Phóng viên: Thưa ông, kể từ năm 2003 đến nay, cứ sau 10 năm, Luật Đất đai lại được đưa ra xem xét sửa đổi. Là người theo sát quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai của nước ta, ông có nhận xét gì về đợt sửa đổi lần này? Đâu là bất cập lớn nhất của Luật Đất đai năm 2013, thưa ông?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Đúng là kể từ năm 2003 cho đến nay, chúng ta có ý định cứ 10 năm lại sửa Luật Đất đai một lần. Trước đó, thậm chí là khoảng 3 đến 5 năm lại sửa một lần. Bên cạnh Luật Đất đai, nhiều Luật khác có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở,... cũng cứ khoảng 10 năm lại sửa một lần. Tình trạng này thể hiện chúng ta chưa mạnh dạn định hình được hành lang pháp lý hiệu quả phục vụ đầu tư phát triển. Triết lý chủ yếu vẫn là vừa đi, vừa dò đường. Nguyên nhân sâu xa hơn là chúng ta vẫn chưa định hình được lý luận về thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

So với hệ thống pháp luật đất đai của các nước công nghiệp mới, chúng ta có thể thấy điểm cốt lõi còn bất cập hiện nay là hệ thống tài chính đất đai không hiệu quả. Theo lý luận của nhà kinh tế - chính trị học hiện đại Hernando De Soto, vốn đầu tư phát triển không ở đâu xa, đang tiềm ẩn trong nguồn lực đất đai; quốc gia nào tận dụng được sẽ sớm trở thành nước công nghiệp mới.

Ở nước ta thời gian vừa qua, những người giàu lên nhanh chóng đều nhờ vào đất đai, có thể là nhà đầu tư dự án BĐS, có thể là các nhà đầu tư cá nhân và có thể là các nhà quản lý đất đai thuộc khu vực nhà nước. Họ có thể kết hợp thành một nhóm lợi ích, hoặc đứng riêng lẻ khi biết lợi dụng điểm mạnh của mình. Chỉ có một điều dễ thấy là lợi ích từ đất đai chỉ thuộc khu vực tư, không thuộc Nhà nước.

Luật Đất đai năm 2013 đã có những cố gắng đổi mới về hệ thống tài chính đất đai nhưng vẫn chưa đạt được những đổi mới cần thiết mà thực tế đặt ra. Nhìn lại thời gian qua, Nhà nước thu từ đất có tiến bộ, nhưng vẫn chưa đạt được tiêu chuẩn của các nước khác; các vụ án tham nhũng về đất đai đưa ra xử lý còn khá nhiều.

Tất nhiên, bên cạnh hệ thống tài chính đất đai, còn nhiều yếu tố khác của Luật Đất đai năm 2013 cần được sửa đổi. Có thể lấy ví dụ như hệ thống quy hoạch sử dụng đất, nhất là có gắn với quy hoạch tổng thể phát triển đã được quy định tại Luật Quy hoạch 2017, hoặc như việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, việc giải quyết các khiếu nại, tranh chấp về đất đai, hay đất đai cho người nghèo, cho đồng bào các dân tộc thiểu số gắn với đất rừng,...

Phóng viên: Từ năm 2016 - 2020, Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần ra chỉ thị về sửa đổi Luật Đất đai. Vì sao việc sửa đổi Luật Đất đai lại được quan tâm nhiều như vậy? So với những việc sửa đổi Luật trước đây, lần sửa đổi này có những nội dung nào của Luật được quan tâm, tranh luận nhiều nhất, thưa ông?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Đúng vậy, theo tôi từ năm 2016 tới 2020, Thủ tướng Chính phủ đã bốn lần yêu cầu về sửa đổi Luật Đất đai hiện hành. Yêu cầu đầu tiên là sửa Luật Đất đai sao cho phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế nông nghiệp, xây dựng xã hội nông thôn và đảm bảo lợi ích cho nông dân. Yêu cầu lần thứ hai là sửa Luật Đất đai và các luật liên quan để định hình khung pháp luật cho BĐS du lịch, nghỉ dưỡng phát triển. Yêu cầu lần thứ ba là phát hiện các điểm xung đột pháp luật và sửa nhiều luật để đảm bảo tính thống nhất trong phát triển thị trường nhà ở. Yêu cầu lần thứ tư là tìm giải pháp cho các trường hợp bất động sản ở Việt mà người Việt Nam đứng tên thay cho người nước ngoài.

Trong một thời gian 4 năm mà Thủ tướng Chính phủ đã 4 lần yêu cầu phải sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Từ nội dung đã nói trên, có thể thấy Thủ tướng Chính phủ cũng đã phát hiện rất nhiều bất cập trong hệ thống pháp luật đất đai hiện hành. Muốn hay không thì việc sửa đổi Luật Đất đai lần này phải đề cập tới các nội dung mà Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu.

Quay trở lại nội dung cốt yếu mà Luật Đất đai phải chỉnh sửa nói trên, tôi vẫn cho rằng trọng tâm cốt yếu nhất vẫn là phải đổi mới toàn diện hệ thống tài chính đất đai. Việc sửa đổi đúng sẽ mang lại những lợi ích lớn cho kinh tế vĩ mô, đó là việc vốn hóa đất đai hiệu quả, chuyển vốn tài chính tiềm ẩn trong đất thành vốn đầu tư công. Đối với kinh tế vi mô, việc sửa đổi này cũng tạo được công cụ hiệu quả để chia sẻ lợi ích hợp lý từ đất trong quá trình đầu tư phát triển.

Phóng viên: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” - Hiến định này, theo ông trong bối cảnh phát triển của đất nước hiện nay có tiếp tục còn phù hợp?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Theo dư luận bên ngoài, người ta vẫn hay nói tới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chưa hợp lý với vận hành cơ chế thị trường. Theo tôi, vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai và kinh tế thị trường không phải là trở ngại cho phát triển. Trong kinh tế học, ngoài quyền sở hữu thì người ta còn quan tâm tới quyền tài sản. Chúng ta có thể hình dung ở một quôc gia thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai; một người có đất nhưng thế chấp đất đó vào ngân hàng để vay tiền thì họ vẫn nắm quyền sở hữu nhưng quyền tài sản đã thuộc ngân hàng.

Tương tự ở ta, quyền sở hữu thuộc toàn dân do Nhà nước đại diện, khi người dân đã trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước thì quyền tài sản thuộc người đó. Quyền tài sản đất đai đã được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Vấn đề còn vướng mắc ở chỗ những cơ chế tài chính có liên quan đến đất đai chưa trở thành một hệ thống thống nhất. Từ sự thống nhất thể chế mới có thể giải quyết tận gốc vấn đề chia sẻ lợi ích có liên quan tới quyền tài sản đất đai. Sở hữu toàn dân về đất đai không gây bất kỳ vướng mắc gì trong vận hành cơ chế thị trường.

Phóng viên: Qua theo dõi cho thấy, Bảng giá đất của 63 địa các tỉnh đều thấp hơn thị trường, gây ra nhiều bất cập và hệ lụy cho công tác đền bù, gải phóng mặt bằng, gây khiếu kiện và phát sinh tham nhũng, tiêu cực. Các địa phương đều lấy lý do là mức trần quy định của khung giá đất mà Chính phủ ban hành thấp. Theo ông, khung giá đất đang có bất cập gì và các nhà làm Luật cần quan tâm sửa đổi như thế nào?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Đây là một trong những hạn chế lớn của Luật Đất đai năm 2013 về tài chính đất đai. Luật có quy định Bảng giá đất của Nhà nước chỉ được sử dụng để tính thuế, phí về đất đai; xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; bồi thường cho Nhà nước khi làm thất thoát đất đai thuộc tài sản công; và nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất trong hạn mức. Đối với các trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đều phải áp dụng định giá cụ thể cho từng thửa đất, khu vực đất. Đây là nguyên tắc pháp luật rất tiến bộ và phù hợp với cuộc sống thực tế trong cơ chế thị trường.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 lại quy định về phương pháp định giá đất thứ 5 dựa trên Bảng giá đất của Nhà nước nhân với 1 hệ số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cụ thể cho từng trường hợp. Trước hết, phương pháp định giá đất thứ 5 này không có trong bất kỳ cuốn sách giáo khoa nào về định giá đất.

Thôi cứ cho là Việt Nam có sáng tạo trong khoa học định giá. Theo quy định thì việc xác định hệ số nhân với giá đất trong Bảng giá đất của Nhà nước phải thực hiện cho từng khu đất cụ thể trên nguyên tắc định giá vài thửa đất cụ thể để tính hệ số đó. Bi kịch là ở chỗ nhiều địa phương lại xác định hệ số cho từng khu vực tại địa phương mình dựa trên những nghiên cứu trong “phòng có máy lạnh”, không liên quan gì đến giá đất trên thực tế tại các khu vực đất Nhà nước sẽ thu hồi. Người bị thu hồi đất không đồng ý với giá đất tính bồi thường nhưng không thể thắng khiếu nại vì bồi thường đúng pháp luật. Việc thực thi pháp luật ở các địa phương đang quay về thời gian của Luật Đất đai năm 1993.

Mặt khác, hiện cũng đang xảy ra tình trạng Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của các địa phương cấp tỉnh không nhất quán. Nhiều lãnh đạo tỉnh cho rằng Bảng giá đất của các địa phương không thể tăng cho phù hợp với thị trường vì Khung giá đất Chính phủ để quá thấp. Từ đây, có thể thấy Khung giá đất của Chính phủ đang là một trở ngại lớn cho yêu cầu xây dựng Bảng giá đất của Nhà nước phải xấp xỉ giá đất trên thị trường. Đã đến lúc phải loại bỏ Khung giá đất của Chính phủ nhằm nâng cao trách nhiệm của các địa phương cấp tỉnh trong việc hình thành Bảng giá đất của Nhà nước sao cho phù hợp với thị trường.

Tình trạng này không chỉ gây tổn thất về kinh tế cho Nhà nước trong giao đất, cho thuê, mà còn gây mất ổn định xã hội khi khiếu nại, khiếu kiện về giá đất vẫn tiếp tục tăng lên. Việc sửa Luật Đất đai năm 2013 phải quan tâm đặc biệt tới tình trạng này.

Phóng viên: Theo ông, việc sửa đổi Luật cần quan tâm, chú ý những gì để Luật có hiệu lực, hiệu quả, đóng góp tích cực, lâu dài cho sự phát triển của đất nước, nhất là cho mục tiêu phát triển đất nước mà Đại hội Đảng XIII vừa đặt ra cho giai đoạn 2020-2030?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Đại hội Đảng khóa XIII đã đặt ra mục tiêu phát triển đất nước giai đoạn 2020 - 2030 với tầm nhìn đến 2045. Đây là một mục tiêu đầy tham vọng, trong đó đất đai là một nhân tố chính để thực hiện được mục tiêu này. Mục tiêu phát triển của Việt Nam trong thời gian tới được quan tâm tới khá nhiều lĩnh vực như nông nghiệp, công nghiệp hóa, đô thị hóa dựa trên xây dựng một quốc gia số, một xã hội số, một hệ thống quản lý số, trong đó có quản lý đất đai.

Trong tình hình này, có thể thấy trong sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, chúng ta phải đặt trên nền tảng đổi mới toàn diện hệ thống quản lý, chuyển từ hệ thống trên giấy còn phổ biến ở rất nhiều địa phương sang hệ thống quản lý số. Mục tiêu chính này sẽ chi phối tất cả việc sửa đổi 4 công cụ cơ bản của quản lý đất đai bao gồm pháp luật, quy hoạch, hành chính và tài chính về đất đai.

Tôi lấy ví dụ ngay trong lĩnh vực hành chính về đất đai, chúng ta tiếp tục phải có những cải tiến để phục vụ nhân dân tốt hơn. Nhìn sang nước bạn gần ta là Thái Lan, họ sử dụng thủ tục chuyển nhượng số nên họ mất chỉ có 1 ngày. Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai ở nước ta hiện nay có quá nhiều phức tạp, phần vì tính thống nhất hành chính chưa đạt được, phần vì trách nhiệm đối với dân không cao.

Đối với quy hoạch sử dụng đất, kể từ năm 2017 khi Quốc hội ban hành Luật Quy hoạch cho đến nay hệ thống quy hoạch sử dụng đất vẫn chưa được sửa đổi cho phù hợp. Thời gian nghỉ do tác động của Covid khá dài, nhưng cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm về quản lý đất đai vẫn chưa tranh thủ nghiên cứu về sửa đổi Luật Đất đai.

Nói đến pháp luật đất đai là nói về hệ thống quyền đối với đất đai và các biện pháp để bảo vệ quyền đó của người dân. Những vấn đề lớn như bình đẳng giới trong lĩnh vực đất đai, đất đai cho nông dân trong quá trình công nghiệp hóa, nguồn lực của đất đai và sự chia sẻ giữa Nhà nước và các chủ sử dụng đất trong quá trình phát triển thị trường bất động sản và đô thị hóa,...

Theo tôi, chúng ta cần quan niệm đây là dịp để xây dựng một hệ thống pháp Luật Đất đai mới cho phù hợp với mục tiêu phát triển đất nước từ nay đến 2045.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!

Đăng Tuyên (thực hiện)