Ban soạn thảo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều tiếp thu, chỉnh lý, rà soát thật kỹ lưỡng, chặt chẽ nhằm thể chế hóa một cách triệt để tinh thần Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Sau gần 10 năm kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, chúng ta đã tạo được hệ thống cơ sở pháp lý khá đồng bộ, toàn diện, thể chế được Nghị quyết số 19 Trung ương về chính sách liên quan đến đất đai. Cùng với Luật Đất đai năm 2013, nhiều luật khác đã thể chế hóa được Nghị quyết số 19.
Nếu như nguồn lực đất đai năm 2013 đóng góp 7-8% nguồn thu ngân sách thì đến năm 2021-2022, tăng lên trung bình 15-20%, có địa phương đến 35% tổng thu ngân sách. Giai đoạn vừa qua, nguồn lực đất đai đã cân đối được mọi nhu cầu phát triển KT-XH, QP-AN.
Bên cạnh kết quả đạt được, khi tổng kết Nghị quyết số 19 và Luật Đất đai năm 2013, có vấn đề rất rõ ràng là với hệ thống pháp luật hiện nay, như Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã nêu trong Hội nghị Trung ương lần thứ 5 là nguồn lực đất đai quan trọng nhưng chưa phát huy được để phục vụ phát triển KT-XH. Khiếu kiện về đất đai vẫn nóng, chiếm 60-70% vụ việc.
Nguyên nhân là các vấn đề liên quan đến đất đai vẫn có khe hở, yếu kém, một bộ phận cán bộ quản lý lợi dụng để mang lại lợi ích không chính đáng cho mình. Vì vậy, các vụ án về đất đai thời gian qua hết sức bức xúc.
Đất đai sử dụng chưa hiệu quả, nhiều khu vực thành phố đất nông nghiệp bỏ hoang, nhiều dự án chậm triển khai, không đưa đất vào sử dụng. Hiện nay, do quá trình khai thác SDĐ chưa bền vững nên đất đai đang thoái hóa cả về chất lượng lẫn số lượng. Chất lượng đất giảm đi do hoạt động canh tác, thoái hóa, hoang mạc hóa, ô nhiễm,... Đó là vấn đề đang nổi lên mà chúng ta cần giải quyết.
Dự thảo Luật Đất đai mới đã có nhiều sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh cho thấy tinh thần cầu thị cũng như nỗ lực nâng cao chất lượng xây dựng Dự thảo của cơ quan soạn thảo. Trong đó, nhiều nội dung trọng tâm liên quan đến vấn đề về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; QH, KHSDĐ; tài chính đất đai, giá đất; đã có sự tiếp thu chọn lọc và chỉnh lý nhiều nội dung được cân nhắc các ý kiến góp ý của cử tri, Nhân dân, của các nhà hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật, các nhà khoa học, chính trị - văn hóa, giáo dục,…
Những trọng tâm được đề cập, tiếp thu và chỉnh sửa đối với nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Chương VII, cơ quan soạn thảo đã nghiên cứu, tiếp thu quy định cụ thể, luật hóa một số quy định trong các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai hiện hành đã được thực tế chứng minh là phù hợp đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất thu hồi, đảm bảo điều kiện sống và không gian sống cho tạo sự đồng thuận, giảm khiếu kiện trong nhân dân. Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương trong tổ chức thực thi như: Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi. Giá đất tái định cư là giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đa dạng hóa hình thức bồi thường, quy định về trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư và trách nhiệm của các cấp chính quyền, cơ quan ở từng bước công việc. Bên cạnh sự thành công, dự án luật cũng cần lồng ghép việc ứng dụng công nghệ chuyển đổi số trong quản lý đất đai, vấn đề cấp GCN và cấp đổi GCN QSDĐ ghi đầy đủ họ tên vợ và họ tên chồng của hôn nhân hợp pháp cần được bảo vệ.
Ngoài ra, dự thảo đã bổ sung quy định hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm đối với các trường hợp cá nhân có cuộc sống trực tiếp mưu sinh từ đất thuộc đối tượng bảo trợ xã hội, phải thiết lập được sự kiểm soát từ nhân dân, kiểm soát quyền lực khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, bố cục lại kết cấu của Chương để đảm bảo tính logic, khoa học, tránh trùng lặp.
Liên quan đến chính sách tài chính đất đai, giá đất, cơ quan soạn thảo đã cụ thể hóa định hướng về bỏ khung giá đất và áp dụng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường tại Điều 154: Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Theo đó, giá đất được xác định dựa vào mục đích SDĐ, thời hạn SDĐ, thông tin đầu vào theo các phương pháp định giá đất, quy định của pháp luật và các yếu tố ảnh hưởng khác. Bản dự thảo lần này cũng đã quy định về các thông tin đầu vào được sử dụng để xác định giá đất theo các phương pháp định giá. Như vậy, với việc điều chỉnh tại Dự thảo cơ bản đã phù hợp vì nguyên tắc cơ bản để hình thành giá thị trường.
Bên cạnh đó, dự thảo Luật cần thể hiện nội dung của Nghị quyết số 73/ NQ-CP ngày 6/5/2023 về ủy quyền quyết định giá đất cho UBND cấp huyện thực hiện, áp dụng công nghệ 4.0 trong quản lý đất đai. Cần tiếp tục bổ sung việc bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất phải theo nguyên tắc bồi thường thiệt hại trong pháp luật dân sự để vừa đảm bảo quyền lợi của người dân vừa đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự năm 2015 và vấn đề có liên quan trong Luật Đầu tư. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Dự án Luật Địa chất và Khoáng sản trong kỳ họp tới. Đồng thời, nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện quy định về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đảm bảo phù hợp với giá thị trường, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ. Người có đất bị thu hồi được tham gia vào quá trình định giá đất thu hồi, người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trình định giá đất, nhận đất từ bà con. Trong dự thảo Luật cần nỗ lực đối với quản lý chiều cao trên không và chiều sâu dưới lòng đất. Trường hợp các bên không thống nhất được giá đất thu hồi thì người có đất bị thu hồi có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại, giá đất được xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra. Bởi lẽ, có 4 con đường hình thành giá đất (Đấu giá đất, bảng giá đất, thỏa thuận giữa các bên và chứng thư định giá đất của cơ quan định giá đất, thẻ thẩm định giá độc lập. Về vấn đề giá đất, dự thảo Luật cần nghiên cứu trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm hiện nay, khi xác định lần đầu theo giá đất cụ thể thường rất cao so với bảng giá đất, nhưng khi hết chu kỳ đầu 5 năm lại tính theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Cần giải quyết triệt để và quyết liệt vấn đề chuyển tiếp đối với đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê 20 năm, 50 năm không phải tổ chức đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư. Nhà đầu tư chỉ cần trả thêm nghĩa vụ tài chính với tiền chênh khi chuyển từ đất thuê thương mại dịch vụ sang đất đa mục đích hoặc đất phi nông nghiệp, đất làm nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua,... Đây là bất cập chưa có hướng giải quyết, đề nghị nghiên cứu đưa vào Luật sửa đổi. Ngoài ra, dự thảo cũng chưa quy định về giá đất trong đấu thầu dự án có SDĐ; giá dịch vụ tư vấn định giá đất, các vấn đề chuyển tiếp QH, KHSDĐ, bảo tồn và phát triển văn hóa truyền thống của dân tộc thiểu số, bảo đảm không gian sinh tồn cho động vật rừng, thực vật rừng quý hiếm, bảo vệ đa dạng sinh học, bảo tồn nguồn gen quý hiếm hướng tới kế thừa các thành tựu của kỳ quy hoạch và kỳ KHSDĐ để nâng cao hiệu quả khai thác và SDĐ, cần có QHSDĐ BVMT làng nghề, BVMT khu công nghiệp, bảo tồn văn hóa truyền thống phát triển bền vững và tăng trưởng xanh. Hài hòa lợi ích của Nhà nước, Nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi dự án.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án Luật lớn, có vai trò đặc biệt quan trọng, liên quan chặt chẽ tới 112 luật khác nhau, để cụ thể hóa chủ trương, quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW vào thực tiễn, Nghị quyết số 73/NQ-CP cần rà soát, hoàn thiện pháp luật về các lĩnh vực có liên quan như: Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý tài sản công, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Lâm nghiệp, triển khai PAPI trên 63 tỉnh thành công bố công khai bảng giá đất và QHSDĐ trên cổng thông tin điện tử,… nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.
PGS. TS. DOÃN HỒNG NHUNG
Trường Đại học Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội
Trích: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 15 (Kỳ 1 tháng 8) năm 2023
Thực hiện Kế hoạch số 515/KH-BCA-BNNMT ngày 31/8/2025 của Bộ Công an - Bộ Nông nghiệp và Môi trường, thời gian qua, tỉnh Nghệ An đã và đang triển khai nhiều giải pháp đồng bộ nhằm số hóa, cập nhật và minh bạch dữ liệu đất đai trên địa bàn toàn tỉnh.
Chính phủ thông qua nội dung dự thảo về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
