Cần hiện thực hóa quyền bề mặt trong chế độ pháp lý về đất đai.

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia

Về quyền bề mặt, nội dung quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) quốc gia cần phải xác định khoảng không gian trên mặt đất, không gian ngầm trong lòng đất cấp quốc gia và liên tỉnh, vùng Thủ đô Hà Nội, vùng TP. Hồ Chí Minh.

Yêu cầu nội dung QHSDĐ quốc gia phải xác định được các khu vực:

Khu vực bảo vệ nghiêm ngặt là các khu vực có các loại đất cần bảo vệ nghiêm ngặt, như: Đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên,… khu vực này cần xác định đường ranh giới trên bản đồ quy hoạch và có thể cắm mốc ngoài thực địa. Khu vực này không chuyển mục đích SDĐ, trừ trường hợp Quốc hội cho phép để thực hiện các công trình, dự án QP-AN hoặc các công trình, dự án phát triển KHSDĐ vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phải theo đúng QH, KHSDĐ đã được phê duyệt.

Khu vực ổn định mục đích sử dụng: Khu vực này sẽ không có hoạt động chuyển mục đích SDĐ, chỉ có hoạt động tôn tạo, nâng cấp cải tạo theo đúng loại đất hiện trạng, gồm: Khu đô thị cổ; khu di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng; khu công nghiệp, khu chế xuất đã xây dựng xong và được lấp đầy; khu vực đất sử dụng cho mục đích QP-AN.

Khu vực hạn chế chuyển mục đích sử SDĐ: Đây là các khu vực đất được phép chuyển mục đích sử dụng theo QH, KHSDĐ đã được phê duyệt nhưng phải được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hoặc HĐND cấp tỉnh cho phép theo quy định của pháp luật đất đai. Gồm đất trồng lúa, đất rừng không thuộc khu vực bảo vệ nghiêm ngặt.

Khu vực được phép chuyển mục đích SDĐ: Gồm các khu vực không có các loại đất cần bảo vệ nghiêm ngặt hoặc ổn định mục đích sử dụng. Việc chuyển mục đích SDĐ ở khu vực này cần thực hiện theo đúng QH, KHSDĐ đã được phê duyệt.

Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tiễn, đối với nội dung QHSDĐ cấp quốc gia cần xác định khoảng không gian trên mặt đất, không gian ngầm trong lòng đất cấp quốc gia và liên tỉnh, vùng Thủ đô Hà Nội, vùng TP. Hồ Chí Minh.

 Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

Nội dung QHSDĐ cấp tỉnh phải đảm bảo phục vụ công tác QLNN về đất đai trên địa bàn. Theo Luật Quy hoạch, QHSDĐ cấp tỉnh không lập độc lập mà được tích hợp vào quy hoạch tỉnh với nội dung quan trọng là “phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện”. Do vậy, trong quy hoạch tỉnh, phải thể hiện được đầy đủ nội hàm của phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện để đảm bảo vừa chi tiết một bước QHSDĐ quốc gia, vừa đảm bảo vai trò trung gian để lập QHSDĐ cấp huyện.

Về quyền bề mặt, nội dung QHSDĐ cấp tỉnh cần đảm bảo khoảng không gian trên mặt đất, không gian ngầm trong lòng đất cấp quốc gia và liên tỉnh (nếu có) trên địa bàn tỉnh; đồng thời, xác định chỉ tiêu SDĐ trong kỳ quy hoạch đối với khoảng không gian trên mặt đất, không gian ngầm trong lòng đất (cấp tỉnh) tại các đô thị, khu trung tâm thương mại dịch vụ tập trung, khu trung tâm hành chính, khu kết cấu hạ tầng tập trung trên địa bàn tỉnh như: Hệ thống công trình giao thông ngầm kết nối giữa các đô thị trong tỉnh và liên tỉnh; không gian ngầm tại các trung tâm thương mại dịch vụ tập trung, trung tâm hành chính, kết cấu hạ tầng tập trung của các đô thị.

Yêu cầu về nội dung QHSDĐ cấp tỉnh gồm:

Đảm bảo yêu cầu về chính trị - xã hội, thỏa mãn nhu cầu SDĐ của các ngành, lĩnh vực trong bối cảnh tiềm năng đất đai có giới hạn trên địa bàn tỉnh, phục vụ cho các mục tiêu, chiến lược phát triển KHSDĐ trước mắt và lâu dài.

Đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, BVMT. Bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng; bảo vệ và phát triển các khu bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh học; đảm bảo phòng chống thiên tai và thích ứng với BĐKH. QHSDĐ đảm bảo QP-AN trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Cân đối nhu cầu và lợi ích SDĐ của các ngành, lĩnh vực và các mục tiêu phát triển KHSDĐ của địa phương gắn với BVMT.

Tối đa hóa lợi ích kinh tế trong QHSDĐ, xác định lợi thế về SDĐ theo quy hoạch để làm tăng giá trị tối đa đất đai; tăng giá trị kinh tế không chỉ của khu vực quy hoạch mà cho cả vùng phụ cận của khu vực quy hoạch.

 Xác định các chỉ tiêu SDĐ, sử dụng linh hoạt, phát huy hiệu quả sử SDĐ phù hợp tái cơ cấu nền kinh tế và cơ cấu các ngành, lĩnh vực có liên quan đến SDĐ phù hợp với kinh tế thị trường. Các chỉ tiêu SDĐ được xác định và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp huyện và được khoanh định cụ thể trên bản đồ và thực địa.

Quy hoạch SDĐ tỉnh cần xác định cụ thể không gian SDĐ ổn định trên địa bàn; xác định chỉ tiêu và không gian các khu vực phát triển mới, các khu vực được chuyển mục đích SDĐ chuyên trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; định hướng SDĐ không gian ngầm.

 Khoảng không gian trên mặt đất, không gian ngầm trong lòng đất cấp quốc gia và liên tỉnh (nếu có) trên địa bàn tỉnh.

Xác định chỉ tiêu SDĐ trong kỳ quy hoạch đối với khoảng không gian trên mặt đất, không gian ngầm trong lòng đất (cấp tỉnh) tại các đô thị, khu trung tâm thương mại dịch vụ tập trung, khu trung tâm hành chính, khu kết cấu hạ tầng tập trung trên địa bàn tỉnh như: Hệ thống công trình giao thông ngầm kết nối giữa các đô thị trong tỉnh và liên tỉnh; không gian ngầm tại các trung tâm thương mại dịch vụ tập trung, trung tâm hành chính, kết cấu hạ tầng tập trung của các đô thị.

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện

Một trong những yêu cầu đổi mới nội sung QHSDĐ cấp huyện là phải thay đổi căn bản lối tư duy chỉ thiên về diện tích đất mà bỏ qua các yếu tố về giá trị tính được bằng tiền của đất đai. Thực tế cho thấy, các giá trị của đất đai hay giá trị QSDĐ ngày càng được xem xét đầy đủ hơn về các mặt KT-XH, môi trường. Để QHSDĐ cấp huyện trở thành công cụ sắc bén của nhà nước về quản lý đất đai thì phương án QHSDĐ cấp huyện phải tính toán được các chỉ tiêu định lượng như: Hiệu quả kinh tế đất đai (như tăng đóng góp vào GDP nhờ tăng năng suất, nhờ chuyển mục đích SDĐ, nhờ chuyển đổi, chuyển nhượng, nhờ chuyển bất động sản hay tài sản này trở thành vốn,…). Hiệu quả xã hội (như tạo thêm việc làm, tăng thu nhập dân cư, tạo ra quỹ đất - quỹ nhà giải quyết các vấn đề xã hội, giữ gìn bản sắc văn hóa, chú trọng tới các quan hệ đất đai về phong tục tập quán trong sinh hoạt và sản xuất của các dân tộc, ổn định và phát triển lành mạnh về khai thác, quản lý và SDĐ của các cộng đồng dân cư,…). Hiệu quả môi trường (như sức tải môi trường bằng các chỉ tiêu hay tiêu chuẩn cho phép, chi phí bù đắp tổn hại môi trường, xử phạt tiền đối với các phương án quy hoạch xâm hại tới môi trường, huy động vốn đóng góp cho khôi phục, phát triển môi trường trong lành và bền vững,…).

Về quyền bề mặt, nội dung QHSDĐ cấp huyện cần đảm bảo khoảng không gian trên mặt đất, không gian ngầm trong lòng đất cấp quốc gia và liên tỉnh (nếu có) trên địa bàn huyện; đảm bảo chỉ tiêu SDĐ trong kỳ quy hoạch đối với khoảng không gian trên mặt đất, không gian ngầm trong lòng đất (cấp tỉnh) tại các đô thị, khu trung tâm thương mại dịch vụ tập trung, khu trung tâm hành chính, khu kết cấu hạ tầng tập trung trên địa bàn huyện; đồng thời, xác định chỉ tiêu SDĐ trong kỳ quy hoạch đối với khoảng không gian trên mặt đất, không gian ngầm trong lòng đất (cấp huyện) tại khu trung tâm thương mại dịch vụ tập trung, khu trung tâm hành chính, khu kết cấu hạ tầng tập trung trên địa bàn huyện.

Yêu cầu về nội dung QHSDĐ cấp huyện gồm:

Nội dung QHSDĐ cấp huyện phải không tách rời chiến lược khai thác quản lý sử dụng tài nguyên thiên nhiên và BVMT, cần được xây dựng trước cho thời kỳ dài hơn quy hoạch; thiếu các nghiên cứu vĩ mô, dài hạn về tài nguyên thiên nhiên, KT-XH và môi trường thì phương án QHSDĐ thiếu tính khả thi, dễ bị điều chỉnh. Do vậy, nội dung QHSDĐ cấp huyện cần tích hợp quy hoạch của các ngành và lĩnh vực có liên quan từ cơ sở dữ liệu tập trung. Việc sử dụng tích hợp quy hoạch chính là giám sát đánh giá tác động môi trường. Một số quy hoạch cần tích hợp như: Quy hoạch phát triển rừng, quy hoạch đa dạng sinh học, quy hoạch biển, quy hoạch hệ thống thủy điện và hồ đập,…

Nội dung QHSDĐ cấp huyện cần định hướng SDĐ phù hợp với chiến lược khai thác quản lý sử dụng tài nguyên thiên nhiên và BVMT hoặc thời tích hợp quy hoạch của các ngành và lĩnh vực có liên quan từ cơ sở dữ liệu tập trung để QHSDĐ cấp huyện không dễ bị thay đổi hoặc điều chỉnh chủ quan, đồng thời không tách rời chiến lược khai thác quản lý sử dụng tài nguyên thiên nhiên và BVMT thì định hướng SDĐ phải phù hợp chiến lược khai thác quản lý sử dụng tài nguyên thiên nhiên và BVMT.

Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là quy hoạch chi tiết, nội dung phải đảm bảo tính toàn diện, đầy đủ và tính lô gich, tính hệ thống theo không gian, thời gian của các chỉ tiêu SDĐ từ cấp quốc gia đến cấp cơ sở. Do vậy, nội dung QHSDĐ cấp huyện cần xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong QHSDĐ cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu SDĐ của cấp huyện và cấp xã; xác định diện tích các loại đất được phép chuyển mục đích SDĐ đã được phân bổ trong QHSDĐ cấp tỉnh và diện tích các loại đất được phép chuyển mục đích SDĐ theo nhu cầu sử SDĐ của cấp huyện và cấp xã.

Xác định chỉ tiêu sử SDĐ trong kỳ quy hoạch đối với khoảng không gian trên mặt đất, không gian ngầm trong lòng đất (cấp huyện) tại khu trung tâm thương mại dịch vụ tập trung, khu trung tâm hành chính, khu kết cấu hạ tầng tập trung trên địa bàn huyện.

Xác định diện tích, ranh giới các khu vực đất bãi bồi ven biển, ven các đảo, quần đảo, khu lấn biển.

Với mong muốn nâng cao chất lượng, tính khả thi của QH, KHSDĐ, khai thác, sử dụng đầy đủ, hiệu quả tài nguyên đất đai và quyền bề mặt theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, phục vụ tốt nhất cho phát triển KHSDĐ, đảm bảo QP-AN. Ứng với mỗi cấp độ QHSDĐ thì quyền bề mặt được quy định trong nội dung QHSDĐ phù hợp với quy mô, tính chất và vai trò của cấp hành chính tương ứng theo nguyên tắc cấp quốc gia phải mang tính định hướng, tổng quát và có tầm chiến lược, đảm bảo tính ổn định; cấp tỉnh phải đảm bảo vừa chi tiết một bước của cấp quốc gia, vừa đảm bảo vai trò trung gian cho cấp huyện; cấp huyện là chi tiết, đảm bảo tính toàn diện, đầy đủ và tính lô gích, tính hệ thống theo không gian, thời gian từ cấp quốc gia đến cấp cơ sở.

TS. NGUYỄN ĐẮC NHẪN

Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý đất đai

                Tổng cục Quản lý đất đai