7 nội dung trọng tâm định hướng sửa đổi Luật Đất đai 2024

1. Đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nội dung đề xuất sửa đổi đầu tiên tập trung vào việc đổi mới phương thức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (QH, KHSDĐ), chuyển dịch từ việc chỉ khống chế các chỉ tiêu SDĐ sang quy hoạch không gian lãnh thổ thống nhất. Quy hoạch mới phải bảo đảm tính đồng bộ với quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, xác định rõ chức năng sử dụng đất của từng khu vực. Giải pháp này nhằm giải quyết triệt để tình trạng phân tán, chồng chéo, xung đột, lãng phí tài nguyên và quy trình phê duyệt phức tạp, kéo dài; đồng thời quy định rõ nguyên tắc bắt buộc: Các quy hoạch ngành có SDĐ phải tuân thủ QH, KHSDĐ. 

Điều chỉnh hệ thống QH, KHSDĐ phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp. Việc lập KHSDĐ 5 năm được đơn giản hóa theo hướng số hóa, tích hợp trực tiếp vào quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị, nông thôn và quy hoạch ngành. Để kiểm soát tình trạng “quy hoạch treo” và điều chỉnh tùy tiện theo lợi ích cục bộ, Luật sẽ quy định chặt chẽ thẩm quyền, trình tự và điều kiện điều chỉnh QHSDĐ cùng các quy hoạch liên quan. 

Đối với QHSDĐ quốc gia, nội dung bắt buộc là bảo đảm phân bổ diện tích đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, đất rừng và đất trồng lúa (trong đó xác định cụ thể diện tích đất lúa quốc gia tối thiểu). Luật cũng chú trọng mở rộng không gian phát triển mới thông qua việc quản lý, khai thác hiệu quả không gian ngầm tại các đô thị lớn và không gian lấn biển tại các địa phương, bảo đảm an toàn, bền vững và quốc phòng, an ninh, đồng bộ với hạ tầng đô thị. Đồng thời, Nhà nước ưu tiên dành quỹ đất cho các dự án y tế, văn hóa, giáo dục và đào tạo, phát triển kết cấu hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị và nhà ở xã hội. 

Các quy định này nhằm bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống quy hoạch và pháp luật liên quan; phù hợp với chủ trương đổi mới xây dựng pháp luật: Luật chỉ quy định các vấn đề có tính nguyên tắc, khung, ổn định, còn các nội dung kỹ thuật, trình tự, thủ tục giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm tính linh hoạt, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước từng thời kỳ. 

2. Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ 

Định hướng sửa đổi yêu cầu thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có SDĐ, bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh và hiệu quả. Quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu; các trường hợp không phải đấu giá, đấu thầu; cũng như các trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận nhận QSDĐ. Bổ sung hình thức đấu giá QSDĐ đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người SDĐ cũng được phép linh hoạt lựa chọn hoặc chuyển đổi giữa hình thức thuê đất trả tiền hằng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. 

Quy định rõ điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát nhằm chống thất thoát, chống lợi ích nhóm nhưng không làm chậm tiến độ phê duyệt các dự án có tác động lan tỏa lớn. Quỹ đất do cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý hoặc trụ sở công dôi dư sẽ được ưu tiên bố trí thu hút dự án y tế, giáo dục và đào tạo; cho phép tổ chức, cá nhân thuê trụ sở công dôi dư và công trình thuộc sở hữu nhà nước để hoạt động giáo dục, đào tạo. Mở rộng cho phép chuyển mục đích sử dụng các loại đất ở, đất xây dựng trụ sở, công trình sự nghiệp (không phải y tế, giáo dục), đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích y tế, giáo dục và đào tạo. Ngoài ra, nghiên cứu ưu tiên quỹ đất, chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế để phát triển nhà ở cho thuê. 

Một điểm mới quan trọng là bổ sung quy định cho phép UBND cấp xã (thông qua đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc) thực hiện cho thuê đất ngắn hạn đối với quỹ đất được giao quản lý trong thời gian chưa có quy hoạch hoặc chưa thực hiện quy hoạch (mở rộng hơn so với trước đây chỉ cho phép đối với đất công ích). Đồng thời, rà soát các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công để bảo đảm tính thống nhất. 

Việc sửa đổi này nhằm bảo đảm tính đồng bộ hệ thống pháp luật và thể chế hóa chủ trương Luật chỉ quy định khung nguyên tắc. Việc linh hoạt hình thức trả tiền thuê đất giúp tạo thuận lợi cho đầu tư, kinh doanh, phù hợp với năng lực tài chính của người SDĐ. Việc bổ sung đấu giá đối với thuê đất trả tiền hằng năm giúp mở rộng tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường, bảo đảm bình đẳng, nâng cao hiệu quả khai thác và tăng nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước. 

3. Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Sẽ bổ sung một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp thật cần thiết nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển hạ tầng và kinh tế - xã hội. Đối với một số dự án đặc thù, cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trước khi hoàn thành bố trí tái định cư nhằm đẩy nhanh tiến độ, sớm đưa đất vào sử dụng. 

Bên cạnh đó, bổ sung quy định bồi thường, hỗ trợ đối với người nhận chuyển QSDĐ trong thời gian thực hiện thông báo thu hồi đất để phòng ngừa trục lợi chính sách, đầu cơ bồi thường và xây dựng trái phép. Bổ sung trường hợp thu hồi đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không đủ điều kiện sử dụng sau thu hồi theo đề nghị của người SDĐ. 

Luật hoàn thiện trình tự, thủ tục thu hồi đất theo hướng không quy định cứng việc thu hồi chỉ được thực hiện sau khi đã phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư và hoàn thành bố trí tái định cư; đồng thời không quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất chi tiết trong Luật Đất đai. Sửa đổi, bổ sung căn cứ thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất cấp xã (trừ các dự án đã được Quốc hội, Chính phủ, Bộ, ngành, HĐND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư/quyết định đầu tư). 

Luật sẽ luật hóa nguyên tắc người có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ thông qua các yếu tố kiểm tra cụ thể: Chỗ ở, hạ tầng, sinh kế, việc làm, thu nhập, trường học, y tế, giao thông, dịch vụ công và sự hài lòng của người dân. Bãi bỏ điều kiện “có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp” khi xét hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp (bằng tiền không quá 5 lần giá đất trong bảng giá) cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Phân cấp cho chính quyền địa phương ban hành chính sách hỗ trợ đặc biệt khi thu hồi đất thực hiện dự án quan trọng quốc gia, dự án khẩn cấp có quy mô lớn, ảnh hưởng nhiều người hoặc nguồn gốc đất phức tạp. 

Thay đổi này nhằm tạo động lực phát triển hạ tầng, thu hút đầu tư, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai; bảo đảm hài hòa lợi ích, giảm khiếu kiện, ổn định đời sống nhân dân, đẩy nhanh tiến độ dự án và chống trục lợi chính sách. 

4. Hoàn thiện cơ chế tài chính về đất đai, giá đất

Định hướng sửa đổi xác định giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu đầy đủ, khoa học, công khai, phản ánh hợp lý thực tiễn thị trường, kết nối liên thông dữ liệu giữa Đất đai - Thuế - Công chứng - Ngân hàng - Bất động sản để tránh thao túng và không để hình thành cơ chế nhiều giá. 

Bỏ quy định về “giá đất cụ thể”, thay vào đó thống nhất áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và các tỷ lệ do pháp luật quy định để làm căn cứ tính tiền SDĐ, tiền thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ, tính thuế, phí, lệ phí, xử phạt vi phạm hành chính, xác định giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và thực hiện các quyền, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Việc thay đổi này nhằm hạn chế tình trạng thao túng giá đất, đồng thời xóa bỏ cơ chế tồn tại nhiều mức giá đất khác nhau.

Bổ sung chính sách tài chính, thuế để điều tiết địa tô chênh lệch và giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích SDĐ, mở rộng đô thị; chống lợi ích nhóm, tham nhũng, lãng phí. Áp dụng chính sách thuế cao đối với đất bỏ hoang, mua bán ngắn hạn nhằm lành mạnh hóa thị trường, chống đầu cơ. Bổ sung chính sách thu hợp lý đối với đất sản xuất kinh doanh, đất nhà ở cho thuê; thực hiện cơ chế điều tiết ngân sách hài hòa giữa địa phương có nhiều đất trồng lúa, đất rừng với các địa phương khác. Quy định rõ cơ chế thực hiện dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông (mô hình TOD) để đấu giá, đấu thầu, thu lại giá trị tăng thêm từ đất. 

Việc sửa đổi trên nhằm phù hợp với chủ trương Luật chỉ quy định khung nguyên tắc, đảm bảo tính đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Thuế và các luật liên quan. 

5. Hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ, chế độ SDĐ 

Bổ sung quy định tháo gỡ khó khăn về chuyển nhượng dự án bất động sản, điều chỉnh thời hạn SDĐ cho chủ đầu tư mới (do nhận chuyển nhượng, giải thể, phá sản); điều kiện bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm; thủ tục tách thửa, hợp thửa và đăng ký biến động để đồng bộ với quá trình chuyển đổi số và mở rộng các loại giấy tờ về QSDĐ. Mở rộng các trường hợp SDĐ đa mục đích (kế thừa Nghị quyết số 254/2025/QH15). Sửa đổi quy định phân loại đất theo hướng đơn giản hóa. 

Bổ sung quy định xử lý QSDĐ đối với trường hợp doanh nghiệp thuê đất hằng năm thực hiện chia, tách, chuyển đổi loại hình doanh nghiệp, phá sản, tái cơ cấu hoặc chuyển giao dự án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Bổ sung chính sách phát triển thị trường cho thuê đất nông nghiệp chuyên nghiệp, thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai sản xuất quy mô lớn, công nghệ cao trên cơ sở tự nguyện, minh bạch, bảo vệ quyền lợi nông dân. Chuyển hạn mức đất lúa từ quy định cứng sang quản lý linh hoạt việc chuyển đổi diện tích đất lúa kém hiệu quả nhưng quản lý chặt chẽ, tránh áp dụng tùy tiện, bảo đảm an ninh lương thực (thể chế hóa Kết luận số 18-KL/TW). 

Bổ sung chế độ SDĐ đặc thù cho khu phi thuế quan, trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do; chính sách khuyến khích doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo trong/ngoài khu công nghệ cao, khu công nghiệp sáng tạo văn hóa; chính sách đất công trình trên không, công trình ngầm, đất lấn biển; hỗ trợ SMEs, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ thuê nhà, đất tài sản công chưa/không sử dụng tại địa phương. Bổ sung quy định giải quyết các trường hợp chưa có phương án sử dụng đất của nông lâm trường giải thể trước đây chưa được cấp giấy chứng nhận (GCN). 

Các thay đổi trên nhằm SDĐ tiết kiệm, hiệu quả, tập trung đất đai phát triển nông nghiệp hàng hóa, bảo vệ quyền lợi nông dân và người SDĐ. Khắc phục khoảng trống pháp lý khi xử lý doanh nghiệp phá sản/tái cơ cấu, hạn chế rủi ro cho thị trường, tổ chức tín dụng và nhà đầu tư. 

6. Đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai; phân cấp, phân quyền

Nội dung sửa đổi tập trung vào việc vận hành và phân cấp tài chính cho Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai; thuê dịch vụ vận hành hệ thống; xử lý đồng bộ việc cấp GCN với đất giao quản lý (theo Nghị quyết 254/2025/QH15). 

Bổ sung chính sách cấp GCN và xử lý tồn tại lịch sử theo hướng nhân văn, thực tế nhưng chặt chẽ:

Không hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp GCN QSDĐ lâu dài. 

Đối với các vi phạm thủ tục trước đây, nếu người SDĐ đã sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng an ninh, quốc phòng, môi trường, an toàn công trình, và đã/cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì xem xét công nhận, cấp GCN. Xác định rõ thời điểm, điều kiện, trách nhiệm và chế tài ngăn chặn vi phạm mới. 

Về thị trường QSDĐ, Luật yêu cầu công khai thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, tình trạng thế chấp, tranh chấp. Từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch đất đai, kết nối dữ liệu giữa Công chứng - Thuế - Ngân hàng - Đăng ký đất đai - Kinh doanh bất động sản; khuyến khích/bắt buộc giao dịch qua sàn và thanh toán không dùng tiền mặt qua ngân hàng. 

Luật đẩy mạnh phân cấp, phân quyền toàn diện cho chính quyền địa phương 2 cấp trong thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, gia hạn, chuyển hình thức SDĐ, công nhận QSDĐ, cấp/thu hồi/hủy GCN... Trung ương tăng cường kiểm tra, giám sát, giảm đầu mối trung gian gắn với cải cách hành chính. Quy định đơn vị sự nghiệp công lập cấp xã có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ như Tổ chức phát triển quỹ đất. 

Sửa đổi này nhằm thể chế hóa chính sách phát triển kinh tế tư nhân theo Nghị quyết số 68-NQ/TW. Việc cho phép kế thừa QSDĐ thuê hằng năm khi cơ cấu lại doanh nghiệp giúp khơi thông nguồn lực mà không làm thất thoát tài sản nhà nước. Bảo đảm dữ liệu đất đai luôn “đúng, đủ, sạch, sống”, tránh xáo trộn, giảm khiếu kiện, tạo niềm tin cho người dân. Tăng tính chủ động cho địa phương, đáp ứng mô hình chính quyền 2 cấp và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục. 

7. Đổi mới, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; giải quyết cơ bản vướng mắc kéo dài

Luật quy định rõ trách nhiệm cá nhân, tổ chức có thẩm quyền và cương quyết thu hồi đất bỏ hoang, sử dụng sai mục đích, lãng phí; bổ sung chế tài xử lý vi phạm chậm đưa đất vào sử dụng. 

Tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài; khắc phục tình trạng đất hoang hóa, suy thoái, ô nhiễm và các tồn tại do lịch sử để lại. Bổ sung chính sách đặc thù xử lý dứt điểm, minh bạch đối với đất có nguồn gốc nông, lâm trường quốc doanh; đất công, trụ sở dôi dư; đất sau cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước. Sửa đổi quy định đối với dự án được giao/cho thuê đất nhưng không sử dụng. 

Bổ sung cơ chế kiểm soát quyền lực, thanh tra, kiểm tra trên nền tảng dữ liệu số thống nhất, liên thông theo thời gian thực. Phát huy vai trò của cấp ủy, chính quyền các cấp trong giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo ngay từ cơ sở; đồng thời tăng cường năng lực của Tòa án trong giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. 

Như vậy, định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 nhằm đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển của đất nước. Theo đó, việc quản lý, khai thác và SDĐ phải bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa; gắn kết chặt chẽ với bảo đảm công bằng xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu và hướng tới mục tiêu đưa Việt Nam trở thành nước phát triển, thu nhập cao. Đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số, nâng cao khả năng tiếp cận đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người SDĐ, đặc biệt là người dân có đất bị thu hồi đất; qua đó khắc phục hiệu quả tình trạng lãng phí, thất thoát và khiếu kiện về đất đai.

Tài liệu tham khảo:

1. Báo cáo số 7807/BC-BNNMT ngày 15/7/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về Tổng kết việc thi hành Luật Đất đai năm 2024.

2. Dự thảo tờ trình của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về Định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.