Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai năm 2024 bắt đầu có hiệu lực sẽ giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai mà Luật cũ còn vướng mắc.

Theo giáo trình của Trường Đại học Luật Hà Nội thì: Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai,... các chủ thể TCĐĐ chỉ là chủ thể quản lý và SDĐ, không có quyền sở hữu đối với đất đai. Một quan điểm khác cho rằng: TCĐĐ là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể (SDĐ) trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối với một (hoặc những) thửa đất nhất định,... TCĐĐ có thể bao hàm cả các tranh chấp về địa giới giữa các đơn vị hành chính. Dưới góc độ là TCĐĐ theo quy định của Luật đất đai cũ thì TCĐĐ là mọi tranh chấp phát sinh trong quan hệ đất đai bao gồm tranh chấp về QSDĐ, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính,... Quan điểm này được nhiều cơ quan có thẩm quyền giải quyết chấp nhận trong giải quyết. 

Đối tượng của TCĐĐ là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng loại tài sản đặc biệt này. TCĐĐ luôn gắn liền với quá trình SDĐ của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của các bên tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước.

Do đặc thù về điều kiện lịch sử, địa lý của Việt Nam nên các tranh chấp về đất đai cũng xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau và có nhiều loại tranh chấp khác nhau.

Trên thực tế chúng ta thường thấy có 2 loại tranh chấp, đó là TCĐĐ và tranh chấp liên quan đến đất đai. TCĐĐ là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người SDĐ giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai, tức là xác định xem ai được QSDĐ. Tranh chấp liên quan đến đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ dân sự liên quan đến đất đai như giao dịch, di sản thừa kế, tài sản chung là QSDĐ. Sở dĩ cần phân biệt như vậy là để xác định một cách chính xác trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai. Tùy theo từng trường hợp mà người dân nộp hồ sơ giải quyết TCĐĐ tại UBND cấp xã, huyện hoặc tòa án với những quy trình và thủ tục hoàn toàn khác nhau.

Theo Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước khuyến khích các bên TCĐĐ tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại,…

Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại ủy ban nhân dân cấp xã

Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết TCĐĐ quy định tại Điều 236 của luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Theo đó, sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải, chủ tịch UBND cấp xã thành lập hội đồng hòa giải tranh chấp. Thành phần gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã là chủ tịch hội đồng, đại diện Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có).

Việc hòa giải TCĐĐ tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia và có xác nhận hòa giải thành, hoặc không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND xã. Nếu hòa giải không thành, mà một, hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì chủ tịch hội đồng, các thành viên tham gia phải ký vào biên bản, đóng dấu của UBND cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành, mà các bên TCĐĐ có ý kiến khác với nội dung đã thống nhất thì phải tổ chức lại cuộc họp.

Hòa giải TCĐĐ tại tòa án được thực hiện theo quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại tòa án và pháp luật về tố tụng dân sự. Hòa giải tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan tới đất đai bằng hòa giải thương mại, thực hiện theo pháp luật về hòa giải thương mại.

Đối với trường hợp hòa giải thành, và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người SDĐ, thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên phải gửi văn bản này đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đăng ký, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối với địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc UBND cấp huyện, thì thẩm quyền giải quyết TCĐĐ được thực hiện theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai năm 2024.

Ngoài ra, theo Điều 105 Nghị định số 102/2024 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024), quy định việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai, thì được coi là việc hòa giải không thành.

Pháp luật cũng lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành, mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, thì chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp. Nếu hòa giải không thành, thì UBND cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Thẩm quyền của các cơ quan trong giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, TCĐĐ mà các bên tranh chấp, hoặc một trong các bên tranh chấp có GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng,... hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do tòa án giải quyết.

Nếu các bên không có GCN, hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của luật này, thì được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết sau đây:

Thứ nhất, nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai.

Cụ thể, khoản 3 Điều 236 quy định, trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết, mà các bên tranh chấp không khởi kiện, hoặc khiếu nại theo quy định, thì quyết định giải quyết tranh chấp của chủ tịch UBND cấp huyện có hiệu lực thi hành.

Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của chủ tịch UBND cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại tòa án, hoặc khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết mà các bên tranh chấp không khởi kiện, hoặc khiếu nại theo quy định thì quyết định giải quyết của chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của chủ tịch UBND cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại tòa án, hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ TN&MT. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ TN&MT có hiệu lực thi hành.

Thứ hai, khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền

Cũng theo Điều 236 Luật Đất đai, chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ TN&MT khi giải quyết TCĐĐ quy định tại khoản 3 điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất tranh chấp ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết TCĐĐ và tổ chức thực hiện. Riêng đối với tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do tòa án, hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết.

QUANG MINH
Nguồn: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 15 (Kỳ 1 tháng 8) năm 2024