Ảnh minh họa

Rào cản tiềm ẩn rủi ro từ “tín dụng đen” và Condotel trong thực tiễn kinh doanh của doanh nghiệp

Rào cản tiềm ẩn rủi ro từ “tín dụng đen”

Các quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển QSDĐ chưa khuyến khích người dân nói thật. Các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại văn phòng công chứng giá khai luôn thấp hơn thực tế để “trốn thuế ” của Nhà nước. Hệ quả là Nhà nước thất thu thuế. Các thông số giao dịch về đất đai thiếu trung thực nên Nhà nước không thể có số liệu về các giao dịch đất đai chính xác làm cơ sở để quản lý cũng như là một kênh thông tin để xác định giá khi thu hồi đất có bồi thường... Thay vì trước kia người dân thỏa thuận hạ thấp giá chuyển nhượng để trốn thuế của Nhà nước. Vấn đề tiềm ẩn rủi ro từ “ tín dụng đen” khi các hợp đồng giao dịch được tăng lên gấp nhiều lần, vượt xa giá trị thật của bất động sản tại thời điểm giao dịch. Các bên chấp nhận nộp thuế cho Nhà nước. Nhưng hợp đồng đó được sử dụng để thế chấp vào Ngân hàng để vay vốn (giá trị cho vay từ 65-70% giá trị hợp đồng). Hệ quả là khi thị trường biến động, giá BĐS bị biến động hạ xuống nhiều so với giá khi giao dịch cho thế chấp hợp đồng. BĐS bị hạ giá theo giá của thị trường. Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp thua lỗ. Cho dù có phát mại tài sản là BĐS thì giá BĐS thế chấp cũng bị giảm xuống. Chính vì vậy, bên đi vay không đủ tiền thanh toán khoản nợ đến hạn. Ngân hàng không lấy lại được tiền đã cho vay dẫn đến hệ quả tín dụng đen đã gây tổn hại cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ngân hàng trong thời gian qua.

Rào cản tiềm ẩn rủi ro Condotel trong thực tiễn kinh doanh

Trong hoạt động kinh doanh, việc đa dạng hóa hình thức kinh doanh là việc làm cần thiết. Việc Condotel cần đáp ứng đủ điều kiện giao dịch theo Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ) khi chủ đầu tư dự án đã hoàn thành khách sạn và đi đăng ký biến động đất đai tại thời điểm khách sạn đã xây xong và khánh thành. Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước với thời gian cho đất kinh doanh là dưới 50 năm; thẩm quyền phê duyệt thuộc về UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua QH, KHSDĐ cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt. Một nút thắt rất lớn của Condotel chính là QHSDĐ của UBND cấp tỉnh không hề có, để cấp giấy chứng nhận là Condotel phù hợp với quy hoạch. Mà đây lại là một điều kiện cơ bản của việc cấp giấy. Do vậy, tính pháp lý của condotel vẫn “treo” ở đó. Condotel muốn được cấp giấy chứng nhận ở thời điểm hiện tại thì 5 năm trước trong QHSDĐ cấp tỉnh, đất cho phát triển Condotel đã phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Trên thị trường kinh doanh Condothel vẫn được giao dịch khi chưa đủ điều kiện giao dịch, việc tiến hành bán Condotel như kinh doanh tài sản hình thành trong tương lai. Đây chính là yếu tố để nhận diện việc kinh doanh đã vi phạm Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Bởi lẽ: “1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này; 2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch , kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.... 3. Huy động , chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”.

Với tất cả những vấn đề bình luận nêu trên đây, chúng tôi cho rằng những vi phạm điều cấm trong kinh doanh BĐS sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là một số hợp đồng giao dịch Condotel trong thời điểm này là hợp đồng vô hiệu theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015.

Đề xuất giải pháp bước đầu khơi dậy tiềm năng cho đất đai giúp cho các doanh nghiệp kinh doanh phát triển

Thứ nhất, LĐĐ chưa thể hiện thành công về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp. Quy định về tích tụ đất đai rất cần thiết khuyến khích để người nông dân yêu mến ruộng đồng. Sức mạnh đất đai cần được khuyến khích để phát huy sức mạnh tiềm tàng từ đất đai. Tích tụ đất đai tốt sẽ biến ước mơ của người nông dân với những cánh đồng mẫu lớn. Những cánh đồng được người nông dân trong thời đại công nghệ mới. Hiện đại hóa nông nghiệp, áp dụng công nghệ 4.0 vào ruộng đồng để bớt vất vả nhọc nhằn cho người nông dân , nhưng lại có thể canh tác, chăm sóc, thu hoạch, bảo quản nông sản sau thu hoạch để người nông dân làm giàu trên chính mảnh đất quê hương.

Thứ hai, vốn hóa đất đai thành tài chính cần được sửa đổi để phù hợp với thực tiễn của các dự án BT có SDĐ. Luật Đất đai năm 2013 không có đấu thầu quyền sử dụng đất mà chỉ có đấu giá QSDĐ; Điều 118 LĐĐ quy định các trường hợp không đấu giá QSDĐ do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Nội dung vấn đề này còn rất nhiều vướng mắc trong quá trình thực thi cần có sự phối hợp của các bộ và cơ quan ngang bộ để tiến hành có hiệu quả quản lý về tài chính đối với đất đai.

Thứ ba, cần sửa LĐĐ để tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp khi luật chỉ cho phép thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, nhưng các chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam còn rất dè dặt và hạn chế khi tiếp cận việc thế chấp bằng QSDĐ.

Thứ tư, thống kê và kiểm soát các giao dịch đất đai qua phòng công chứng tại địa phương: Pháp luật Việt Nam có quy định bắt buộc về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải được công chứng tại các cơ quan có thẩm quyền. Quy định này giúp cho thỏa thuận của các bên được công khai, minh bạch hóa, từ đó các bên có căn cứ, cơ sở để tôn trọng thực hiện các cam kết, thỏa thuận đã ký, ngăn chặn được các giao dịch bất hợp pháp, lành mạnh hóa thị trường BĐS và Nhà nước có căn cứ để thu các loại thuế. Nhà nước cần yêu cầu các cơ quan, văn phòng công chứng thống kê các hợp đồng công chứng đất đai để có thể đánh thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch đó, tránh tình trạng thất thoát thuế gây thiệt hại cho lợi ích của Nhà nước.

Thứ năm, vấn đề thu hồi đất để phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 62 của LĐĐ. Đặc biệt, vấn đề nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 60%, 70%-90% diện tích bị thu hồi nhưng không thỏa thuận được số đất còn lại là từ 40% - 10% nên không có giải pháp đến tận cùng của vấn đề giao dịch với người SDĐ. LĐĐ chưa đồng bộ với các Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 khi quy định về loại đất dịch vụ cho kinh doanh Condotel với thời hạn 50 năm và giới hạn diện tích tối tiểu 30 m2.

Xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho các quy định của LĐĐ, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS phát triển an toàn và bền vững ở Việt Nam trong thời gian tới là việc làm cấp thiết có ý nghĩa đối với các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật trong bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” trước sự tác động mạnh mẽ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 để nâng cao chất lượng sống cho đời sống nhân dân Việt Nam trong tương lai.

PGS.TS. DOÃN HỒNG NHUNG

Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội