Gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản

Lĩnh vực bất động sản là một trong “21 ngành kinh tế cấp 1” quan trọng nhất của nước ta, nên thị trường bất động sản gặp khó khăn thì tác động bất lợi, lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế và tác động đến nguồn thu ngân sách nhà nước.

Năm 2022 đã có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021. Năm 2023, các doanh nghiệp bất động sản phải đối diện với tình trạng thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Ảnh minh họa

Nhiều  doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được người mua; phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50-70% số lao động, giảm lương từ 30-50%, không “lo” được lương tháng 13, nửa tháng lương 13 cũng không có, không có thưởng Tết Qúy Mão vừa qua.

Có 2 khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay: Thứ nhất, vướng mắc pháp lý” chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản; thứ hai, khó khăn về nguồn vốn, trước hết là vốn tín dụng ngân hàng, kế đến là vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ thị trường chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng.

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý

Gỡ vướng mắc do Luật: Thực hiện mục tiêu cụ thể của Nghị quyết 18-NQ/CP của Ban Chấp hành Trung ương Đảng “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất”, trong đó có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng do các Dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn một số quy định bất cập nên cần tiếp thu đầy đủ các ý kiến góp ý để đảm bảo chất lượng của các Dự thảo Luật.

Gỡ ách tắc thuộc thẩm quyền của Chính phủ: Trong thời gian 17 tháng tới đây chờ các Luật mới có hiệu lực và trên cơ sở các Luật hiện hành, để tháo gỡ “vướng mắc về pháp lý” thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành 4 nghị định rất quan trọng trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3/2023, đó là: Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp; Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đất đai; Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; Dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị.

Tháo gỡ vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh: Điển hình là Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã có hiệu lực từ ngày 8/2/2021, nhưng đến nay mới có hơn phân nửa số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành Quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP để xử lý diện tích đất công nằm “xen kẽ” trong dự án nhà ở thương mại, trong đó có thành phố Hà Nội. Hiệp hội đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại khẩn trương ban hành Quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP để xử lý diện tích đất công nằm “xen kẽ” trong dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư có căn cứ pháp luật tiếp tục thực hiện dự án và tạo nguồn thu ngân sách nhà nước.  

Tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng

Nguồn vốn tín dụng là “bà đỡ” của doanh nghiệp bất động sản nhất là sau khi doanh nghiệp đã bỏ nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất dự án nên rất cần được vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, nguồn vốn tín dụng cũng là “bà đỡ” cho người mua nhà và người mua nhà tạo dòng tiền, tạo thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản, nên hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà là hỗ trợ cho thị trường bất động sản phục hồi.

Theo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh cho biết, tổng dư nợ tín dụng năm 2022 trên địa bàn khoảng 3,2 triệu tỷ đồng, trong đó tín dụng bất động sản chiếm khoảng 28% tương đương 896.000 tỷ đồng, chỉ tăng khoảng 16% (thấp hơn rất nhiều so với bình quân cả nước 24,27%), cao hơn không nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung của thành phố là 13,8%. Đáng lưu ý là trong đó có đến 70% là tín dụng tiêu dùng bất động sản tương đương 627.200 tỷ đồng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà. Như vậy, nguồn vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm 30% tương đương 268.800 tỷ đồng, trong lúc lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 11% GDP (so với cách tính đầy đủ hơn của Trung Quốc thì lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 25% GDP), có nghĩa là các doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Hiệp hội nhận thấy, vào quý 3/2022 đã xuất hiện tình trạng các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà ngày càng khó vay vốn tín dụng tại các ngân hàng thương mại, nhiều hợp đồng tín dụng bị ngưng giải ngân giữa chừng gây khó khăn rất lớn cho người vay. Nên Hiệp hội và nhiều chuyên gia đã đề nghị nới “room” tín dụng năm 2022 thêm 1-2%. Nhưng rất tiếc là Ngân hàng Nhà nước xem xét quá cẩn thận nên phản ứng chính sách chậm, mãi đến ngày 5/12/2022 mới cho phép nới “room” tín dụng thêm 1,5-2% tương đương với việc bơm thêm khoảng 240.000 tỷ đồng vào nền kinh tế mà thời gian chỉ còn 20 ngày làm việc, nên kết quả tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế năm 2022 chỉ đạt 14,17%, chỉ tăng thêm 0,17% so với “room” 14% cũ.

Hiện nay, doanh nghiệp có khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được cơ cấu lại nợ vay, không được giữ nguyên nhóm nợ thì có nguy cơ bị “nhảy nhóm nợ xấu”. Doanh nghiệp có khoản vay tín dụng đã bị xếp vào nợ xấu “nhóm 2” hoặc “nhóm 3” mà nếu không được “khoanh nợ” khoản nợ xấu này thì không thể tiếp cận được khoản vay mới để có cơ hội phục hồi sản xuất kinh doanh hoặc bị “nhảy nhóm nợ xấu hơn”.

Để góp phần khai thông bế tắc cho thị trường bất sản, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư (mới) tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN“nới tiêu chí” nhưng không phải là “hạ chuẩn tín dụng” để doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ, được “khoanh nợ xấu” đối với một số khoản nợ “nhóm 2, nhóm 3” để được vay vốn tín dụng mới đối với dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.

Ngân hàng Nhà nước nên xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c và điểm d khoản 5 Điều 1 Thông tư số 08/2020/TT-NHNN giãn “lộ trình” quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn đến hết ngày 31/12/2024 và về mức 30% kể từ ngày 1/1/2025 để có thêm nguồn vốn cho vay.

Đồng thời, nên xem xét bãi bỏ điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, không cấm tổ chức tín dụng mua trái phiếu doanh nghiệp trong các trường hợp trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành, để phù hợp với Nghị định số 65/2022/NĐ-CP.

Lê Hoàng Châu

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh