Việc tổ chức thực hiện CSPL đã có những chuyển biến tích cực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất (SDĐ) tại đô thị từng bước được nâng cao, góp phần hạn chế thất thoát, tiêu cực, lãng phí. QH, KHSDĐ, quy hoạch đô thị đã góp phần khai thác tốt hơn tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT-XH, QP-AN và BVMT. Mặc dù vậy, công tác quản lý, SDĐ đô thị còn những mặt tồn tại, hạn chế.
Ảnh minh họa
Những hạn chế, bất cập
Bên cạnh những kết quả tích cực, công tác quy hoạch, quản lý, SDĐ đai tại đô thị vẫn còn những hạn chế, bất cập. Chính sách, pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này còn có quy định chưa hợp lý, có sự chồng chéo, chưa thống nhất. Việc phê duyệt điều chỉnh QHSDĐ đến năm 2020 và KHSDĐ kỳ cuối (2016-2020) cấp tỉnh ở một số địa phương còn chậm.
Chất lượng các quy hoạch đô thị còn thấp, thiếu đồng bộ, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa theo kịp sự phát triển KT-XH và tốc độ đô thị hóa, dẫn tới điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, có những trường hợp điều chỉnh còn tùy tiện, theo lợi ích của nhà đầu tư, ảnh hưởng đến môi trường, cảnh quan, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, xã hội và các lợi ích hợp pháp của cộng đồng dân cư.
Việc giao đất, cho thuê đất thông qua phương thức đấu thầu dự án có SDĐ, đấu giá QSDĐ có những trường hợp còn chưa tuân thủ quy trình và quy định của pháp luật, nhiều trường hợp chỉ định nhà đầu tư, chuyển mục đích SDĐ trái phép. Nguồn thu từ đất chưa bảo đảm bền vững, nhiều dự án chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể còn bất cập, nguy cơ thất thoát nguồn thu NSNN. Việc sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao chưa được quy định rõ ràng, việc triển khai còn nhiều bất cập, dẫn đến thất thoát tài sản công. Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho một số dự án triển khai còn chậm, có nơi chưa bảo đảm công bằng, hợp lý, ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp và đời sống của người có đất thu hồi.
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 và các luật liên quan đến quy hoạch, quản lý, SDĐ tại đô thị đang được lấy ý kiến sửa đổi, bổ sung để khắc phục các vướng mắc, bất cập, mâu thuẫn hiện nay, bảo đảm tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật về đất đai, quy hoạch đô thị và xây dựng. Tăng cường sự giám sát của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, Đoàn đại biểu Quốc hội, đại biểu Quốc hội đối với công tác quy hoạch, quản lý, SDĐ tại đô thị, góp phần phát hiện, kiến nghị xử lý các tồn tại, hạn chế và vi phạm pháp luật. Bên cạnh đó, Chính phủ đã nghiên cứu làm rõ và có quy định cụ thể về chế độ SDĐ đối với công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng lưu trú như căn hộ khách sạn, căn hộ văn phòng, nhà phố thương mại.
Một số đề xuất, kiến nghị
Tổ chức lập QHSDĐ quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 và KHSDĐ quốc gia giai đoạn 2021 - 2025 theo quy định của pháp luật về quy hoạch và pháp luật về đất đai, trình Quốc hội xem xét, quyết định tại kỳ họp thứ nhất, Quốc hội khóa XV. Giải quyết theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền giải quyết những vấn đề chưa thống nhất liên quan đến địa giới hành chính giữa các địa phương.
Phấn đấu hoàn thiện và vận hành CSDL đất đai tại các đô thị trong hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia trước năm 2030, đối với các thành phố lớn, đô thị trung tâm hoàn thành trước năm 2025. Đồng thời, chỉ đạo thực hiện nghiêm việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển KT-XH thông qua phương thức đấu giá quyền QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ; làm rõ các trường hợp không đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ. Có biện pháp ngăn chặn tình trạng chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích SDĐ trái phép. Kiểm soát chặt chẽ và công khai, minh bạch trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm quyền lợi hợp pháp, hoạt động sản xuất và đời sống của người có đất thu hồi.
Rà soát, có biện pháp tháo gỡ vướng mắc, xác định nguồn lực để đẩy mạnh thực hiện lộ trình di dời trụ sở các bộ, ngành, cơ sở giáo dục đào tạo, bệnh viện, cơ sở công nghiệp, sản xuất... ra ngoài trung tâm các đô thị theo phương án được phê duyệt; bàn giao quỹ đất sau di dời cho địa phương quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công để xây dựng các công trình công cộng theo quy hoạch, ưu tiên xây dựng công viên, cây xanh, bãi đỗ xe, công trình văn hóa, thể thao.
Đổi mới chính sách tài chính về đất đai và giá đất theo hướng hiệu quả, bền vững. Nghiên cứu và đề xuất cơ chế kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai thông qua chính sách thuế theo hướng người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, đã cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng thì phải chịu mức thuế cao hơn.
Nghiêm khắc yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm việc rà soát và công bố công khai các dự án vi phạm trên trang thông tin điện tử của địa phương; kiên quyết thu hồi đất theo quy định của pháp luật đối với những dự án không đưa đất vào sử dụng, dự án triển khai chậm tiến độ, dự án đã bị chấm dứt chủ trương đầu tư, dự án SDĐ sai mục đích, vi phạm pháp luật về đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng và BVMT.
Sớm rà soát, sửa đổi các quy chuẩn về xây dựng, quy hoạch đô thị. Phê duyệt các quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc tại các đô thị, bảo đảm phù hợp với pháp luật về quy hoạch, kiến trúc, làm cơ sở quản lý quy hoạch đô thị và triển khai các dự án đầu tư xây dựng. Chỉ đạo các địa phương lập đồng bộ các loại quy hoạch đô thị, khẩn trương lập các quy hoạch chi tiết theo quy định; tiến hành rà soát, đánh giá và đề ra các giải pháp khắc phục đối với các quy hoạch chi tiết bị điều chỉnh không đúng quy định; lập kế hoạch đầu tư và đầu tư đồng bộ giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với phát triển nhà ở, công trình thương mại dịch vụ và công trình khác theo quy hoạch được duyệt; không cấp phép xây dựng công trình cao tầng tại trung tâm các đô thị trái với quy hoạch được phê duyệt, gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, xã hội khu vực dự án; rà soát các QH, KHSDĐ đã quá thời hạn thực hiện, có biện pháp xử lý dứt điểm để bảo đảm quyền lợi của người SDĐ và hiệu quả SDĐ.
Rà soát quy hoạch đối với đất sử dụng cho dự án du lịch có yếu tố tín ngưỡng, tâm linh trên nguyên tắc đúng quy định của pháp luật, tiết kiệm, tránh lãng phí tài nguyên đất, bảo đảm hài hòa hiệu quả KT-XH với yếu tố tín ngưỡng, tâm linh của người dân. Việc xác định giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa phải tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai. Doanh nghiệp sau cổ phần hóa phải thực hiện đúng phương án SDĐ đã được phê duyệt trong phương án cổ phần hóa doanh nghiệp. Việc chuyển mục đích SDĐ, thực hiện sắp xếp, xử lý nhà, đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa phải tuân thủ quy hoạch, bảo đảm điều kiện, trình tự, thủ tục theo quy định. Kiên quyết thu hồi đất theo quy định của pháp luật đối với các trường hợp vi phạm.
Tăng cường thông tin, bảo đảm tính công khai, minh bạch, dễ tiếp cận thông tin trong quy hoạch, quản lý và SDĐ tại đô thị. Đăng tải hồ sơ điều chỉnh quy hoạch đô thị trên trang thông tin điện tử của cơ quan có thẩm quyền thẩm định để xin ý kiến cộng đồng dân cư trước khi thẩm định hoặc phê duyệt. Cơ quan lập quy hoạch có trách nhiệm công bố, công khai ý kiến đóng góp và việc tiếp thu, giải trình các ý kiến đóng góp này. Tuyên truyền nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật về đất đai, quy hoạch đô thị của tổ chức và công dân. Khuyến khích và tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân, tổ chức xã hội - nghề nghiệp tham gia phản biện xã hội đối với việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, SDĐ.
ThS. VÕ DIỆU LINH và ThS. VÕ NGỌC HẢI
Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Từ 01/9- 30/11, cả nước sẽ tiến hành rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị cấp xã; thu thập, số hóa, tạo lập dữ liệu đối với Giấy chứng nhận (đất ở, nhà ở) đã cấp nhưng chưa xây dựng cơ sở dữ liệu. Trên cơ sở đó, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện chiến dịch làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Từ ngày 01/9 đến 30/11/2025, cả nước sẽ triển khai Chiến dịch rà soát, chuẩn hóa, đồng bộ dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư và hệ thống Quốc gia.
