Xác định giá đất cụ thể đang trở thành một trong những khâu khiến nhiều dự án tại Thanh Hóa chậm hoàn tất thủ tục. Từ thiếu dữ liệu, hạn chế nhân lực tư vấn đến vướng mắc pháp lý, Sở Nông nghiệp và Môi trường Thanh Hóa đã đề xuất nhiều giải pháp để khơi thông điểm nghẽn này.
Xác định giá đất cụ thể là một trong những khâu có ý nghĩa quyết định đối với việc hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai, qua đó tạo điều kiện để các dự án tiếp tục triển khai. Thế nhưng trên thực tế, đây cũng đang là một trong những công việc còn nhiều điểm nghẽn tại Thanh Hóa.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường Thanh Hóa, tổng số phương án giá đất cụ thể do Sở tổ chức xác định trên địa bàn tỉnh là 101 phương án. Tính đến tháng 7/2026, 52 phương án đã hoàn thành, trong khi 49 phương án vẫn đang được thực hiện. Trong số 49 phương án này, có 19 phương án chưa trình Hội đồng thẩm định giá đất; 17 phương án đã trình Hội đồng và đang tiếp tục hoàn thiện theo kết quả thẩm định; 13 phương án đang được rà soát theo kết luận thanh tra, kiểm toán. Những con số trên cho thấy khối lượng công việc còn lại không nhỏ. Đáng chú ý, các phương án chưa hoàn thành không chỉ vướng ở một khâu duy nhất mà trải rộng từ lựa chọn đơn vị tư vấn, thu thập hồ sơ, xác định chi phí phát triển đến thẩm định, rà soát pháp lý.
Quy trình xác định giá đất cụ thể vốn phải đi qua nhiều bước. Từ khảo sát, lựa chọn đơn vị tư vấn, xây dựng chứng thư định giá đất, lập phương án giá đất, thẩm định rồi trình UBND tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt, mỗi công đoạn lại có sự tham gia của nhiều cơ quan, đơn vị. Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, cơ quan thuế, cơ quan thống kê, chính quyền địa phương, Hội đồng thẩm định giá đất và UBND tỉnh đều có những phần việc liên quan.
Với những dự án đơn giản, quy trình có thể được triển khai tương đối thuận lợi. Nhưng khi dự án có tính chất phức tạp, hồ sơ pháp lý kéo dài qua nhiều thời kỳ hoặc liên quan đến kết luận thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, thời gian xử lý có thể phát sinh thêm nhiều vòng rà soát.
Một khó khăn khác đến từ sự thay đổi của các quy định pháp luật về đất đai và tính tiền sử dụng đất. Khi quy định thay đổi, những hồ sơ đang xử lý phải được rà soát để bảo đảm việc áp dụng đúng quy định hiện hành. Điều này làm tăng thêm thời gian và khối lượng công việc cho cả cơ quan quản lý lẫn đơn vị tư vấn.
Một trong những nút thắt được Sở Nông nghiệp và Môi trường Thanh Hóa chỉ ra là năng lực và nguồn lực của các đơn vị tư vấn xác định giá đất. Theo quy định hiện hành, việc lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất phải thực hiện theo pháp luật về đấu thầu trong những trường hợp thuộc diện lựa chọn tư vấn. Riêng quá trình lựa chọn đã cần một khoảng thời gian đáng kể. Trong khi đó, thực tế phát sinh trường hợp đơn vị tư vấn đang thực hiện nhưng xin thanh lý hợp đồng, khiến phương án phải xử lý lại.
Sở dẫn trường hợp Công ty cổ phần Thẩm định giá và giám định Tiên Phong thanh lý hàng loạt 12 phương án; Công ty cổ phần Thẩm định giá và Thương mại VIC thanh lý 3 phương án. Khi đơn vị tư vấn rút khỏi quá trình thực hiện, việc tìm kiếm, lựa chọn đơn vị thay thế đồng nghĩa với việc hồ sơ phải mất thêm thời gian để chuyển tiếp. Trong khi đó, số lượng đơn vị có khả năng thực hiện công việc này không lớn. Một số tổ chức tư vấn cùng lúc nhận xác định giá đất cho nhiều dự án ở nhiều địa phương, dẫn tới khó bố trí nhân lực phù hợp.
Công việc xác định giá đất không chỉ cần người lập hồ sơ. Đơn vị tư vấn còn phải khảo sát, thu thập và kiểm chứng thông tin giao dịch, phân tích dữ liệu, xây dựng chứng thư, lập phương án và giải trình, hoàn thiện theo yêu cầu thẩm định. Khi nhân lực bị phân tán, tiến độ từng phương án dễ bị kéo dài.
Bên cạnh đó là câu chuyện chi phí. Sở Nông nghiệp và Môi trường Thanh Hóa cho rằng định mức chi phí tư vấn xác định giá đất trên địa bàn Thanh Hóa hiện còn thấp so với khối lượng công việc, yêu cầu chuyên môn và trách nhiệm pháp lý mà đơn vị tư vấn phải đảm nhận. Đây cũng được xác định là một nguyên nhân khiến các đơn vị tư vấn không mặn mà với công việc trên địa bàn.
Hồ sơ từ phía chủ đầu tư cũng là một mắt xích quan trọng. Các tài liệu như hồ sơ quy hoạch, thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình... là những dữ liệu đầu vào cần thiết để xác định giá đất. Tuy nhiên, việc cung cấp những hồ sơ này ở một số dự án còn chậm.
Đặc biệt, việc xác định chi phí phát triển theo dự toán chi phí xây dựng được thẩm tra đang tạo ra độ trễ đáng kể. Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, thời gian nhà đầu tư lập dự toán và thực hiện thẩm tra thường kéo dài khoảng 3-5 tháng kể từ thời điểm được giao đất, cho thuê đất. Không ít hồ sơ còn phải sửa đổi, bổ sung theo ý kiến của Sở Xây dựng và các cơ quan chuyên môn. Có trường hợp sau khi Hội đồng thẩm định giá đất thông báo kết quả, chủ đầu tư được yêu cầu rà soát, chỉnh sửa dự toán nhưng thực hiện chậm dù đã được đôn đốc nhiều lần.
Một vấn đề mang tính nền tảng khác là dữ liệu. Cơ sở dữ liệu về giá đất, giao dịch bất động sản và các thông tin phục vụ định giá chưa đầy đủ, đồng bộ. Trong khi đó, thông tin thị trường lại là nguồn dữ liệu quan trọng để đơn vị tư vấn có cơ sở phân tích, so sánh và xác định giá đất. Khi dữ liệu chưa đủ, việc thu thập, kiểm chứng thông tin mất thêm thời gian. Đây là vấn đề không thể giải quyết chỉ bằng cách thúc tiến độ ở một cơ quan, bởi nó liên quan đến cả hệ thống dữ liệu và sự kết nối giữa nhiều cơ quan.
Từ thực trạng trên, Sở Nông nghiệp và Môi trường Thanh Hóa đề xuất một loạt giải pháp theo hướng xử lý từng điểm nghẽn, đồng thời thay đổi cách tổ chức công việc. Trước hết, Sở xác định phải tự rà soát, chuẩn hóa quy trình nội bộ, phân công rõ người, rõ việc và rõ thời hạn xử lý đối với từng khâu. Công tác lãnh đạo, giám sát và đôn đốc cũng được đề xuất tăng cường, trong đó duy trì giao ban tiến độ với phòng chuyên môn vào thứ Sáu hằng tuần để kịp thời nhận diện những hồ sơ đang chậm và tìm hướng xử lý.
Nguồn nhân lực cũng được đặt vào trọng tâm. Sở đề xuất rà soát năng lực, kết quả thực hiện nhiệm vụ của đội ngũ công chức, viên chức tham mưu về giá đất; điều động, bổ sung nhân lực khi cần thiết và tăng cường làm việc theo nhóm nhằm hạn chế sai sót. Với các đơn vị tư vấn, yêu cầu được đặt ra là phải theo sát tiến độ theo tuần, bố trí đủ nhân lực, nâng cao trách nhiệm trong khảo sát, thu thập thông tin, lập chứng thư và phương án giá đất. Những phương án đã được Hội đồng thẩm định cho ý kiến phải nhanh chóng được tiếp thu, giải trình và hoàn thiện. Đối với những dự án đã được giao đất, cho thuê đất, Sở đề xuất khẩn trương tổ chức xác định giá đất. Với các dự án mới, quan điểm được đưa ra là không để phát sinh tình trạng chậm trễ ngay từ đầu.
Một đề xuất đáng chú ý là khẩn trương xác định định mức kinh tế - kỹ thuật và chi phí dự toán tư vấn xác định giá đất để trình Chủ tịch UBND tỉnh ban hành. Đây được xem là cơ sở để lập dự toán thuê tư vấn phù hợp hơn với khối lượng công việc, yêu cầu chuyên môn và trách nhiệm pháp lý thực tế. Sở cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế, chế tài xử lý trách nhiệm trong trường hợp đơn vị tư vấn không hoàn thành hoặc chậm tiến độ theo hợp đồng.
Ở cấp tỉnh, Sở kiến nghị Chủ tịch UBND tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, địa phương nâng cao trách nhiệm phối hợp, coi xác định giá đất là một nhiệm vụ cần tập trung để tháo gỡ khó khăn cho hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh, tăng thu ngân sách và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Đi cùng với đó là yêu cầu chấn chỉnh những trường hợp chậm cung cấp hồ sơ, tài liệu hoặc chậm thực hiện nhiệm vụ được giao. Thành viên Hội đồng thẩm định giá đất được đề nghị sớm có ý kiến, để quá trình tổng hợp, họp Hội đồng và hoàn thiện phương án không bị ngắt quãng.
Về lâu dài, Sở đề xuất bổ sung nhiệm vụ xác định giá đất cho Tổ chức phát triển quỹ đất theo thẩm quyền, từng bước xây dựng đội ngũ chuyên môn đủ năng lực để chủ động thực hiện công việc. Đây là hướng đi nhằm giảm sự phụ thuộc vào các đơn vị tư vấn bên ngoài, đồng thời tạo thêm nguồn lực chuyên môn cho cơ quan quản lý.
Một giải pháp có tính căn cơ khác là xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá đất và giao dịch bất động sản, kết nối giữa cơ quan đất đai, thuế, công chứng, xây dựng và các cơ quan liên quan. Khi dữ liệu được chia sẻ đầy đủ, thống nhất và có thể kiểm chứng, một phần đáng kể thời gian thu thập thông tin đầu vào cho công tác định giá có thể được rút ngắn.
Đối với nhóm dự án tồn đọng, phức tạp, Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng đề xuất báo cáo Trung ương để có cơ chế tháo gỡ. Đây là những dự án được lựa chọn nhà đầu tư theo các quy định trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực hoặc đã triển khai qua nhiều giai đoạn pháp luật khác nhau. Một số dự án phải tiếp tục rà soát theo kết luận thanh tra, kiểm toán; một số trường hợp cần xin ý kiến hướng dẫn của các bộ, ngành.
Như vậy, bài toán giá đất tại Thanh Hóa không chỉ nằm ở việc “đẩy nhanh” một quy trình hành chính. Đằng sau mỗi phương án chưa hoàn thành là chuỗi công việc liên quan đến pháp lý, dữ liệu, tư vấn, xây dựng, tài chính và trách nhiệm phối hợp của nhiều chủ thể. Việc Sở Nông nghiệp và Môi trường đề xuất đồng thời các giải pháp trước mắt và lâu dài cho thấy yêu cầu tháo gỡ đang được đặt ở cả hai phía: xử lý dứt điểm những hồ sơ đang tồn đọng, đồng thời ngăn việc phát sinh những hồ sơ chậm mới.
Nếu các khâu được phân định rõ trách nhiệm, tiến độ được theo dõi thường xuyên, dữ liệu được hoàn thiện và năng lực định giá từng bước được củng cố, công tác xác định giá đất sẽ có thêm cơ sở để chuyển từ thế bị động xử lý vướng mắc sang chủ động kiểm soát tiến độ. Đây cũng là điều kiện quan trọng để nguồn lực đất đai được đưa vào khai thác hiệu quả hơn, các dự án có cơ sở tiếp tục triển khai và nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định minh bạch, đúng quy định.
Trước khi bước vào hoạt động, AEON MALL Thanh Hóa tổ chức chương trình “Cánh rừng Quê hương AEON”, trồng gần 5.000 cây xanh thuộc 18 chủng loại. Hoạt động góp phần tạo cảnh quan, lan tỏa ý thức bảo vệ môi trường và thể hiện định hướng phát triển bền vững của doanh nghiệp.
Thanh Hóa đang từng bước thay đổi cách sản xuất lúa theo hướng tiết kiệm nước, giảm đầu vào, hạn chế đốt rơm rạ và giảm phát thải, mở ra hướng phát triển nông nghiệp xanh, hiệu quả và bền vững.
Thanh Hóa yêu cầu các cơ quan, địa phương gắn trách nhiệm quản lý trật tự đô thị với từng địa bàn, cá nhân, đơn vị; đồng thời tăng kiểm soát chất thải, công trường và cảnh quan, ngay từ cơ sở. Đáng chú ý mỗi cơ quan phải bố trí một ngày cố định trong tuần để cán bộ, công chức, viên chức, người lao động cùng người dân tham gia tổng vệ sinh môi trường.
Thanh Hóa đang đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai, hoàn thiện kết nối VNLIS với VNeID, trong đó xã An Nông được chọn thí điểm, mở ra hướng khai thác “sổ đỏ” trên môi trường số, thuận tiện hơn cho người dân.
Rà soát công trình xung yếu, chuẩn bị lực lượng, vật tư và phương án ứng phó thiên tai là những nhiệm vụ đang được xã Nông Cống và 6 xã lân cận tại Thanh Hóa tập trung thực hiện trước mùa mưa bão năm 2026. Tuy nhiên, nhiều khó khăn về công trình, trang thiết bị và kinh phí vẫn cần được tháo gỡ.
