dài mà ở địa phương nào cũng có. Hàng vạn hecta đất dự án “treo” cả chục năm nay, không ít dự án lại rơi vào cảnh xây dựng dở dang, bỏ ngỏ gây lãng phí tài nguyên cũng như ngân sách. Bên cạnh đó, vấn đề quy hoạch đô thị cũng bị băm nát nhiều năm nay, theo thống kê, hiện cả nước có 1.390 dự án điều chỉnh quy hoạch từ 1 đến 6 lần, có dự án tới 9 lần. Trong đó, phần lớn là cơi nới tầng, chia nhỏ diện tích căn hộ, giảm diện tích cây xanh hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại,... làm tăng mật độ dân số, gây hệ luỵ về hạ tầng kỹ thuật, xã hội.

Quy hoạch mới phải đảm bảo tính thống nhất, lâu đài, hiệu quả sử dụng đất cao

Để đảm bảo sự ổn định, có tính kế thừa, cân bằng, có hiệu quả cao ổn định khoảng 30 năm, tầm nhìn đến 50 năm, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách TN&MT cho biết, cần xây dựng quy hoạch cân bằng yếu tố “tĩnh” và “động”. Khu vực tĩnh là các loại đất cần bảo vệ nghiêm ngặt, như: Đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên. Đây là khu vực được xác định là bảo vệ nghiêm ngặt, cần xác định đường ranh giới “đường đỏ”, xác định ranh giới trên ảnh vệ tinh, bản đồ, từng bước xác định trên bản đồ địa chính, cắm mốc ngoài thực địa, ứng dụng công nghệ cao để giám sát, việc xâm phạm sẽ bị xử lý, ranh giới “đường đỏ” chỉ được điều chỉnh khi được Quốc hội cho phép. Các loại đất cần giữ ổn định, như: Đất quốc phòng; đất an ninh; đất KCN, đất KKT, đất khu đô thị, đất khu dân cư nông thôn, đất khu du lịch, đất khu di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh. Khu vực “động” là khu vực đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên và đất khác được phép chuyển mục đích. Đây được gọi là “kho dự trữ” của quốc gia, hàng năm Thủ tướng Chính phủ sẽ xem xét, phân bổ cho các địa phương “chỉ tiêu quy hoạch được phép chuyển mục đích SDĐ sang mục đích phi nông nghiệp” trên cơ sở đánh giá kết quả thực hiện của năm trước. Theo đó, cần đổi mới phương pháp lập, thẩm định để lựa chọn phương án quy hoạch thông qua áp dụng các phương pháp: Xác định vùng giá trị để đánh giá tổng nguồn lực, giá trị tài sản đất đai quốc gia. Dùng phương pháp chi phí - lợi ích để đánh giá và lựa chọn phương án quy hoạch, kế hoạch phù hợp, khả thi.

Về đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên, ngay trong phương án QH, KHSDĐ đã yêu cầu phải áp dụng nguyên tắc “chia sẻ lợi ích” thông qua các phương án: Góp đất, tham gia đầu tư, tự đầu tư,...

Để đảm bảo tính khả thi của phương án quy hoạch, đồng thời mang lại hiệu quả cao về mặt xã hội (là sự đồng thuận của người dân), Nhà nước có nguồn thu, có kinh phí để thực hiện thông qua các kỹ thuật về xây dựng phương án quy hoạch: Ngay từ đầu phải có sự tham gia của người dân, các ban, ngành; đấu giá quyền phát triển quỹ đất để thực hiện phương án QH,KHSDĐ; xác định vị trí, diện tích đất để đấu giá đất.

Dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện đề án khai thác quỹ đất để đấu giá QSDĐ tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng do Thủ tướng Chính phủ quyết định; dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện đề án khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng do UBND cấp tỉnh quyết định; dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng khác để đấu giá QSDĐ;

Thực hiện phương án sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan có thẩm quyền quyết định; đất của tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nhưng QH,KHSDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt làm thay đổi mục đích SDĐ sang mục đích phát triển KT- XH để đấu giá quyền SDĐ.

Bên cạnh đó, đưa vào quản lý và SDĐ các tầng không gian ngầm và phải đảm bảo các quy tắc chung: Tuân thủ quy hoạch SDĐ công trình ngầm (CTN), chiến lược khai thác không gian ngầm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Việc SDĐ xây dựng CTN có liên quan đến các công trình liên thông ngầm (cả trên, dưới và cùng tầng) thì người có QSDĐ xây dựng ngầm phải chấp hành nghĩa vụ liên thông ngầm đồng thời bảo đảm việc thực thi công trình liên thông phù hợp với yêu cầu của các quy phạm thiết kế liên quan. Đơn vị xây dựng trước phải để lại chỗ tiếp nối của công trình ngầm liên thông theo dự tính của quy phạm có liên quan, đơn vị xây dựng sau phải phụ trách nghĩa vụ tiếp nối cho CTN liên thông.

Những CTN đã được xác lập QSDĐ cùng với công trình trên mặt đất thì nằm ngoài phạm vi không gian ngầm của QSDĐ xây dựng không gian ngầm mới xác lập. QSDĐ xây dựng không gian ngầm mới được xác lập không được làm tổn hại đến CTN đã được thành lập trong quá trình sử dụng khai thác không gian ngầm, nếu gây tổn hại thực tế đến CTN được thành lập đúng pháp luật thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Để có thể khai thác sử dụng không gian ngầm một cách khoa học, hợp lý, hiệu quả, lâu dài và an toàn đòi hỏi chúng ta phải xây dựng được một chiến lược, QHSDĐ theo các tầng không gian ngầm khác nhau. Như vậy, để có cơ chế quản lý hiệu quả, chủ động cần thiết phải xây dựng cho được chiến lược khai thác SDĐ không gian ngầm.

Chiến lược này phải đánh giá đúng hiện trạng và dự báo phát triển không gian ngầm; đề xuất chiến lược khai thác lâu dài đảm bảo hài hoà với mục tiêu phát triển KT- XH, QP-AN, ứng phó với BĐKH và phát triển bền vững. Chiến lược cũng phải đưa ra những bước đi của các giai đoạn quy hoạch phát triển công trình ngầm phù hợp với khả năng nền kinh tế và năng lực khoa học kỹ thuật.

ThS. BÙI NGUYỄN THU HÀ

Khoa Quản lý Đất đai - Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội