Cụ thể hóa doanh thu, chi phí phát triển theo từng loại dự án

Theo UBND tỉnh Khánh Hòa, khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh, các yếu tố để ước tính tổng doanh thu phát triển gồm thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy. Các yếu tố để ước tính tổng chi phí phát triển gồm thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ chi phí kinh doanh, tỷ lệ chi phí lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư. Đồng thời, địa phương quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh đối với từng yếu tố.

Cụ thể, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trước hết được căn cứ vào tiến độ đã xác định trong chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án. Trường hợp các văn bản này chưa xác định thì áp dụng các mốc cụ thể tại Quyết định 70.

Với dự án khu dân cư, khu đô thị dưới 20 ha, thời điểm bắt đầu bán hàng từ năm thứ hai, thời gian bán 2 năm. Dự án từ 20 đến dưới 50 ha bắt đầu từ năm thứ hai, bán trong 3 năm; từ 50 đến dưới 100 ha bắt đầu từ năm thứ ba, bán trong 3 năm; từ 100 ha trở lên bắt đầu từ năm thứ ba, bán trong 4 năm. Tỷ lệ bán hàng được chia đều theo thời gian bán hàng, tỷ lệ lấp đầy là 100% diện tích sử dụng.

Đối với dự án, công trình nhà ở, dự án dưới 500 căn hộ hoặc dưới 50.000 m² sàn xây dựng có thời gian bán hàng 2 năm, bắt đầu từ năm thứ hai. Dự án từ 500 đến dưới 1.000 căn hộ hoặc từ 50.000 đến dưới 100.000 m² sàn xây dựng có thời gian bán 3 năm. Dự án từ 1.000 căn hộ trở lên hoặc từ 100.000 m² sàn xây dựng trở lên bắt đầu bán từ năm thứ ba, thời gian bán 4 năm. Trường hợp chưa xác định được diện tích sử dụng thì diện tích này được xác định bằng 75% diện tích sàn xây dựng.

Đối với công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, bãi đỗ xe, khu vui chơi giải trí và công trình đa năng, thời điểm bắt đầu kinh doanh là khi công trình được đưa vào hoạt động; thời gian kinh doanh là thời gian thuê đất còn lại. Tỷ lệ lấp đầy năm đầu là 60%, mỗi năm tiếp theo tăng 10% và ổn định ở mức 90%.

Đối với khu du lịch, khách sạn, tỷ lệ lấp đầy được xác định theo số liệu thống kê công suất phòng bình quân 3 năm liền kề trước thời điểm định giá của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch tỉnh Khánh Hòa. Năm đầu tiên được tính bằng 50% công suất phòng bình quân 3 năm, năm thứ hai bằng 75%, từ năm thứ ba trở đi bằng 100%. Trường hợp xảy ra bất khả kháng làm ảnh hưởng đến số liệu thống kê, tổ chức định giá đất đề xuất sử dụng số liệu trước hoặc sau thời điểm xảy ra sự kiện để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Với dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thời điểm bắt đầu bán hàng từ năm thứ hai hoặc năm thứ ba tùy quy mô; thời gian bán hàng từ 3 đến 6 năm, tỷ lệ bán hàng chia đều và tỷ lệ lấp đầy 100% diện tích sử dụng.

Về chi phí phát triển, thời gian xây dựng và tiến độ xây dựng trước hết căn cứ vào chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án. Trường hợp chưa xác định thì áp dụng thời gian xây dựng theo quy mô từng loại dự án.

Đối với khu dân cư, khu đô thị và dự án nhà ở, chi phí kinh doanh bằng 2% tổng doanh thu. Chi phí kinh doanh gồm chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng và chi phí quản lý vận hành. Chi phí lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư bằng 13,5% tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất.

Với dự án thương mại, dịch vụ, văn phòng, bãi đỗ xe, khu vui chơi giải trí và công trình đa năng, thời gian xây dựng từ 2 đến 4 năm tùy quy mô; chi phí kinh doanh bằng 12% tổng doanh thu, chi phí lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư là 13,5%.

Đối với khu du lịch, khách sạn, thời gian xây dựng từ 2 đến 4 năm; chi phí kinh doanh bằng 65% tổng doanh thu; chi phí lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư bằng 13,5% tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất. Với dự án hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thời gian xây dựng từ 3 đến 6 năm, chi phí kinh doanh bằng 12% tổng doanh thu và tỷ lệ chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư cũng ở mức 13,5%.

Các dự án thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc có tính đặc thù khác do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất các chỉ tiêu cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Đối với đất phi nông nghiệp, yếu tố vị trí theo giá đất quy định tại bảng giá đất có mức chênh lệch tối đa 30%. Khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở giáo dục, thể dục thể thao, y tế, công viên, khu vui chơi giải trí có mức chênh lệch tối đa 10%.

Về điều kiện giao thông, độ rộng đường và kết cấu mặt đường có mức chênh lệch tối đa 10%. Trường hợp thửa đất cùng tiếp giáp một đường thì mức chênh lệch là 0%; tiếp giáp một đường và một hẻm hoặc một mặt thoáng tối đa 5%; tiếp giáp hai đường tối đa 10%; từ ba đường trở lên tối đa 20%.

Điều kiện cấp nước, cấp điện ổn định hay không ổn định và tình trạng ngập úng khi lượng mưa lớn đều có mức chênh lệch tối đa 5%. Các yếu tố diện tích, kích thước mặt tiền, chiều sâu và hình thể thửa đất có mức chênh lệch tối đa 10%.

Đối với các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng có mức chênh lệch tối đa 10%; chỉ giới xây dựng, giới hạn chiều cao công trình và số tầng hầm tối đa 5%. Riêng loại hình khách sạn, việc đánh giá thêm số phòng và tiêu chuẩn dịch vụ, xếp hạng theo số sao có mức chênh lệch tối đa 10%.

Các yếu tố về bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí, nguồn nước; vị trí gần nghĩa trang, khu xử lý rác, nước thải có mức chênh lệch tối đa 10%; mật độ dân cư và tình trạng an ninh khu vực tối đa 5%.

Quyết định cũng quy định mức chênh lệch tối đa 10% đối với các yếu tố phù hợp điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa và phong tục tập quán của địa phương, gồm tiếp giáp trực tiếp với bãi biển, sông; danh lam thắng cảnh; đền, chùa, miếu mạo; làng nghề truyền thống. Chi phí phát triển thương hiệu, thúc đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất cũng có mức chênh lệch tối đa 10%.

Đối với đất nông nghiệp, năng suất cây trồng, vật nuôi được căn cứ theo kết quả thống kê của cơ quan nông nghiệp và môi trường, mức chênh lệch tối đa 30%. Khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm có mức chênh lệch tối đa 20%; điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm tối đa 20%. Các yếu tố khác như hệ thống tưới tiêu, môi trường nước và yếu tố phù hợp thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương có mức chênh lệch tối đa 20%.

Nguyên tắc điều chỉnh là lấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh tăng hoặc giảm giá của thửa đất so sánh. Trường hợp các yếu tố ảnh hưởng của thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.

Quyết định 70/2026/QĐ-UBND đồng thời làm hết hiệu lực Quyết định số 23/2024/QĐ-UBND của tỉnh Khánh Hòa trước sáp nhập và Quyết định số 12/2025/QĐ-UBND của tỉnh Ninh Thuận trước sáp nhập.

Đối với phương án giá đất đã được Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thống nhất thông qua trước ngày Quyết định có hiệu lực thì tiếp tục hoàn thiện và trình phê duyệt. Phương án đã trình thẩm định nhưng chưa được Hội đồng thống nhất phải thực hiện lại theo Quyết định 70. Trường hợp đã có quyết định phê duyệt giá đất cụ thể nhưng được cơ quan có thẩm quyền đề nghị điều chỉnh lại giá đất thì áp dụng Quyết định này để xác định lại giá đất cụ thể.