Về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Điều 128 Dự thảo quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất. Theo tôi, quy định này có thể có bất cập vì những lý do sau đây:

Theo Luật Đất đai hiện hành, việc miễn tiền thuê đất có thể là miễn cho một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian thuê đất. Căn cứ danh mục địa bàn ưu đãi đầu tư và danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư mà dự án có thể được miễn một số năm hoặc toàn bộ thời gian thuê đất. Ví dụ, với dự án xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất... thì theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thì nhà đầu tư hạ tầng sẽ được miễn tiền thuê đất 11 năm nếu đầu tư tại huyện không thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư; được miễn tiền thuê đất 15 năm nếu đầu tư tại huyện thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; được miễn toàn bộ tiền thuê đất nếu đầu tư tại huyện thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Quy định như hiện nay là rất hợp lý và thể hiện đúng bản chất là để hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất... có thời gian hoàn vốn. Sau khi có đủ thời gian cho thuê lại đất gắn với hạ tầng để hoàn vốn thì nhà đầu tư phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian hoạt động còn lại của dự án.

Ví dụ, với dự án khu công nghiệp có thời hạn 50 năm, nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất 3 năm trong thời gian xây dựng cơ bản. Sau khi hoàn thành đầu tư hạ tầng và bắt đầu kinh doanh cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, nhà đầu tư tiếp tục được miễn tiền thuê đất 15 năm nếu dự án thuộc huyện có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Tổng cộng nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất trong 18 năm, sau đó phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước trong 32 năm còn lại. Chính sách này bảo đảm hài hòa lợi ích cho nhà đầu tư cũng như tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Nay, nếu quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là miễn cho toàn bộ thời gian sử dụng đất như Dự thảo thì quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP sẽ không còn và đi theo 2 chiều hướng: Dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp hoặc không được miễn tiền thuê đất, hoặc được miễn toàn bộ thời gian thuê.

Nếu theo hướng không miễn tiền thuê đất sẽ khó thu hút đầu tư, trái nguyên tắc khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực và địa bàn cần ưu đãi theo Luật Đầu tư. Vì các dự án hạ tầng khu công nghiệp đòi hỏi huy động nguồn vốn đầu tư ban đầu rất lớn để tạm ứng giải phóng mặt bằng, để đầu tư hạ tầng, san nền, làm đường giao thông... Nếu không có chính sách ưu đãi về miễn tiền thuê đất sẽ khó thu hút nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Ngược lại, nếu theo hướng miễn toàn bộ tiền thuê đất trong toàn bộ thời hạn dự án sẽ dẫn đến lãng phí, thất thu cho ngân sách nhà nước.

Do vậy, đề nghị sửa Điều 128 Dự thảo quy định việc miễn tiền thuê đất có thể là miễn cho một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 đang quy định.

Về khái niệm quyền thuê đất

Dự thảo mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần và gắn với mở rộng quyền của người thuê đất trả tiền hàng năm. Nổi bật nhất là việc tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm được bán, cho thuê, thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất (Điều 198 Dự thảo); hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được bán, cho thuê, để thừa kế, tặng cho thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất (Điều 202 Dự thảo). 

Như vậy, quyền thuê đất trả tiền hàng năm trở thành một thứ quyền tài sản có thể chuyển giao và định giá được. Đây là điểm mới rất quan trọng của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Câu hỏi đặt ra là, khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực thì các trường hợp đã được thuê đất trả tiền hàng năm từ trước có được thụ hưởng thứ quyền tài sản này không? Quyền tài sản này định giá như thế nào? Từ trước đến nay việc bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm thì các bên không định giá quyền thuê đất để tính vào giá bán. Nay, với việc “luật hóa” thứ quyền tài sản này sẽ ảnh hưởng ra sao đến các giao dịch đã sẵn có?

Nguyễn Văn Đỉnh

Chuyên gia pháp lý đất đai