Làm sao để quỹ bảo trì chung cư không bị “xẻ thịt”?

Phóng viên: Thưa luật sư, trước những bê bối của các Ban quản trị (BQT) nhà chung cư gần đây, nhiều ý kiến cho rằng nên giao quỹ bảo trì lại cho Chủ đầu tư (CĐT) quản lý vì họ có chuyên môn và năng lực tài chính. Ông đánh giá thế nào về đề xuất này?

Luật sư Trương Ngọc Liêu: Mặc dù CĐT có thể có đội ngũ chuyên môn về quản lý tài chính, vận hành nhà chung cư chuyên nghiệp nhưng đó cũng là “con dao hai lưỡi” nếu họ sử dụng các kỹ năng, chuyên môn nghề nghiệp này để qua mắt cư dân. Hơn nữa, nếu nói rằng CĐT là người “có tóc”, từ đó cho rằng họ sẽ có trách nhiệm hơn và cư dân dễ “nắm tóc” hơn khi có hành vi vi phạm cũng chưa thực sự thuyết phục. Bởi vì, CĐT thường không chỉ đầu tư vào một dự án duy nhất, mà là cùng lúc đầu tư vào nhiều dự án khác nhau. Tiềm lực tài chính tuy lớn mạnh nhưng tính thanh khoản của dòng tiền không phải lúc nào cũng đảm bảo. Nếu chuyển giao cho CĐT quản lý tài chính, thì trong trường hợp dòng tiền bị nghẽn ở một dự án nào đó, rất có thể CĐT sẽ “nhòm ngó” số tiền hiện hữu đang có tại các quỹ bảo trì nhà chung cư và tìm cách sử dụng số “tiền tươi thóc thật” này để giải quyết bài toán dòng tiền của CĐT.

Thực tiễn đã chứng minh, nhiều CĐT khi quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư đã sử dụng, thu chi không đúng mục đích, trước khi bàn giao cho BQT. Thậm chí, nhiều CĐT còn cố ý không chịu bàn giao quỹ cho BQT, gây mâu thuẫn, xung đột dẫn đến khiếu nại, khởi kiện kéo dài. Do đó, theo tôi, việc thay đổi chủ thể có quyền quản lý tài chính không phải là giải pháp hữu hiệu, vì dù là BQT hay CĐT quản lý, thì cũng tiềm ẩn những rủi ro khác nhau như đã phân tích. Thay vào đó, tôi cho rằng, cần tập trung để giải quyết các vấn đề nội tại của BQT, những vướng mắc đang hiện hữu, thì có thể giải quyết thực trạng vi phạm của BQT hiện nay, trong đó vai trò của cư dân là rất lớn.

Phóng viên: Vậy theo luật sư, vì sao mô hình BQT hiện nay vẫn bộc lộ nhiều lỗ hổng để các thành viên trục lợi?

Luật sư Trương Ngọc Liêu: Có hai nguyên nhân chính. Thứ nhất là sự thờ ơ của chính cư dân. Một bộ phận cư dân chưa thực sự chú trọng, chưa dành sự quan tâm một cách đúng mức, thậm chí là thờ ơ những quyền của một cư dân mà pháp luật quy định. Cụ thể, Luật Nhà ở hiện hành quy định, Hội nghị nhà chung cư sẽ có quyền quyết định những nội dung rất quan trọng, trong đó có việc: “Đề cử, bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên Ban quản trị nhà chung cư; Thông qua, sửa đổi, bổ sung quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư; quyết định mức thù lao của thành viên Ban quản trị nhà chung cư và chi phí khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư…” (Khoản 3 Điều 145). Trong khi đó, đa số cư dân chưa nhận thức được tầm quan trọng của Hội nghị nhà chung cư, nên không tham gia hoặc tham gia cho có hoặc uỷ quyền cho người khác tham gia kiểu qua loa lấy lệ. Từ đây, để lọt những kẻ có âm mưu trục lợi, có cơ hội vào BQT, kết bè phái để chiếm quyền biểu quyết đa số, quyết định những vấn đề rất quan trọng thuộc thẩm quyền.

Thứ hai là lỗ hổng pháp lý về tiêu chuẩn đầu vào. Hiện nay, luật chỉ “khuyến khích” chứ không bắt buộc thành viên BQT phải có chuyên môn về tài chính, xây dựng hay pháp luật (Khoản 2, 3 Điều 20 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng - Quy chế 05). Thậm chí, quy định hiện hành còn đang đi “ngược” khi cho phép bầu xong mới đi học lớp bồi dưỡng nghiệp vụ, thay vì coi đó là tiêu chuẩn bắt buộc để ứng cử.

Phóng viên: Có ý kiến cho rằng thù lao quá thấp cũng là nguyên nhân khiến BQT thiếu những người có tâm và có tầm. Luật sư nghĩ sao?

Luật sư Trương Ngọc Liêu: Điều này hoàn toàn đúng. Hiện nay thù lao BQT do Hội nghị nhà chung cư quyết định và thường không tương xứng với áp lực, khối lượng công việc. Những người giỏi, có chuyên môn khó có thể toàn tâm toàn ý chỉ vì “đam mê”. Khi lợi ích không tương xứng với công sức, BQT sẽ khó thu hút được người tài, thậm chí tạo kẽ hở cho những thành viên nhân danh “làm việc không thù lao” để mưu cầu các lợi ích bất chính khác.

Phóng viên: Để quỹ bảo trì thực sự phục vụ cư dân, chúng ta cần những thay đổi căn cơ nào, thưa luật sư?

Luật sư Trương Ngọc Liêu: Từ thực trạng vi phạm hiện nay tại các BQT nhà chung cư và những bất cập của quy định hiện hành. Tôi cho rằng, để đảm bảo tính hiệu quả trong hoạt động của BQT và phòng ngừa những hành vi vi phạm có thể xảy ra. Pháp luật hiện hành cần phải ban hành các quy định bắt buộc về tiêu chuẩn cần phải đáp ứng của các ứng viên thành viên BQT, thay vì chỉ quy định mang tính khuyến khích như hiện nay.

Các tiêu chuẩn cần được quy định, liệt kê một cách đầy đủ, chi tiết nhất trong đó cần đặt trọng tâm vào các tiêu chuẩn về nhân thân (chưa có tiền án, tiền sự,…), kinh nghiệm, năng lực chuyên môn liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư,… Đồng thời, cơ chế thù lao, lương, thưởng, các chế độ phúc lợi của thành viên BQT phải đảm bảo phù hợp, tương xứng với công sức bỏ ra. Có như vậy BQT mới thu hút được người có năng lực thực sự và ngăn chặn được những thành phần nhân danh làm việc không thù lao vì cộng đồng cư dân để mưu cầu lợi ích riêng, các lợi ích không chính đáng.

Ngoài ra, từng cư dân phải nâng cao hiểu biết về quyền, nghĩa vụ của mình, đặc biệt là việc tham gia biểu quyết để thông qua các quyết định quan trọng như thành lập BQT, quy chế thu, chi tài chính, quy chế hoạt động của BQT,… để có thể kiểm soát tính hiệu quả trong hoạt động của BQT và kịp thời phản ánh, kiến nghị đến cơ quan chức năng có thẩm quyền xử lý khi có vi phạm xảy ra.

Phóng viên: Xin cảm ơn luật sư về cuộc trò chuyện này!