Một trong các nhóm nội dung thay đổi lớn tại Luật Đất đai năm 2024 là nhóm mở rộng QSDĐ đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Khác với quy định “Người SDĐ” tại khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013: “Người SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ theo quy định của Luật này, bao gồm:… Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch”, tại khoản 3, khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Người SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; đang SDĐ ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận QSDĐ; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân); Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.

Đồng bộ với quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 3; khoản 1 Điều 5 Luật Quốc tịch năm 2008 (tình trạng còn hiệu lực), người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Luật Đất đai năm 2024 đã xác định rõ hơn người SDĐ là người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cùng với quy định cụ thể, chi tiết mở rộng quyền và nghĩa vụ SDĐ đai, chế độ quản lý và SDĐ đai đối với 2 đối tượng này.

Luật Đất đai năm 2024 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam, có quyền, nghĩa vụ SDĐ như cá nhân trong nước, được gọi chung là cá nhân.

Quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai; quyền chung của người SDĐ; quyền và nghĩa vụ cá nhân SDĐ; quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; nhận QSDĐ; quyền nghĩa vụ của cá nhân SDĐ gồm cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được bình đẳng, ngang nhau.

Việc mở rộng QSDĐ với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, trong đó quy định về nhận QSDĐ, tạo điều kiện cho họ trực tiếp tham gia vào giao dịch bất động sản trong nước,… tránh được bất cập như trước đây khi muốn SDĐ trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng, đã không ít tranh chấp phát sinh từ việc nhờ người đứng tên nhận chuyển nhượng, quản lý QSDĐ đai này.

Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, QSDĐ đã được mở rộng hơn, cụ thể, chi tiết hơn tại các Điều 41, 43, 44 Luật Đất đai năm 2024.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ: Được chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; cho thuê QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tặng cho QSDĐ cho Nhà nước; tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho QSDĐ để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; thế chấp QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại; bán, cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Trường hợp bán tài sản thuộc sở hữu của mình và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn SDĐ còn lại, có các quyền và nghĩa vụ của người SDĐ theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; cho thuê lại QSDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; người thuê lại QSDĐ phải SDĐ đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện dự án có quyền: Chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn SDĐ; cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn SDĐ; thế chấp QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam; có QSDĐ ở do nhận chuyển QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở; được chuyển QSDĐ ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với QSDĐ ở và không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Việc chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng QSDĐ ở theo quy định của Luật này; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền thế chấp nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam,...

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao có quyền, nghĩa vụ sau đây: Chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; cho thuê QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ; cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tặng cho QSDĐ cho Nhà nước; tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho QSDĐ để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; thế chấp QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật,...

Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng QSDĐ đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quy định chính sách đất đai đối với người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam giống như cá nhân trong nước; quy định cụ thể, chi tiết, cởi mở điều kiện để người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được SDĐ để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam, SDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

LS. TRẦN VĂN TOÀN
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
Nguồn: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 4 năm 2025