Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Đất đai năm 2024 được xây dựng hoàn chỉnh để phù hợp với yêu cầu mới thực tế hiện nay và cũng là bước phát triển mới trong công tác xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai. Về cơ bản đã “thể chế hóa” Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng “về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. 

So sánh, đối chiếu với một số luật khác thì Luật Đất đai năm 2024 đã phân cấp, trao “quyền” và “trách nhiệm” rất lớn cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn của địa phương. Điển hình như TP. Hồ Chí Minh đã được phân cấp, trao “quyền” và “trách nhiệm” rất lớn trong lĩnh vực đất đai theo Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Đất đai năm 2024 là bước phát triển mới trong công tác xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, các địa phương cần chủ động có kế hoạch để phát huy tối đa “quyền, trách nhiệm” của Luật Đất đai năm 2024 ở địa phương mình. Ví dụ như TP. Hồ Chí Minh, theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, vấn đề tổ chức bộ máy, biên chế chưa tương xứng và cơ chế vận hành chưa hợp lý do khối lượng công việc quản lý nhà nước về đất đai rất lớn.

Ở góc độ khác, khối lượng công việc quản lý nhà nước về đất đai của các địa phương rất khác nhau. Đặc biệt, đối với 02 thành phố trực thuộc trung ương là đô thị loại đặc biệt (TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) và 03 thành phố trực thuộc trung ương là đô thị loại I (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) và 18 tỉnh có tỉnh lỵ là đô thị loại I (Chỉ có 02 đô thị loại I là thành phố Vũng Tàu, thành phố Thủ Đức không phải là tỉnh lỵ) cũng là những địa phương có tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa cao có khối lượng công việc về quản lý đất đai lớn hơn so với 40 tỉnh còn lại có khối lượng công việc ít hơn, nên “một chiếc áo không thể mặc vừa cho tất cả các địa phương”.

Ông Châu cho rằng, kể từ khi thực hiện đường lối “đổi mới” của Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) về chuyển đổi nền kinh tế quan liêu bao cấp sang nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, dưới sự lãnh đạo của Đảng và sự quản lý của Nhà nước đã đưa đất nước ta từ một nước kém phát triển, thiếu ăn, thu nhập bình quân đầu người chỉ khoảng 100 USD, sau 38 năm “đổi mới” đã xây dựng được cơ đồ và vị thế quốc gia được thế giới đánh giá cao, trở thành nước xuất khẩu gạo thuộc hàng đầu thế giới, có thu nhập bình quân đầu người 4.284,5 USD năm 2023. Nhưng, chúng ta chưa “lường” hết “mặt trái” của nền kinh tế thị trường, nhất là “tính tự phát, hoang dã” và tình trạng khu vực kinh tế tư nhân có xu thế chạy theo mục tiêu “tối đa hóa lợi nhuận”, mà rõ nét nhất là trên thị trường bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, có tổ chức tư vấn nước ngoài đã nhận định Việt Nam có đến 90% số người giàu có từ 1 triệu USD trở lên và có đến 99% số người siêu giàu có từ 30 triệu USD trở lên có nguồn thu nhập chính từ đất đai, bất động sản là con số “đáng suy nghĩ” để cần phải tiếp tục hoàn thiện thể chế pháp luật để thực hiện nguyên tắc “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại” được quy định tại khoản 11 Điều 13 Luật Đất đai năm 2024, để điều tiết hợp lý phần “chênh lệch địa tô” này vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.

Tại Hội nghị toàn quốc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 (6/3/2024), Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, những điều trong Chương VI quy định về Thu hồi đất, trưng dụng đất là những nội dung Ban soạn thảo dành rất nhiều thời gian để nghiên cứu xây dựng, tham khảo quy định từ các quốc gia khác trên thế giới.

Theo đó, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để thực hiện các dự án xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như: nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách…

Quy định cụ thể căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; bổ sung một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đat, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh…

Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 đã phân cấp cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không phân biệt theo đối tượng sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2013.

Theo các chuyên gia, địa phương cần chủ động, có kế hoạch để phát huy hiệu quả Luật Đất đai năm 2024 trong phát triển kinh tế - xã hội

Theo đó, để Luật Đất đai năm 2024 phát huy hiệu quả cao nhất vào phát triển kinh tế - xã hội của Đất nước, ông Lê Hoàng Châu cho biết, giải pháp lớn nhất đã và đang tiếp tục “thể chế hóa” Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã hoàn thành và ban hành Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Đấu thầu năm 2023, Luật các tổ chức tín dụng năm 2024 và một số luật liên quan như: “Dự thảo Luật Đấu giá tài sản”, “Dự thảo Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn” và 02 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm: “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” và “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C”, để “bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất”.

Hai là, Chính phủ và các Bộ, ngành phối hợp với các Ủy ban của Quốc hội để xây dựng hơn 20 Nghị định, Thông tư, Quyết định để quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Đấu thầu năm 2023, Luật các tổ chức tín dụng năm 2024 và sửa đổi một số văn bản dưới luật có liên quan.

Một số quy định mới, nổi bật của Luật Đất đai năm 2024: 

(1) Điều 126 Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung trở lại chế định “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” với cơ chế thực hiện có tính khả thi nhằm thực hiện chủ trương “xã hội hoá đầu tư”, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực có thể tiếp cận đất đai minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh và bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi và không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, nhất là trong điều kiện điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 126 Luật Đất đai 2024 “hạn chế” quyền của nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” hoặc “đang có quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

(2) Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung các quy định về “hoạt động lấn biển” (Điều 190), “tập trung đất nông nghiệp” (Điều 192), “tích tụ đất nông nghiệp” (Điều 193), “sử dụng đất kết hợp đa mục đích” (Điều 218) để “thể chế hóa” Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng “về nông nghiệp, nông dân, nông thôn đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

(3) Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định về “tách thửa đất, hợp thửa đất” (Điều 220) đối với các loại đất đã quy định các điều kiện rất cụ thể, đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất, nhất là nhu cầu của các cá nhân, hộ gia đình được “tách thửa đất ở” hoặc “tách thửa đất” kết hợp với chuyển mục đích sử dụng đất sang “đất ở” và Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung đầy đủ các chính sách về “miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” để thực hiện “dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đất ở cho đối tượng đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn” để góp phần bảo đảm thực hiện “quyền có chỗ ở của công dân” theo quy định của Hiến pháp.

Nhất Nam