Sau nhiều năm đình trệ do vướng mắc pháp lý và khó khăn tài chính, phân khúc căn hộ hạng sang tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh đang ghi nhận làn sóng tái khởi động mạnh mẽ. Tuy nhiên, sự trở lại này không đi kèm với hy vọng giảm giá, mà trái lại, mặt bằng giá mới đang liên tục lập đỉnh...
Những dự án "đất vàng" thức tỉnh
Thị trường bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh đang chứng kiến sự "hồi sinh" của nhiều dự án từng bị bỏ hoang hoặc tạm dừng thi công nhiều năm. Nổi bật có dự án One Central Saigon tại khu tứ giác Bến Thành, sau nhiều lần đổi chủ, nay đã về tay Masterise Homes và bắt đầu thi công trở lại. Dù chưa có giá chính thức, nhưng theo các đơn vị môi giới, giá tham khảo của dự án này có thể lên tới khoảng 700 triệu đồng/m2.
Tương tự, Novaland cùng tổng thầu Ricons đang dồn lực thi công đồng loạt ba tòa tháp của dự án The Grand Manhattan để đảm bảo mục tiêu bàn giao từ quý III/2026. Dự án tọa lạc trên khu đất "vàng" rộng 1,4 ha tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh, cung ứng hơn 1.000 căn hộ hạng sang với mức giá dự kiến khoảng 350 triệu đồng/m2, tăng gấp 2-3 lần so với giai đoạn đầu ra mắt (khoảng 120-220 triệu đồng/m2).
Các dự án khác như Lancaster Lincoln trên đường Nguyễn Tất Thành cũng đã chính thức khởi công phần thân sau 6 năm tạm dừng với mức giá chào bán khoảng 300 triệu đồng/m2. Dự án Legacy 66 cũng ghi nhận mức giá tăng gấp đôi, từ 50 triệu đồng/m2 giai đoạn 2019-2021 lên mức 119 triệu đồng/m2 trong năm 2026.
Vì sao giá căn hộ "nhảy vọt"?
Theo các chuyên gia và đơn vị nghiên cứu thị trường, việc giá căn hộ tại các dự án tái khởi động tăng "sốc" bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan.
Về chi phí vốn tích lũy thì sau nhiều năm đình trệ các chủ đầu tư phải gánh thêm chi phí lãi vay cùng chi phí vốn và các nghĩa vụ tài chính về đất đai phát sinh. Còn đối với áp lực chi phí đầu vào thì giá vật liệu xây dựng cùng nhân công và chi phí triển khai dự án đã tăng đáng kể sau nhiều năm biến động.
Bên cạnh đó là chiến lược nâng cấp sản phẩm khi nhiều chủ đầu tư điều chỉnh phân khúc từ trung cấp lên cao cấp hoặc hạng sang nhằm tối ưu hóa hiệu quả trên quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.
Cuối cùng do quỹ đất độc bản tại khu vực lõi đô thị gần như không còn nên các dự án sở hữu vị trí trung tâm vẫn duy trì sức hút lớn bất chấp mức giá cao.
Nguồn cung cải thiện nhưng lệch pha nghiêm trọng
Dù việc tháo gỡ pháp lý giúp nguồn cung bắt đầu có tín hiệu khởi sắc, thị trường vẫn đối mặt với tình trạng lệch pha trầm trọng. Dữ liệu từ JLL cho thấy giá bán sơ cấp căn hộ cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh đã vượt mốc 5.200 USD/m2 trong quý I/2026. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) gần như biến mất khỏi thị trường trung tâm.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định rằng mặc dù nguồn cung mới sẽ tăng trong nửa cuối năm 2026, nhưng phần lớn vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này dẫn đến tình trạng thanh khoản thị trường có xu hướng chững lại do người mua thực sự khó có thể tiếp cận với mức giá quá cao trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ.
Dự báo trong thời gian tới, mặt bằng giá căn hộ trung tâm TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục đi lên. OneHousing nhận định giá có thể tăng thêm 3-5% trong năm nay và có thể bùng nổ tăng từ 15-20% vào năm 2027 khi các dự án siêu sang đồng loạt ra hàng.
Sự lên ngôi của tiện ích liên quan tới học tập mang đến lợi thế lớn cho những dự án căn hộ đón đầu xu hướng, đặc biệt khi nhóm khách hàng có gia đình đang dẫn dắt nhu cầu mua bất động sản.
Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm mới, trong đó quy định điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã bãi bỏ điều kiện cư trú.
Thủ tướng Chính phủ vừa ký Quyết định số 486/QĐ-TTg ngày 10/5/2023 về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở.
