PV: Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024 nghĩa là sẽ sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu, ông nghĩ sao về điều này?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Đây là một quyết định rất tốt theo đề nghị của Chính phủ và đã được Quốc hội thông qua. Bởi từ ngày 1/8/2024, không chỉ Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm hơn 5 tháng mà những luât khác có liên quan đến việc phát triển lĩnh vực bất động sản như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng đồng thời có hiệu lực sớm từ 1/8/2024.

Chúng ta biết rằng, Luật Đất đai 2013 có những quy định đã “lạc hậu” điều này được thể hiện trên thực tế rằng có những dự án bất động sản không được phê duyệt do nhiều vướng mắc của pháp luật cũ. Chính vì vậy, dẫn đến việc phải sửa đổi, để ban hành luật mới.

Trong khi đó, tương tự như các Luật khác có liên quan tới bất động sản, Luật Đất đai còn có vai trò quan trọng là cơ sở để phát triển thị trường bất động sản. Vì vậy, việc các Luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sớm nói chung và Luật Đất đai 2024 nói riêng có hiệu lực sớm ngày nào sẽ giúp cho thị trường, người dân, doanh nghiệp được hưởng những sự đổi mới sớm hơn ngày đó.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ

PV: Như ông vừa nói, một trong những sự đổi mới mang tính đột phá của của Luật Đất đai 2024 đó là quy định về việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo ông, điều này có ý nghĩa như thế nào khi áp dụng vào thực tế từ 1/8/2024?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Điểm đổi mới quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất. Điều này đồng nghĩa với việc giao trách nhiệm định giá đất cho các địa phương cấp tỉnh và cấp huyện, dẫn tới việc bộ phận nào chịu trách nhiệm định giá đất phải có trách nhiệm làm tốt nhiệm vụ mình được giao. Hay nói cái khác là phải trực tiếp nhận trách nhiệm trong việc xác định giá đất có phù hợp thị trường hay không? Điều này hoàn toàn khác so với trước đây. Giá đất trước đây được các địa phương xác định rất thấp và nguyên nhân được đưa ra là khung giá đất quá thấp nên việc xác định giá đất để đền bù, thu hồi đất cũng không thể cao được chứ chưa nói đến việc định giá đất theo kịp giá thị trường. Bất cập này được thể hiện rõ ở những thành phố lớn như TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh,… Những địa phương có giá đất khá cao nhưng mức giá để xác định đề bù, thu hồi đất lại rất thấp, do bị vướng khung giá đất.

Từ những phân tích vừa nêu, có thể thấy rằng việc bỏ khung giá đất, giao trách nhiệm trực tiếp định giá đất cho các địa phương định giá sao cho phù hợp thị trường là đổi mới quan trọng nhất. Từ đấy, chúng ta sẽ rà soát lại các phương pháp định giá đất, định giá hàng loạt để đưa ra bảng giá của Nhà nước cũng như định giá cụ thể trong từng trường hợp, với các phương pháp khá cụ thể chi tiết và bao quát được mọi trường hợp trong việc định giá. Đó là ngữ cảnh về mặt pháp luật, chúng ta đã chuẩn bị khá tốt để có thể triển khai trên thực tế.

Thêm nữa, khi giá đất được xác định theo giá thị trường điều này sẽ tốt hơn, vì không tạo ra sự chênh lệch giá giữa giá được xác định để thu hồi, đề bù đất và giá đất trên thị trường cùng thời điểm. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng tham nhũng vì sự chệnh lệch giá chính là nguồn cơn của tình trạng tham nhũng từ giá đất.

Đồng thời, trong hoàn cảnh các quy định pháp luật của Luật đất đai 2024 như hiện nay, đây sẽ là tiền đề và nếu chúng ta thực hiện tốt trên thực tế thì cơ chế thị trường sẽ được xác lập trong phạm vi định giá đất.

Để làm được điều này phụ thuộc vào việc thực thi quy định về việc xác định giá đất theo thị trường tại các địa phương có  triển khai được hay không? Và cơ chế giám sát việc thực thi đó ra sao. Nếu những điều vừa nêu được triển khai một cách có trách nhiệm và sát sao thì giá đất được xác định để đền bù, thu hồi đất mới xấp xỉ giá thị trường.

PV: Một trong những điểm đổi mới không thể không nhắc đến trong Luật Đất đai 2024 đó là quy định bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm từ ngày 1/1/2026 thay vì 5 năm một lần và điều chỉnh trong trường hợp có biến động về giá đất. Ông nghĩ sao về điều này?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Đây là một điểm đổi mới rất đúng. Trước đây, Luật Đất đai 2003 đã quy định rằng bảng giá đất sẽ được ban hành từng năm. Tuy nhiên, 10 năm sau đó, tại Luật Đất đai 2013, có nhiều ý kiến cho rằng việc ban hành bảng giá đất theo từng năm dùng để xác định giá đất để cho thuê khiến doanh nghiệp, người thuê không xác định được chi phí về đất đai đối với dự án thuê đất của Nhà nước. Vì lý do như vừa nêu, mới hình thành quy định về việc ban hành giá đất 5 năm một lần tại Luật Đất đai 2013, thay vì theo từng năm như Luật Đất đai 2003.

Nhưng đến nay, Luật Đất đai 2024 đã quy định bảng giá đất được cập nhật hàng năm là hoàn toàn đúng. Bởi việc cho thuê chỉ là một trường hợp, và Luật hoàn toàn có thể quy định bảng giá thuê của riêng trường hợp này được xác định có hiệu lực trong thời gian 5 năm, những trường hợp còn lại là hàng năm. Bởi nếu như việc giao đất và nộp tiền phải chờ trong thời gian 5 năm thì sẽ gặp tình trạng năm thứ 5 giá đất chắc chắn sẽ lên cao hơn so với năm đầu tiên. Trong khi đó, thực tế hiện nay, cứ 10 năm giá đất sẽ tăng gấp đôi. Nghĩa là trong 5 năm, giá đất cũng đã tăng ít nhất 50%. Như vậy, đối với những trường hợp giao đất mà bảng giá 5 năm mới cập nhật một lần, Nhà nước sẽ bị thất thoát nguồn lực thu từ đất đai và đây cũng chính là nguồn cơn của tham nhũng, xảy ra trong các trường hợp giao đất đối với những dự án mục đích sử dụng là phát triển nhà ở.

Theo tính toán, nếu giá đất tăng lên 10% thì giá trị cũng tăng 10%, chính vì vậy, khoảng cách chênh lệch về giá trị trong việc xác định giá đất theo bảng gía và giá thị trường. Điều này lý giải vì sao dễ dàng xảy ra tình trạng tham nhũng.

Tham nhũng từ quan hệ đất đai sẽ làm méo mó giá trị thị trường, méo mó quan hệ đất đai giữa Nhà nước và khu vực doanh nghiệp. Vì vậy chúng ta phải bám sát nguyên tắc thị trường, điều này cũng được nhấn mạnh trong Nghị quyết 18 của của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đó là cần thương mại hóa giá trị quyền sử dụng đất. Điều này được coi như khẩu hiệu dẫn đường cho việc đổi mới các nguyên tắc về xác định giá trị đất đai trong Luật Đất đai 2024.

PV: Bên cạnh việc xác định giá đất theo thị trường và cập nhật bảng giá đất hàng năm thì quy định về đa dạng phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng được cộng đồng doanh nghiệp, người dân đặc biệt chú ý. Vậy khi áp dụng vào thực tế, quy định này sẽ tạo ra hiệu ứng như thế nào đối với quan hệ giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước, thưa ông?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Theo quy định của Luật Đất đai 2003, và 2013 liên quan đến việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà tôi vẫn hay gọi đó là “khẩu hiệu” đó là Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng đất đai cùng mục đích sử dụng, trường hợp không có đất đai cùng mục đích sử dụng thì bồi thường bằng tiền.

Trên thực tế, tôi thấy kinh nghiệm của chính quyền Đà Nẵng trong việc đề bù khi thu hồi đất nông nghiệp của người dân trong quá trình xây dựng TP. Đà Nẵng mới bằng loại đất khác. Ví dụ, người dân có thể được bồi thường bằng đất phi nông nghiệp có thể là đất ở hoặc căn hộ chung. Điều này đảm bảo rằng việc bồi thường quy được ra giá trị và giá trị đó tương đương với giá trị đất mà người dân đã bị thu hồi. Tôi cho rằng, cách làm này rất hiệu qủa và sáng tạo. Bởi cách làm như của TP. Đà Nẵng không chỉ đảm bảo công bằng về giá trị mà còn phù hợp với tình trạng phát triển của thành phố ở thời điểm đang trong quá trình đô thị hoá cũng như phù hợp với nguyện vọng và nhu cầu nhà ở của người dân khi bị thu hồi đất.

Cách làm như TP. Đà Nẵng nói riêng hay quy định về việc đa dạng hoá phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất giúp cho khung bồi thường được mở rộng, linh hoạt và phù hợp với tình hình của từng địa phương, cũng như các trường hợp cụ thể, góp phần đảm bảo an sinh xã hội, sự phát triển của thị trường bất động sản, nền kinh tế.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

Văn Thanh - Đinh Hiệp