Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan

Sáng ngày 15/8/2024, tại Hà Nội, Tạp chí Thương gia tổ chức Hội thảo chủ đề: “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan”. Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đến dự và phát biểu tại Hôi thảo.

Sự kiện có sự góp mặt của hơn 250 khách mời là đại diện các Bộ, ban, ngành, các chuyên gia uy tín trong và ngoài nước, lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản và nhiều định chế tài chính như ngân hàng thương mại, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư,…

Phát biểu khai mạc Hội thảo, bà Nguyễn Thuỳ Dương, Tổng biên tập Tạp chí Thương gia cho biết, Luật đất đai 2024 đã và đang nhận được sự quan tâm của toàn thể nhân dân, của các cấp, các ngành, địa phương và đặc biệt là của cộng đồng doanh nghiệp. Bởi lẽ, dưới phạm vi của các nhà hoạch định chính sách, Luật Đất đai liên quan trực tiếp đến 22 Bộ luật, luật khác. Hay có thể nói rằng, đây là bộ luật lớn, có ảnh hưởng sâu rộng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội cũng như quyền lợi của doanh nghiệp, người dân…

Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024, cùng với Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và có hiệu lực đồng thời từ 01/8/2024 đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Hơn thế, các luật nêu trên khi đi vào thực tế được kỳ vọng tác động tích cực, tạo “cú hích” thúc đẩy sự hồi phục của thị trường và tạo nền tảng pháp lý để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững trong thời gian tới.

Bà Nguyễn Thuỳ Dương, Tổng biên tập Tạp chí Thương gia phát biểu khai mạc Hội thảo

Tuy nhiên, để các đạo luật quan trọng này sớm đi vào cuộc sống và được thực thi một cách hiệu quả thì yêu cầu quan trọng nhất là các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn dưới luật phải bảo đảm đầy đủ, chất lượng, chi tiết, cụ thể tránh tình trạng chồng chéo, vận dụng sai luật.

Vì thế, bà Nguyễn Thuỳ Dương đánh giá cao sự có mặt đông đủ của các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia, các doanh nghiệp cũng như giới truyền thông có mặt tại hội thảo. Đồng thời, kỳ vọng hội thảo sẽ đem lại một phần kết quả, những tri thức hữu ích cho tất cả những ai quan tâm đến việc đưa Luật Đất đai vào thực tế.

Tại hội thảo, các diễn giả đã tập trung phân tích, làm rõ những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024 và nhận diện khó khăn, áp lực phải đối mặt, đề xuất các khuyến nghị chính sách nhằm nắm bắt cơ hội, tháo gỡ các vướng mắc, khơi thông thị trường bất động sản trong năm 2024 và những năm tiếp theo.

Nhìn chung, theo các chuyên gia, Luật Đất đai 2024 có nhiều nội dung mới mang tính đột phá, đổi mới, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Song, trong bối cảnh kinh tế thế giới có nhiều biến số bất định, còn nội tại nền kinh tế cũng đang đối mặt với nhiều bài toán khó khăn trên nhiều lĩnh vực, để tháo gỡ được hết các vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay thì cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các Bộ, ban, ngành, địa phương.

Đồng thời, việc tổ chức thực hiện hiệu quả các quy định mới của Luật Đất đai 2024 cần phải gắn chặt phân cấp, phân quyền với thanh tra, kiểm tra, giám sát, kịp thời phát hiện sai phạm để chấn chỉnh, khắc phục, có biện pháp xử lý nghiêm minh, đúng quy định để răn đe và khắc phục.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XV

Tại Hội thảo, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XV đánh giá cao việc Chính phủ đã soạn thảo và trình Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024.

Vế vấn đề tiếp cận đất đai đưa vào kinh doanh dự án bất động sản, ông Phan Đức Hiếu cho biết quy trình, quy chế với 3 nội dung lớn là. Nếu doanh nghiệp đã có đất sẽ thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, nếu chưa có đất sẽ thực hiện thỏa thuận. Với trường hợp nhà nước thu hồi đất, hoặc quỹ đất đang có giao hoặc cho doanh nghiệp thuê với 2 cơ chế: Đấu thầu; đấu giá, việc này đã quy định rất rõ trong Luật Đất đai 2024; Đối với cơ chế thỏa thuận có các vấn đề như: Hợp tác kinh doanh và chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế,… góp vốn; chuyển đổi mục đích),...

Ông Hiếu cũng lưu ý các doanh nghiệp bất động sản về trường hợp nếu chậm triển khai thực hiện dự án theo giấy phép và các quy định khác thì doanh nghiệp sẽ bị thu hồi đất dự án đấy. Đây là một trong những trường hợp rủi ro trong đầu tư của doanh nghiệp. Do vậy, khi thực hiện dự án, các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch củ thể, chủ động để phát huy tài nguyên đất và tránh được những rủi ro đáng tiếc xảy ra,...

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Nói về những điểm mới của Luật Đất đai 2024 và lợi ích đối với doanh nghiệp, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), điểm lại những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024. Từ phương thức tiếp cận đất; các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá đấu thầu theo Điều 124 của Luật Đất đai 2024; Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá đấu thầu quy định tại Điều 125 của Luật Đất đai 2024; Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá đấu thầu (tại Điều 126), ông Chính lưu ý thêm: Dự án xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn đã được hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất,...

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Trình bày tham luận của mình về tác động của Luật Đất đai tác động đến thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: Thị trường bất động sản thời gian qua ít có sự biến đổi, một phần vì doanh nghiệp, nhà đầu tư chờ Luật Đất đai 2024 có hiệu lực,...

Nói về những lợi ích của người dân khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, người dân được hưởng 09 lợi ích như: Bỏ khung giá đất; bố trí tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giất tờ trước ngày 01/7/2014; thu hồi đất vi phạm về pháp luật đất đai, chấm dứt hiện tượng doanh nghiệp đầu cơ, tích trữ các lô đất thương mại, dịch vụ ở vị trí đắc địa chờ tăng giá hay chờ xin chuyển đổi mục đích sang kinh doanh nhà ở; giúp người dân sở hữu nhà, đất để ở, với chi phí hợp lý hơn; cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền không quá 15 lần thay vì 10 lần; cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng; bổ sung khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất; bổ sung trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất; đa dạng các hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất và việt kiều có thêm cơ hội mua nhà tại Việt Nam.

Bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng)

Trình bày về những chính sách của Luật Đất đai liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho biết: Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất - quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở (Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và văn bản quy định chi tiết);

Mối quan hệ nhà đầu tư – chủ đầu tư dự án có sử dụng đất – chủ đầu tư xây đựng công trình, chủ đầu tư dự án nhà ở (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở); Người sử dụng đất – đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam  (Luật Đất đai – Luật Nhà ở); Thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; Ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (Luật Đất đai – Luật Nhà ở);

Các nhà quản lý, chuyên gia thảo luận tại Hội thảo

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm/ Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (Luật Đất đai – Luật Kinh doanh bất động sản); Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; những lưu ý khi vi phạm trật tự xây dựng, vi phạm khác (Luật Đất đai – Luật Kinh doanh bất động sản - pháp luật về xây dựng).

Cũng tại Hội thảo các chuyên gia, nhà quản lý đã giải đáp những câu hỏi của khách mời, doanh nghiệp, nhà đầu tư về các vấn đề liên quan đến việc công khai, định giá đất ở các địa phương; vấn đề quy hoạch, thay đổi quy hoạch dự án; 

Nhất Nam