Theo quy định hiện nay, quá trình tách thửa đất chính là quy trình phân chia quyền sở hữu đất đai từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau. Việc tách thửa phải được thực hiện theo đúng những quy định của pháp luật.
Nguyên tắc đề xuất tiêu chí
Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tế tại các địa phương, nhóm nghiên cứu của Viện nghiên cứu quản lý đất đai đưa ra khái niệm về diện tích tối thiểu như sau: “Diện tích tối thiểu đối với đất ở là diện tích nhỏ nhất được tách ra từ một thửa đất ở, bảo đảm nhu cầu ở tối thiểu của hộ gia đình, cá nhân, phù hợp quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.
Bảo đảm nhu cầu ở tối thiểu của người dân, phù hợp với các quy định của pháp luật, phù hợp với phong tục tập quán và quỹ đất của địa phương. Các tiêu chí đề xuất quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở chia theo các khu vực đô thị và nông thôn cụ thể như sau:
Đối với khu vực đô thị
.jpg)
Đối với khu vực nông thôn
.jpg)
Đối với khu vực đô thị: Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại các đô thị chỉ tính diện tích đất để xây dựng nhà ở tối thiểu cho hộ gia đình, cá nhân. Ngoài ra, tiêu chí về diện tích tối thiểu đối với khu vực đô thị phải bảo đảm phù hợp với mỹ quan đô thị; đối với khu vực nông thôn: ngoài việc đảm bảo nhu cầu ở tối thiểu cho hộ gia đình bao gồm diện tích xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống như nhà tắm, vệ sinh… của hộ gia đình, cá nhân thuộc khu vực nông thôn thì phải bảo đảm phù hợp với phong tục tập quán của người dân khu vực đồng bằng và khu vực miền núi.
Bảo đảm khả năng tài chính (chi trả) của người dân: Việc đề xuất diện tích tối thiểu cho các khu vực đô thị hay nông thôn phải phù hợp với khả năng chi trả thanh toán của người dân về các nghĩa vụ tài chính khi thực hiện tách thửa đối với đất ở bởi vì nếu diện tích được tách quá lớn sẽ khó khăn cho người dân về các khoản nghĩa vụ phải nộp nhất là khu vực đô thị đất ở có giá trị rất cao, khu vực nông thôn đời sống, thu nhập của người dân còn thấp.
Phù hợp với quy định của pháp luật: Việc đề xuất các tiêu chí về diện tích, kích thước tối thiểu phải phù hợp với quy định của quy chuẩn xây dựng và Luật nhà ở, phù hợp với quy định về định mức và hạn mức sử dụng đất ở của các khu vực đô thị, khu vực nông thôn... theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 nhằm bảo đảm điều kiện để được cấp GCNQSDĐ và đủ diện tích để được cấp phép xây dựng.
Đề xuất các tiêu chí quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở
Tiêu chí về diện tích, kích thước tối thiểu
Tiêu chí về quy hoạch
Đối với khu vực có quy hoạch quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt thì khi thực hiện việc tách thửa phải tuân thủ theo quy hoạch, trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và được đưa vào trong kế hoạch hằng năm cấp huyện thì không được phép tách thửa. Đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết phải bảo đảm tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tiêu chí về bảo đảm kết nối hạ tầng
Đối với tiêu chí bảo đảm kết nối hạ tầng thì vấn đề bảo đảm lối đi chung (quyền thông hành địa dịch) là quan trọng nhất đối với việc thực hiện tách thửa đất ở. Trường hợp khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông (nhất là đối với các thửa đất có vườn ao) thì khi thực hiện tách thửa bắt buộc phải bảo đảm lối đi ra đường công cộng có sẵn, chiều rộng của lối đi phụ thuộc vào từng khu vực trong đó đối với khu vực đô thị phải bảo đảm chiều rộng lối đi không nhỏ hơn 1,5 m; đối với khu vực nông thôn phải bảo đảm chiều rộng lối đi không nhỏ hơn 2 m.
Ngoài ra, tùy theo quy mô dân số, phong tục tập quán của mỗi vùng miền và quỹ đất hiện có, diện tích, kích thước tối thiểu có thể thay đổi cho phù hợp tuy nhiên không nhỏ hơn diện tích, kích thước đã đề xuất.
Tài liệu tham khảo
[1]. Bộ xây dựng, Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3 tháng 4 năm 2008 về việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng
[2]. Bộ xây dựng, QCXDVN 01:2008/BXD Quy chuẩn xây dựng việt nam quy hoạch xây dựng
[3]. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
[4]. Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
[5].Quốc hội, Luật xây dựng 2014 số 50/2014/ QH13, năm 2014.
[6].Quốc hội, Luật quy hoạch đô thị -số 30/2009/ QH12, năm 2009
[7]. Kết quả điều tra tại tỉnh Yên Bái, Hà Tĩnh, Ninh Thuận, Gia Lai, Tiền Giang, Tp.Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh năm 2016, 2017.
ThS. TẠ THỊ HÀ
Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Từ 01/9- 30/11, cả nước sẽ tiến hành rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị cấp xã; thu thập, số hóa, tạo lập dữ liệu đối với Giấy chứng nhận (đất ở, nhà ở) đã cấp nhưng chưa xây dựng cơ sở dữ liệu. Trên cơ sở đó, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện chiến dịch làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Từ ngày 01/9 đến 30/11/2025, cả nước sẽ triển khai Chiến dịch rà soát, chuẩn hóa, đồng bộ dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư và hệ thống Quốc gia.
