Một số kiến nghị về thu hồi đất, hỗ trợ và tái định cư

Quy định pháp luật về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Để bảo đảm đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW và hạn chế việc mở rộng quá mức phạm vi Nhà nước thu hồi đất, đề nghị sửa đổi Điều 79 và Điều 80 Luật Đất đai 2024 theo hướng: Bổ sung các tiêu chí bắt buộc để xác định dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) vì lợi ích quốc gia, công cộng, gồm: Dự án phục vụ lợi ích công cộng rõ ràng; lợi ích xã hội lớn hơn lợi ích thương mại; không có phương án thay thế khả thi khác; phạm vi thu hồi là tối thiểu cần thiết; việc thu hồi đất tạo lợi ích cho cộng đồng dân cư thay vì chủ yếu tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Xem xét hoàn thiện bổ sung quy định bắt buộc đối với các dự án quy mô lớn phải có: Báo cáo đánh giá tác động xã hội; báo cáo phân tích phương án thay thế; báo cáo đánh giá mức độ cần thiết của việc thu hồi đất trước khi cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi. Nghiên cứu bổ sung cơ chế tham vấn thực chất đối với cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng, nhất là các dự án phát triển đô thị, dự án thương mại quy mô lớn. Ý kiến tham vấn cần được tổng hợp, giải trình công khai và là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước xem xét quyết định thu hồi đất.

Cơ chế bồi thường về đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển đô thị

Đề nghị bổ sung cơ chế bồi thường đất nông nghiệp theo hướng: Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu thương mại - dịch vụ hoặc các dự án làm thay đổi đáng kể giá trị quyền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, ngoài khoản bồi thường theo quy định hiện hành, người có đất nông nghiệp bị thu hồi được hưởng một phần giá trị tăng thêm của đất theo cơ chế do Chính phủ quy định.

Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 110 Luật Đất đai năm 2024 theo hướng quy định cụ thể các tiêu chí đánh giá khu tái định cư bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, thay vì chỉ quy định mang tính nguyên tắc như hiện nay. Theo đó, bổ sung quy định khu tái định cư phải đáp ứng tối thiểu các tiêu chí về: Vị trí phù hợp, ưu tiên bố trí trong cùng địa bàn hoặc khu vực lân cận nơi có đất bị thu hồi; trường hợp bố trí ở vị trí khác phải bảo đảm không làm ảnh hưởng đáng kể đến điều kiện sinh hoạt, việc làm và tiếp cận các dịch vụ công thiết yếu của người dân; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phải hoàn thành đồng bộ trước khi bố trí tái định cư; khả năng tiếp cận trường học, cơ sở y tế, chợ, giao thông công cộng và các dịch vụ thiết yếu không thấp hơn nơi ở cũ; đối với hộ gia đình có hoạt động sản xuất, kinh doanh, việc bố trí tái định cư phải xem xét điều kiện duy trì sinh kế. Đồng thời, cần quy định chi tiết phương pháp đánh giá và các chỉ tiêu định lượng để xác định khu tái định cư có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, làm cơ sở thống nhất trong tổ chức thực hiện và giải quyết khiếu nại, hạn chế tình trạng mỗi địa phương áp dụng theo cách hiểu khác nhau.

Sửa đổi, bổ sung Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 theo hướng có quy định cụ thể đối với trường hợp người dân bị thu hồi toàn bộ thửa đất ở có giá trị lớn, nhưng còn một nhà ở hoặc một thửa đất ở khác trên địa bàn cấp xã; người bị thu hồi đất ở được chọn bồi thường bằng đất, căn hộ tại dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc bằng tiền. Bên cạnh tiêu chí về chỗ ở, cần xem xét đồng thời giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi, khả năng tạo lập chỗ ở mới từ tiền bồi thường, nguyện vọng của người bị thu hồi đất và điều kiện quỹ đất, quỹ nhà tái định cư của địa phương. Đồng thời, bổ sung quy định ưu tiên bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư đối với trường hợp người bị thu hồi toàn bộ đất ở có nhu cầu nhận đất ở hoặc nhà ở thay vì nhận tiền; quy định bổ sung cho phép người được tái định cư bằng nhà chung cư được ghi nợ tiền mua nhà.

Cơ chế khai thác quỹ đất và chính sách tái định cư đối với các dự án phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD)

Đối với các dự án TOD, cần chuyển từ tư duy “thu hồi đất để phát triển đô thị” sang tư duy “tái cấu trúc đô thị gắn với chia sẻ lợi ích”. Người dân trong khu vực TOD không chỉ được bồi thường và bố trí tái định cư mà còn cần được bảo đảm cơ hội tiếp cận việc làm, dịch vụ và hưởng lợi từ giá trị gia tăng của đất sau đầu tư.

Bổ sung các quy định về phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) trong Luật Đất đai theo hướng: 

Thứ nhất, bổ sung cơ chế khai thác đồng bộ quỹ đất phụ cận các công trình giao thông công cộng theo quy hoạch, cho phép lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đồng thời dự án hạ tầng giao thông và dự án phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ tại khu vực TOD; nguồn thu từ giá trị tăng thêm của đất cần được ưu tiên tái đầu tư cho phát triển hệ thống giao thông công cộng và hạ tầng đô thị.

Thứ hai, bổ sung quy định ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ hoặc trong phạm vi khu vực TOD đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, thông qua giao đất ở hoặc bố trí căn hộ chung cư, nhằm bảo đảm người dân tiếp tục được thụ hưởng các lợi ích từ quá trình phát triển đô thị và hạn chế việc phải di chuyển đến khu vực xa trung tâm.

Thứ ba, bổ sung quy định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án TOD phải đồng thời có phương án phục hồi sinh kế, trong đó đánh giá tác động đến việc làm, hoạt động kinh doanh và nguồn thu nhập của người dân; đồng thời có chính sách đào tạo nghề, hỗ trợ chuyển đổi việc làm và tạo điều kiện để người dân tham gia các hoạt động dịch vụ, thương mại, du lịch tại khu vực sau khi dự án hoàn thành.

Cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn

Cần quy định cụ thể điều kiện góp quyền sử dụng đất áp dụng đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn và các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Quy định rõ trình tự, thủ tục thực hiện, phương pháp xác định tỷ lệ góp quyền sử dụng đất, nguyên tắc phân chia lại quỹ đất hoặc sản phẩm bất động sản sau điều chỉnh, bảo đảm công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích của các bên.

Bổ sung cơ chế xử lý trường hợp chưa đạt được sự đồng thuận của tất cả người sử dụng đất, trên cơ sở bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân nhưng vẫn đáp ứng yêu cầu triển khai dự án vì lợi ích chung.

Bên cạnh đó, cần có quy định chi tiết về phương pháp điều chỉnh lại đất đai, cơ chế định giá, phân chia giá trị tăng thêm từ đất và tổ chức thực hiện.