Bài 5: Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Đây là những nội dung luôn thu hút được sự quan tâm đặc biệt của các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân trong đợt sửa đổi Luật Đất đai lần này.

Điều 56 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

Ảnh minh họa

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất ( Điều 57) trong các trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 148 của Luật này. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 58 của Luật này. Người sử dụng đất để quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất là rừng tự nhiên. Đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp. Giao đất để xây dựng nhà ở, đất ở để phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; xây dựng nhà chung cư cho người lao động làm việc trong các khu công nghiệp thuê, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ.Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; tổ chức tôn giáo sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 181 của Luật này.

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 58) trong các trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất ở do được bồi thường hoặc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; Việc giao đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại các điều 64, 65 và 66 của Luật này.

Về cho thuê đất, Điều 59 Dự thảo Luật quy định:

Nhà nước cho thuê đất đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 57 và Điều 58 của Luật này.

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công  nghệ cao.

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây: Các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 2 Điều này; Các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hàng năm.

Việc cho thuê đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại các điều 64, 65 và 66 của Luật này.

Về chuyển mục đích sử dụng đất, Điều 60 Dự thảo Luật quy định: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép:

Chuyển đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung; Chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 57 sang các loại đất phi nông nghiệp quy định tại các Điều 58 hoặc Điều 59 của Luật này; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; Chuyển sang đất thương mại, dịch vụ đối với các loại đất: đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Chuyển sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp đối với các loại đất: đất thương mại, dịch vụ; đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải đăng ký biến động theo quy định của pháp luật.

UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết, nhu cầu sử dụng đất tại địa phương để quy định cụ thể về hạn    mức chuyển mục đích sử dụng các loại đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Điều kiện để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Điều 61 Dự thảo nêu rõ:

“1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua và phù hợp với quy định tại Điều 55 của Luật này. Việc chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất phải tuân thủ theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.

2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển; các khu vực hạn chế tiếp cận có liên quan đến quốc phòng, an ninh thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các Bộ, ngành có liên quan.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác trên địa bàn cả nước”.  Dự thảo giao cho Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Dự thảo Luật phân cấp:

UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo; Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp  tỉnh trước khi quyết định; Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Kiều Đăng