Sau khi Nghị quyết 18 được ban hành, Bộ TN&MT đã khẩn trương để trình Chính phủ và Quốc hội thông qua. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ đáp ứng được kỳ vọng của người dân cả nước. Dự thảo tập trung vào vấn đề khung giá đất và phương pháp định giá đất phù hợp với giá đất thị trường. Theo quy định cụ thể của LĐĐ, phương pháp định giá đất đã có lộ trình phù hợp với mặt bằng chung. Đặc biệt, Dự thảo quy định những địa phương có cơ sở dữ liệu địa chính đã được số hóa, có cơ sở dữ liệu về giá đất sẽ định giá theo giá trị chuẩn, xác định được giá đất khách quan và độc lập với ý kiến của người định giá. Trên cơ sở đó, sau khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về định giá đất sẽ đáp ứng được những yêu cầu, kỳ vọng của cơ quan quản lý, doanh nghiệp cũng như người dân cả nước.

Bên cạnh vấn đề về giá đất, Luật cần đặt trọng tâm vào sửa đổi quy hoạch sử dụng đất, những yêu cầu về không gian, quy hoạch,… làm cơ sở cho việc thu hồi đất, đảm bảo phát triển KT-XH. Trong thời gian tới, cần xác định được hành lang tăng trưởng, cực tăng trưởng để thúc đẩy phát triển. Cùng với những quy định về định giá đất và quy hoạch sử dụng đất, chúng tôi đề xuất nội dung liên quan đến thu hồi, hỗ trợ tái định cư để người dân bị thu hồi đất có cuộc sống được đảm bảo bằng hoặc tốt hơn trước khi bị thu hồi. Điều này cần phải hài hòa lợi ích giữa Chính phủ, doanh nghiệp và người dân. Đồng thời, cần có những quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đảm bảo việc sử dụng đất của thế hệ hiện nay không ảnh hưởng đến lợi ích của các thế hệ mai sau.

Thời gian vừa qua, Bộ TN&MT đã chuẩn bị rất kỹ lưỡng khi nghiên cứu đề xuất bỏ khung giá đất. Thực tế, xây dựng phương pháp định giá của bảng giá đất đã cập nhật dữ liệu, xác định giá đất theo tuyến đường,… các địa phương cũng đã quy định tới vị trí 1, 2, 3,… nên khi chuyển sang phương pháp định giá mới, cách thức đang thực hiện cũng tương tự như hiện nay chúng ta đang định giá đất.

Điểm khác biệt khi bỏ khung giá đất, các địa phương không bị phụ thuộc vào khung giá đất và có thể xác định được bảng giá đất phù hợp với giá thị trường hơn. Theo kế hoạch, đến năm 2024, LĐĐ có hiệu lực thi hành cũng là thời điểm điều chỉnh khung giá đất và bảng giá đất trong thời kỳ tới. Kinh nghiệm khi xây dựng khung giá đất năm 2014 và 2019, tôi tin các địa phương hoàn toàn đủ năng lực để xây dựng bảng giá đất sát với thị trường, và vùng giá trị xác định theo các vị trí cũng được đảm bảo trong thời kỳ chuyển tiếp. Sau này, khi có cơ sở dữ liệu giá đất tốt hơn, chúng ta sẽ có cơ sở để so sánh và đem lại giá chính xác hơn.

Quốc hội cũng như của Chính phủ quy định hạn chế tối đa phát sinh thủ tục hành chính, mỗi luật ban hành ra đều phải xác định theo tiêu chí này, nên khi bỏ khung giá đất phải đảm bảo giảm thủ tục hành chính cho người dân.

Theo nguyên tắc định giá đất theo vùng giá trị, cần xác định được nguyên tắc các thửa đất có cùng đặc tính trên một khu vực không gian hữu hạn sẽ có giá đất giống nhau. Nếu quy hoạch chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, đất không có hạ tầng sang có hạ tầng, việc quy hoạch cần căn cứ vào mục đích sử dụng đất. Chúng tôi mong rằng, thửa đất được quy hoạch và xây dựng 30 tầng sẽ có giá giống nhau, không phụ thuộc vào việc nhà đầu tư xây dựng 5 tầng, 10 tầng hay 30 tầng.

Khi định giá đất theo vùng giá trị, chúng ta chỉ cần hệ số điều chỉnh giá đất. Trong trường hợp khu vực có biến động giá đất, sẽ chỉ điều chỉnh hệ số mà không cần làm lại. Vừa qua, TP. Hồ Chí Minh đã đề xuất với Bộ TN&MT cho thí điểm trước khi được vận hành trong thời gian tới. Tôi tin rằng những thành phố lớn như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Cần Thơ, Đà Nẵng… là những địa phương đã có đầy đủ cơ sở dữ liệu địa chính số và có cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ sẽ đi trước và thí điểm cho các địa phương khác.

Đối với trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, lấn chiếm đất đai hoặc không đưa đất vào sử dụng sẽ bị nhà nước thu hồi và phải trả số tiền sử dụng đất trong thời gian chậm đưa đất vào sử dụng. Theo Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà, chúng ta sẽ có một cuộc cách mạng, thay đổi cách quản lý từ hành chính mệnh lệnh sang công cụ kinh tế, dùng công cụ để xử lý các dự án chậm đưa vào hoạt động. Bộ TN&MT đã làm việc với các Bộ, ngành liên quan, đặc biệt là Bộ Tài chính và Bộ Kế hoạch đầu tư trong việc sử dụng các công cụ liên quan đến quản lý kinh tế để thu hồi những dự án chậm đưa đất vào sử dụng.

Trong Luật đất đai sửa đổi, những dự án chậm đưa đất vào sử dụng sẽ phải nộp thêm tiền chậm và tăng thuế lũy tiến. Đặc biệt, quy định về tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Bộ Tài chính quy định đánh thuế 0.03%, vượt quá hạn mức dưới 3 lần sẽ đánh thuế 0.07%, vượt quá trên 3 lần hạn mức sẽ đánh thuế 0.15%. Thời gian tới, khi bảng giá đất xác định phù hợp với kinh tế thị trường, như ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có thể tăng lên 6 lần. Việc không đưa đất vào sử dụng, với mức thuế 0.15% sẽ đóng thuế gấp 30 lần so với hiện tại. Như vậy, những người giữ đất, không đưa đất vào sử dụng sẽ phải đóng tiền thuế sử dụng đất hàng năm rất lớn, họ sẽ không còn động lực để giữ đất lại. Việc đánh thuế lũy tiến sẽ làm giá trị của tiền thuế ngang bằng với giá trị thửa đất, buộc họ phải trả lại đất cho nhà nước mà chưa cần áp dụng biện pháp thu hồi đất.

LĐĐ năm 2013 quy định rất cụ thể, giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân là giá đất cụ thể và giá này không liên quan đến giá đất bị thu hồi. Theo quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư, phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư phải được đồng thuận đến từng thửa đất, mọi việc phải thống nhất trước khi nhà nước thực hiện công tác thu hồi. LĐĐ năm 2013 không đặt ra yêu cầu giá đất đền bù là bao nhiêu phần trăm nhưng phải đảm bảo người dân được bồi thường, hỗ trợ tái định cư sau khi bồi thường và hỗ trợ, điều kiện sống của họ phải bằng hoặc tốt hơn trước khi thu hồi đất. Điều này cũng đã được quy định cụ thể trong Nghị quyết 18, nên trong Luật Đất đai sửa đổi vẫn giữ nguyên nguyên tắc này, và có thêm điều chỉnh trước khi thu hồi đất phải có phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được phê duyệt. Vì vậy, giá đất trong phương án bồi thường chính là giá đất cụ thể. Bên cạnh bồi thường, luật cũng quy định cụ thể người dân được hỗ trợ về lao động việc làm và đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tái định cư và ổn định cuộc sống. Trong trường hợp chưa xác định được tái định cư, hoặc chưa chuyển được đến khu vực mới sẽ tính thêm chi phí tạm cư. Theo quy định cũ trước đây, tiền hỗ trợ cho người dân có thể lớn gấp 5 lần tiền bồi thường về đất, đây là chính sách ưu việt trong việc đảm bảo đời sống của người dân. Thực tế khi thực hiện thỏa thuận với người dân thì không phải thu hồi đất, mà là sự đồng thuận giữa người dân và doanh nghiệp trước khi triển khai thực hiện dự án. Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp có thể trả tiền cho người dân cao hơn mức bồi thường mà nhà nước đã phê duyệt trong dự án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Trong trường hợp nhà nước thu hồi phần chênh lệch do điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, từ đất nông nghiệp thành đất ở sẽ có phần chênh lệch cần phải điều tiết địa tô. Đất trước khi thu hồi là đất nông nghiệp, sau khi chuyển mục đích sử dụng đất có giá trị cao hơn nhiều lần, thì nhà nước sẽ điều tiết giá trị tăng thêm đó. Quan điểm này vẫn được áp dụng trong Luật Đất đai sửa đổi, có nghĩa người dân sẽ được bồi thường giá đất đúng bằng giá thị trường. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện ở các địa phương, người dân còn khiếu kiện, khiếu nại nhiều vì họ cảm thấy chưa thỏa đáng, đặc biệt trong những trường hợp đất nông nghiệp chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp. Dự thảo Luật Đất đai mới đã cố gắng đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp, trong đó đặc biệt quan tâm hỗ trợ cho người dân.