ThS. Trương Tiến Hùng, Giảng viên Khoa Luật, Trường Đại học Hoà Bình

Cụ thể, Luật đất đai 2024 đã quy định việc tập trung đất đai (Điều 192) và tích tụ đất đai (Điều 193) và tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của người sử dụng đất từ 10 lần lên không quá 15 lần (Điều 177) hạn mức giao đất nông nghiệp. Quy định mới nhằm mở rộng diện tích ruộng đất phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp quy mô lớn. Nhờ vậy, việc đưa máy móc thiết bị công nghiệp vào sản xuất dễ dàng và hiệu quả hơn, hứa hẹn đem lại năng suất, thu nhập tốt hơn cho người dân.

Thời hạn thuê đất công ích do UBND cấp xã quản lý (thường gọi là quỹ đất 5%) tăng từ mức 5 năm (theo Luật Đất đai 2013) lên 10 năm (Điều 179 Luật Đất đai 2024). Quy định này giúp các cá nhân được thuê quỹ đất công ích có thời gian sử dụng đất thuê ổn định lâu dài hơn, giúp người thuê yên tâm đầu tư sản xuất với quy mô lớn, chu kỳ đầu tư dài hơn, hứa hẹn lợi nhuận lớn hơn so với thời gian hiện nay.

Tại Điều 194, Luật Đất đai 2024 quy định về “dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung” để cho thuê lại đất hoặc thực hiện dự án. Đây là hành lang pháp lý hình thành cơ sở hạ tầng tập trung trong lĩnh vực nông nghiệp giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận quỹ đất “sạch” để đầu tư, sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp với quy mô lớn, nông nghiệp công nghệ cao, “nông nghiệp xanh”,….

Đồng thời, hình thành ngách thị trường bất động sản mới trong lĩnh vực này, thu hút vốn, công nghệ, quản lý từ các nhà đầu tư, nhà quản lý trong nước và quốc tế. Chuyển từ việc sơ chế sang công nghiệp chế biến nông sản chất lượng cao, giá trị lớn, bảo đảm cạnh tranh với các hàng hóa quốc tế.

Một trong những điểm đổi mới nổi bật là Điều 45, Luật Đất đai 2024 cho phép (trước kia Khoản 3 Điều 192 Luật Đất đai 2013 là không cho) người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Nếu người nhận chuyển nhượng quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế. Quy định này cho phép các nhà đầu tư, công nhân, tri thức, các nhà tài chính, dịch vụ,... vốn không phải là người sản xuất nông nghiệp, có nguồn lực tích cực, được tham gia thị trường bất động sản nông nghiệp, sản xuất nông nghiệp.

Một “gỡ khó” nữa, tại Khoản 5 Điều 166 Luật Đất đai 2024 đã giải phóng quyền của người dân khỏi sự lệ thuộc “kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt” (như Điều 52 Luật Đất đai 2024 quy định) làm căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư sang mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp, đất ở. Các loại đất này chỉ cần có quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tại Điều 218, Luật Đất đai 2024 quy định sử dụng đất kết hợp đa mục đích, trong đó có quy định đất nông nghiệp được sử dụng đất kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu. Điều này giúp người sử dụng khai thác triệt để thế mạnh của đất nông nghiệp, tránh lãng phí tài nguyên.

Chẳng hạn, khai thác đất nông nghiệp kết hợp thăm quan du lịch, dịch vụ ăn uống, lưu trú, nghỉ dưỡng. Mô hình Home Stay là một ví dụ điển hình, rất thành công trên thực tế. Nhà làm luật đã nhìn ra được xu hướng phát triển của xã hội và đưa ra các quy định  phù hợp, thúc đẩy quyền con người, phát triển kinh tế.  

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Như So, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Dabaco, đại biểu Quốc hội khóa XIV-XV nhiệm kỳ 2021-2026, Đoàn đại biểu Quốc hội Bắc Ninh bày tỏ sự đồng tình với quy định nói trên tại Luật Đất đai 2024. Trước đó, tại nhiều diễn đàn Quốc hội, ông So đã góp ý nội dung này khi thảo luận về các vấn đề kinh tế - xã hội nói chung, về thị trường bất động sản hay khi đóng góp xây dựng dự thảo Luật Đất đai nói riêng. Theo đó, khi kiến nghị tăng cường đầu tư và có cơ chế đủ mạnh hỗ trợ doanh nghiệp nông nghiệp (vốn đang làm tốt vai trò “trụ đỡ” cho nền kinh tế, đóng góp lớn vào tăng trưởng chung nhưng vốn đầu tư lại rất thấp), ông So nhấn mạnh, cần có cơ chế giao cho địa phương quy hoạch, tích lũy riêng quỹ đất sạch quy mô lớn nhằm thu hút đầu tư phát triển nông nghiệp công nghệ cao theo chiến lược “xây tổ để đón đại bàng”, giải quyết bài toán về mặt bằng đầu tư đang thực sự khó khăn và cấp bách hiện nay.

Dưới góc độ chính sách, pháp luật, Luật sư Trương Tiến Hùng nhận xét: Nhiều điểm mới của Luật Đất đai 2024 đã quy định “mở”, “chắp cánh” cho thị trường bất động sản nông nghiệp, công nghiệp hóa nông nghiệp phát triển nhanh; Lĩnh vực nông nghiệp sẽ có sức hút mạnh mẽ nguồn vốn, nguồn nhân lực, khoa học công nghệ cao tham gia vào đầu tư, sản xuất, quản lý, phân phối để tạo ra các sản phẩm nông nghiệp chất lượng cao, cạnh tranh được với hàng hóa các nước phát triển.

Nhất Nam