Việt Nam đang tiếp tục hoàn thiện chính sách để sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai. Trong công trình “Quản trị tài nguyên đất đai - Từ di sản lịch sử, kinh nghiệm toàn cầu đến tầm nhìn đột phá trong Dự thảo Luật Đất đai 2026”, GS.TS.NGND. Trần Đức Viên, Chủ tịch Hội đồng Khoa học và Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tiếp cận vấn đề từ lịch sử thể chế, kinh nghiệm quốc tế và yêu cầu cải cách. Nghiên cứu nhấn mạnh hiệu quả quản trị không chỉ phụ thuộc vào hình thức sở hữu, mà còn được quyết định bởi quy hoạch không gian, dữ liệu minh bạch, công cụ kinh tế phù hợp và khả năng bảo vệ lợi ích chính đáng của người dân.
Đối với Việt Nam cũng như nhiều quốc gia, đất đai vừa là không gian sinh tồn, tư liệu sản xuất, nguồn lực phát triển, vừa gắn với chủ quyền lãnh thổ, an ninh và ổn định xã hội. Bởi vậy, pháp luật đất đai không chỉ điều chỉnh những quan hệ tài sản. Cách một quốc gia quy hoạch, phân bổ, thu hồi, định giá và công khai thông tin đất đai còn phản ánh chất lượng quản trị công, mức độ bảo đảm quyền lợi của người dân và khả năng chuyển tài nguyên thành động lực phát triển bền vững.
Sau khi đất nước thống nhất, mô hình quản lý tập trung được triển khai nhưng sớm bộc lộ hạn chế về động lực sản xuất. Chỉ thị 100 năm 1981 và Khoán 10 năm 1988 mở rộng quyền sử dụng đất, tăng sự gắn kết giữa người nông dân với kết quả lao động. Các Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003, 2013 và 2024 tiếp tục hoàn thiện quyền sử dụng đất như một loại quyền tài sản và nguồn lực kinh tế.
Hiến pháp và pháp luật Việt Nam xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong khuôn khổ đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và các quyền khác theo luật định. Theo tác giả, thách thức trung tâm là thiết kế cơ chế đại diện chủ sở hữu sao cho quyền lực phân bổ đất đai đi cùng trách nhiệm giải trình, thông tin minh bạch và cơ chế bảo đảm lợi ích chính đáng của người đang sử dụng đất.
Công trình dẫn số liệu cho biết đến cuối năm 2023, Việt Nam còn hơn 1,17 triệu ha đất chưa sử dụng. Tác giả đồng thời viện dẫn Khung đánh giá quản trị đất đai của Ngân hàng Thế giới để lưu ý khoảng cách giữa việc thừa nhận quyền sử dụng đất là quyền tài sản và thực tiễn bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Những vấn đề này được đặt trong mối liên hệ với hiệu quả sử dụng nguồn lực, phân phối địa tô, khiếu kiện và niềm tin xã hội, thay vì chỉ được nhìn như thủ tục hành chính riêng lẻ.
Từ góc nhìn so sánh, nghiên cứu khảo sát nhiều mô hình quản trị. Trung Quốc có hệ thống quản lý và cơ sở dữ liệu được tích hợp sâu nhưng mức độ công khai dữ liệu giao dịch còn hạn chế. Hàn Quốc sử dụng Hệ thống thông tin quản lý đất đai KLIS để hỗ trợ định giá và giao dịch, đồng thời vận dụng thuế tài sản theo hướng điều tiết thị trường nhà ở. Singapore áp dụng các loại thuế tem bổ sung đối với một số giao dịch nhằm hạn chế đầu cơ ngắn hạn, trong khi Nhật Bản công khai dữ liệu giao dịch thực tế trên phạm vi rộng.
Trong khu vực Đông Nam Á, hệ thống cấp giấy chứng nhận của Thái Lan được tác giả đánh giá là một kinh nghiệm về minh bạch quyền. Indonesia và Malaysia lại đối mặt với tình trạng phân mảnh đất đai và ranh giới phức tạp giữa quản lý rừng với quyền của cộng đồng bản địa. Qua những trường hợp khác nhau, nghiên cứu cho rằng không tồn tại một mô hình duy nhất cho mọi quốc gia. Điều có tính phổ quát là sự rõ ràng của quyền, tính ổn định của quy hoạch, khả năng tiếp cận dữ liệu và hiệu lực thực thi pháp luật.
Từ kinh nghiệm quốc tế, tác giả rút ra ba trụ cột chức năng. Thứ nhất là quy hoạch không gian chặt chẽ, có sự tham gia của cộng đồng và được thể hiện bằng bản đồ có giá trị pháp lý. Thứ hai là sử dụng thuế bất động sản cùng các công cụ kinh tế để hạn chế đầu cơ, đất bỏ hoang và việc nắm giữ tài sản không hiệu quả. Thứ ba là số hóa, kết nối và công khai dữ liệu đất đai, nhất là dữ liệu giao dịch, bởi minh bạch thông tin là nền tảng để định giá sát thị trường và giảm bất cân xứng giữa các chủ thể.
Khi phân tích Dự thảo số 01 ngày 20/7/2026 Luật Đất đai mới, tác giả ghi nhận ba hướng tiến bộ: tiếp tục phân cấp, phân quyền cho địa phương; mở rộng khả năng tham gia giám sát của công dân và sử dụng đất kết hợp đa mục đích; đồng thời thúc đẩy ứng dụng công nghệ trong định giá, quản lý và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Những thay đổi này được kỳ vọng góp phần rút ngắn quy trình hành chính, tăng tính linh hoạt cho phát triển nông thôn và tạo nền tảng cho quản trị số.
Bên cạnh các điểm tiến bộ, công trình nêu những vấn đề cần tiếp tục xem xét: công cụ quy hoạch chi tiết ở cấp cơ sở; dữ liệu còn phân tán, thiếu chuẩn chia sẻ mở; ranh giới giữa thu hồi vì lợi ích công với dự án thương mại; chất lượng tham vấn cộng đồng; và chính sách xử lý đầu cơ, dự án chậm triển khai. Đây là các nhận định phản biện của tác giả, không phải kết luận chính thức của cơ quan nhà nước.
Từ phân tích đó, trụ cột đầu tiên được đề xuất là hoàn thiện quy hoạch không gian bằng bản đồ pháp lý số đến cấp cơ sở. Bản đồ cần thể hiện chỉ tiêu, ranh giới, phân kỳ và có giá trị sử dụng trong quản lý. Tác giả đề nghị thống nhất hệ thống phân loại đất, tích hợp dữ liệu quy hoạch và thiết lập cơ chế công khai trách nhiệm đối với dự án chậm triển khai. Nếu quy hoạch kéo dài 3-5 năm mà không được thực hiện, quyền lợi của người sử dụng đất cần được xem xét và bảo vệ bằng quy định minh bạch.
Trụ cột thứ hai là phân định rõ cơ chế thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh, hạ tầng công cộng với cơ chế tiếp cận đất cho dự án thương mại, đô thị. Theo tác giả, các dự án mang tính kinh doanh cần mở rộng khả năng thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường. Chính sách bồi thường cũng nên chuyển từ cách tiếp cận chủ yếu dựa trên giá trị tài sản sang mục tiêu khôi phục hoặc cải thiện sinh kế. Công cụ điều chỉnh lại đất đai được xem là một phương án để chia sẻ phần giá trị gia tăng giữa dự án, Nhà nước và người dân.
Trụ cột thứ ba là xây dựng hạ tầng dữ liệu mở. Nghiên cứu đề xuất kết nối thông tin đất đai với quy hoạch, thuế, công chứng và ngân hàng; thiết lập Cổng thông tin giá đất quốc gia với giao diện lập trình mở - Open API; đồng thời đăng ký giao dịch theo giá trị thị trường. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và có thể khai thác hợp pháp, cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân có thêm căn cứ để định giá. Tác giả cũng gợi ý cho phép khu vực tư nhân tham gia phát triển mô hình định giá tự động bằng trí tuệ nhân tạo và dữ liệu lớn trong khuôn khổ được kiểm soát.
Trụ cột thứ tư là sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ và lãng phí. Theo nghiên cứu, chi phí nắm giữ đất thấp có thể khuyến khích găm giữ tài sản hoặc chậm đưa đất vào sử dụng. Thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, dự án chậm triển khai và cơ chế điều tiết phần địa tô chênh lệch được đề xuất như những giải pháp đưa đất trở lại hoạt động sản xuất. Kinh nghiệm thuế tem bổ sung của Singapore và thuế chuyển nhượng, thuế tài sản theo hướng lũy tiến của Hàn Quốc được nêu như nguồn tham khảo, không phải khuôn mẫu áp dụng máy móc.
Trụ cột cuối cùng là tăng cường trách nhiệm giải trình và năng lực giải quyết tranh chấp. Trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp, cấp xã trở thành tuyến gần người dân nhất, vì vậy phân quyền cần đi cùng nguồn lực, dữ liệu và cơ chế kiểm soát quyền lực. Tác giả đề xuất nâng cao trách nhiệm của cơ quan hành chính, cải thiện quy trình xử lý khiếu nại và nghiên cứu thiết lập tòa án chuyên trách về đất đai. Mục tiêu là nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai và củng cố niềm tin của công chúng.
Năm trụ cột trên tạo thành một hệ thống liên kết: quy hoạch xác định không gian phát triển; cơ chế thu hồi và bồi thường phân bổ lợi ích; dữ liệu mở tạo nền tảng cho định giá; thuế điều chỉnh hành vi thị trường; còn trách nhiệm giải trình và tư pháp bảo vệ quyền hợp pháp. Nếu chỉ thực hiện riêng lẻ một thành tố, cải cách có thể thiếu hiệu quả. Chẳng hạn, số hóa dữ liệu nhưng không mở khả năng tiếp cận sẽ khó giảm bất cân xứng thông tin; phân cấp mà thiếu công cụ kiểm soát có thể làm tăng rủi ro thực thi không thống nhất.
Qua công trình của GS.TS.NGND. Trần Đức Viên, có thể thấy Việt Nam đang thảo luận một chương trình cải cách rộng, từ di sản lịch sử đến quản trị số, từ vai trò Nhà nước đến cơ chế thị trường và sự tham gia của công dân. Thông điệp cốt lõi là đất đai chỉ trở thành nguồn lực phát triển bền vững khi được quản lý trên nền tảng pháp quyền, dữ liệu minh bạch và phân phối lợi ích hợp lý. Đó cũng là hướng để Việt Nam duy trì nguyên tắc sở hữu toàn dân, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
Nguồn: GS.TS.NGND. Trần Đức Viên, “Quản trị tài nguyên đất đai - Từ di sản lịch sử, kinh nghiệm toàn cầu đến tầm nhìn đột phá trong Dự thảo Luật Đất đai 2026”, ngày 15/8/2026.
Thủ tướng Chính phủ yêu cầu người đứng đầu các Bộ, cơ quan trung ương quyết định xử lý các cơ sở nhà, đất dôi dư chưa xử lý trước ngày 25/5; tổ chức xử lý nhà, đất dôi dư theo đúng thời hạn quy định; trực tiếp lãnh đạo, chỉ đạo công tác quản lý, khai thác, xử lý các cơ sở nhà, đất dôi dư, không để hư hỏng, lãng phí.
Sau 2 năm khởi công, dự án Nâng cấp, mở rộng khu neo đậu tránh trú bão kết hợp cảng cá Tịnh Hòa tại xã Đông Sơn (tỉnh Quảng Ngãi) vẫn chưa hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nhiều vướng mắc liên quan đến giá đất, hồ sơ pháp lý và công tác kiểm kê đang khiến dự án trọng điểm này chậm tiến độ so với yêu cầu đặt ra.
Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng tạo bước đột phá trong quản lý và khai thác nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, từ thực tiễn triển khai tại nhiều địa phương, hàng loạt vướng mắc về giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trách nhiệm thực thi đang dần bộc lộ. Việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật cho thấy yêu cầu cấp thiết phải tháo gỡ những “điểm nghẽn” từ thực tiễn để chính sách thực sự đi vào cuộc sống.
Thực hiện Chỉ thị số 05/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về đẩy nhanh tiến độ đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, UBND TP. Cần Thơ vừa ban hành Kế hoạch số 206/KH-UBND với nhiều nhiệm vụ trọng tâm, quyết tâm hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai toàn thành phố trong năm 2026.
Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trong năm 2026, không để chậm, lùi tiến độ; thiết lập cơ chế đánh giá tiến độ, kịp thời biểu dương, khen thưởng đồng thời phê bình, xem xét trách nhiệm đối với cơ quan, đơn vị, cá nhân thiếu trách nhiệm, chậm trễ, báo cáo không đúng thực chất, làm ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành nhiệm vụ trong năm 2026.
