Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, việc cấp giấy chứng nhận cho các thửa đất ở tại nông thôn và thửa đất ở tại đô thị có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở theo quy định trên, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở hoặc thửa đất nông nghiệp độc lập nằm trong điểm dân cư nông thôn hoặc trong đất đô thị.

Ảnh minh họa

HoREA lấy ví dụ, chủ sở hữu một ngôi nhà trệt trong khu dân cư hiện hữu ổn định tại phường Đông Hưng Thuận, Quận 12 có diện tích xây dựng 200 m2 và sân xi măng 800 m2 trên thửa đất có diện tích khuôn viên 1.000 m2 làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận năm 2015 (Quận 12 thuộc khu vực có hạn mức công nhận đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là 200 m2, mà ví dụ 1 thuộc trường hợp thửa đất có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở) và chủ nhà được lựa chọn thực hiện cấp giấy theo 1 trong 2 phương án.

Phương án 1: Cấp cho toàn bộ diện tích khuôn viên 1.000 m2. Trong đó, đối với phần 200 m2 (bằng với hạn mức đất ở) thì nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất (giá trị nộp không lớn); Phần đất 800 m2 sân xi măng lớn hơn hạn mức đất ở thì phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất (giá trị nộp rất lớn). Nếu chủ nhà có khả năng tài chính thì thực hiện Phương án 1 để được cấp giấy chứng nhận công nhận đất ở cho toàn bộ diện tích khuôn viên 1.000 m2.

Phương án 2: Cấp giấy công nhận đất ở  cho phần đất có nhà ở 200 m2, phần diện tích sân xi măng 800 m2 được ghi nhận là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày theo nguồn gốc đất nông nghiệp trong sổ bộ đất đai. Đối với phần đất có nhà ở 200 m2 (bằng với hạn mức đất ở) thì nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất (giá trị nộp không lớn); Phần đất 800 m2 sân xi măng thì trong giấy chứng nhận ghi nhận là “đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày” theo nguồn gốc đất nông nghiệp trong sổ bộ đất đai. Nếu chủ nhà lựa chọn thực hiện cấp giấy theo phương án 2 thì thửa đất có một phần diện tích là đất ở và một phần diện tích là đất nông nghiệp, dẫn đến tình trạng vẫn có loại đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu ổn định của khu vực đô thị.

Ở một trường hợp khác, HoREA cho biết: Chủ sở hữu một ngôi nhà trệt trong khu dân cư tại ấp 1 xã Đông Thạnh, huyện Hóc Môn có diện tích xây dựng nhà 300 m2 và diện tích xây dựng chuồng trại chăn nuôi 800 m2 và sân vườn có diện tích 900 m2 trên thửa đất có diện tích khuôn viên 2.000 m2 làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận năm 2015 (huyện Hóc Môn  có hạn mức công nhận đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là 300 m2) và chủ nhà được lựa chọn thực hiện cấp giấy theo một trong 2 phương án:

Phương án 1: Cấp giấy cho toàn bộ diện tích khuôn viên 2.000 m2. Trong đó, đối với phần 300 m2 (bằng với hạn mức đất ở) thì nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất (giá trị nộp không lớn); Phần đất 1.700 m2 gồm diện tích xây dựng chuồng trại chăn nuôi và sân vườn lớn hơn hạn mức đất ở thì phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất (giá trị nộp rất lớn). Nếu chủ nhà có khả năng tài chính thì thực hiện Phương án 1 để được cấp giấy công nhận đất ở toàn bộ diện tích khuôn viên 2.000 m2.

Ảnh minh họa

Phương án 2: Cấp giấy công nhận đất ở  cho phần đất có nhà ở 300 m2, phần diện tích 1.700 m2 xây dựng chuồng trại chăn nuôi và sân vườn lớn hơn hạn mức đất ở được ghi nhận là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày theo nguồn gốc đất nông nghiệp trong sổ bộ đất đai.

Đối với phần đất có nhà ở 300 m2 (bằng với hạn mức đất ở) thì nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất (giá trị nộp không lớn); Phần đất 1.700 m2 xây dựng chuồng trại chăn nuôi và sân vườn thì trong sổ hồng ghi nhận là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày theo nguồn gốc đất nông nghiệp trong sổ bộ đất đai.

Nếu chủ nhà lựa chọn thực hiện cấp giấy theo Phương án 2 thì thửa đất có một phần diện tích là đất ở và một phần diện tích là đất nông nghiệp, dẫn đến tình trạng vẫn có loại đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu ổn định của khu vực điểm dân cư nông thôn.

Như vậy, trong khu đô thị và điểm dân cư nông thôn còn tình trạng đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở khi thực hiện cấp giấy theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Do đó, pháp luật về đất đai cần quy định cơ chế, điều kiện để giải quyết nhu cầu của người dân muốn được tách thửa đất đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất, hoặc là thửa đất độc lập nằm xen kẽ tại đô thị, hoặc điểm dân cư nông thôn để vừa đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, vừa đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ và phù hợp với quy hoạch.

Thanh Bình