Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có Công văn số 125/2026/CV-HoREA “V/v Góp ý một số quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”. Hiệp hội rất hoan nghênh Bộ NN&MT đã cầu thị, lắng nghe, tiếp thu nhiều ý kiến đóng góp để xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có tính khả thi, sát với thực tiễn và đã thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban chấp hành Trung ương Đảng "về quan điểm định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan”.
Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 6 và bổ sung khoản 8 (sau khoản 7) Điều 6 dự thảo Luật quy định “người sử dụng đất” là “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam” và “hộ gia đình theo quy định của pháp luật về dân sự” như sau:
“Điều 6. Người sử dụng đất
6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
8. Hộ gia đình theo quy định của pháp luật về dân sự”
Lý do đề xuất “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam” là “người sử dụng đất”:
Hiệp hội nhận thấy, tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 và khoản 6 Điều 5 dự thảo Luật đều quy định “người sử dụng đất” là “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” là chưa thật chặt chẽ, bởi lẽ có 02 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” còn giữ quốc tịch Việt Nam cũng là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” là “người sử dụng đất” là hợp tình hợp lý.
Trường hợp 2: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” không còn giữ quốc tịch Việt Nam mà chỉ có quốc tịch nước ngoài, có nghĩa là về “địa vị pháp lý” thì “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” trong trường hợp này họ là “người nước ngoài” và “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” chỉ trở thành “người sử dụng đất” theo quy định tại điểm h khoản 1 Điều 23 dự thảo Luật quy định “h) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự”, để quán triệt thật đầy đủ quan điểm của Nghị quyết 21-NQ/TW xác định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; tuyệt đối không được tư nhân hoá về đất đai, không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.
Hơn nữa, theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2025 giải thích “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài” qua nhiều thế hệ và tại Điều 7 quy định chính sách “1. Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi để người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất nước. 2. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho người đã mất quốc tịch Việt Nam được trở lại quốc tịch Việt Nam”.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 6 Điều 6 dự thảo Luật quy định “người sử dụng đất” là “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định tại điểm h khoản 1 Điều 23 dự thảo Luật quy định điều kiện “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” phải “được phép nhập cảnh vào Việt Nam” thì mới “được nhận quyền sử dụng đất”.
Lý do đề xuất “hộ gia đình theo quy định của pháp luật về dân sự” mới là “người sử dụng đất”:
Hiệp hội nhận thấy, tại Điều 101 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “hộ gia đình không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện. Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai” mà trong Luật Đất đai 2024 đã có 124 vị trí tại các điều, khoản và trong dự thảo Luật cũng có 20 vị trí tại các điều, khoản đã sử dụng từ “hộ gia đình” với tư cách “chủ thể” của giao dịch về đất đai.
Do vậy, rất cần thiết bổ sung quy định “hộ gia đình theo quy định của pháp luật về dân sự” là “người sử dụng đất” vào khoản 8 (sau khoản 7) Điều 6 dự thảo Luật.
Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 4 Điều 22 dự thảo Luật trên cơ sở giữ lại nội dung khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định “việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất” như sau:
“4. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
đ) Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện khoản này loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực.”
Lý do đề xuất:
(1) Hiệp hội nhận thấy, khoản 4 Điều 22 dự thảo Luật quy định “Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực”, nhưng việc mới chỉ quy định “loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực” tại khoản 4 Điều 22 chưa bao gồm các loại “văn bản khai nhận di sản, văn bản thỏa thuận phân chia di sản”, mà tranh chấp thừa kế đất đai, tài sản chiếm tỷ lệ lớn trong các vụ việc dân sự nên nội dung khoản 4 Điều 22 dự thảo Luật Đất chưa đồng bộ, thống nhất với Luật Công chứng 2024 và cũng chưa kế thừa quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, trong khi các giao dịch trên đây là “thực hiện quyền của người sử dụng đất” thì phải được quy định trong Luật Đất đai, không thể giao “Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực” tại văn bản dưới luật và Chính phủ chỉ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện “luật” mà thôi.
(2) Hiệp hội nhận thấy, “việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất” là rất cần thiết với tư cách là “bên thứ ba” có tư cách pháp nhân, có năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm “bồi thường dân sự” theo quy định pháp luật nên hoạt động “công chứng, chứng thực” không phải là thực hiện một “thủ tục hành chính”, mà người thực hiện “công chứng, chứng thực” có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận nhân thân và năng lực hành vi dân sự của người tham gia giao dịch tại thời điểm giao dịch; đồng thời có trách nhiệm xác định ý chí và tính tự nguyện của người tham gia giao dịch, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; cũng đồng thời có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của nội dung thỏa thuận và sự tham gia đầy đủ của những người bắt buộc phải cùng định đoạt tài sản, gồm vợ chồng, các thành viên có chung quyền sử dụng đất, người giám hộ, người thừa kế, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của cả các bên tham gia thực hiện “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
(3) Hiệp hội nhận thấy, theo Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai, đến ngày 15/5/2026 cả nước có khoảng 105,95 triệu thửa đất. Đã xây dựng và đồng bộ lên cơ sở dữ liệu quốc gia khoảng 62,46 triệu thửa, đạt gần 59%. Trong đó, có hơn 24,04 triệu thửa đạt tiêu chuẩn “đúng, đủ, sạch, sống”, đạt tỷ lệ khoảng 22,7% tổng số thửa. Cơ sở dữ liệu địa chính hoàn thành tại 2.342/3.321 đơn vị hành chính cấp xã. 29 trên 34 tỉnh, thành phố đã tạo lập mã định danh duy nhất cho 35.691.713 thửa đất có đầy đủ ba nhóm thông tin gồm dữ liệu không gian, dữ liệu thuộc tính và dữ liệu phi cấu trúc, mới đạt tỷ lệ khoảng 33,7% tổng số thửa.
Đây là cơ sở dữ liệu rất quan trọng và đang dần được hoàn thiện giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và cả tổ chức công chứng, công chứng viên có nguồn tư liệu đáng tin cậy để thực hiện chức trách, nhiệm vụ nhưng cơ sở dữ liệu có vai trò bổ trợ rất hiệu quả nhưng không thể thay thế chức năng “công chứng” của tổ chức công chứng, công chứng viên.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị giữ lại nội dung khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 tại khoản 4 Điều 22 dự thảo Luật quy định “việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định tại khoản 4 Điều 9, điểm đ khoản 1 Điều 16, khoản 4 Điều 44, khoản 4e Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 5 Điều 33 “dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)” quy định về “công chứng, chứng thực” Hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Hiệp hội đề nghị sửa đổi điểm đ khoản 4 Điều 36 dự thảo Luật bổ sung quy định “Nhà nước thu hồi đất” để “thực hiện dự án phát triển kinh tế, dự án xây dựng, chỉnh trang đô thị, nông thôn” đối với trường hợp “tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT)”, như sau:
“đ) Dự án vùng phụ cận công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tiềm năng phát triển; tạo quỹ đất để thanh toán cho dự án theo Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); tạo quỹ đất để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và Điều này;”
Lý do đề xuất:
Hiệp hội đề nghị bổ sung trường hợp “Nhà nước thu hồi đất” để “tạo quỹ đất để thanh toán cho dự án theo Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT)” vào điểm đ khoản 4 Điều 36 dự thảo Luật để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với điểm b khoản 2 Điều 37 dự thảo Luật quy định về “căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, trong đó có “dự án đã có quyết định đầu tư theo quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”, trong đó có “dự án theo Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT)”.
Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 43 dự thảo Luật bổ sung nguyên tắc “trường hợp người có đất thu hồi có đất khác liền kề với thửa đất thu hồi thì được hoán đổi diện tích đất tương đương và được chuyển mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất thu hồi và không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với phần diện tích đất này” như sau:
“2. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tiền tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trường hợp địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở và người có đất thu hồi có nhu cầu thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở; trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền; trường hợp người có đất thu hồi có đất khác liền kề với thửa đất thu hồi thì được hoán đổi diện tích đất tương đương và được chuyển mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất thu hồi và không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với phần diện tích đất này”.
Lý do đề xuất:
Hiệp hội đề xuất bổ sung quy định “trường hợp người có đất thu hồi có đất khác liền kề với thửa đất thu hồi thì được hoán đổi diện tích đất tương đương và được chuyển mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất thu hồi và không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với phần diện tích đất này” để đáp ứng với thực tiễn có những trường hợp người có đất thu hồi vẫn còn diện tích đất có mục đích sử dụng khác liền kề với thửa đất thu hồi và người có đất thu hồi có nguyện vọng được hoán đổi diện tích đất tương đương liền kề.
Hiệp hội đề xuất bổ sung quy định này là phù hợp với quy định có tính “mở” tại khoản 12 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương”.
|
Việc bổ sung nội dung này vào Điều 43 dự thảo Luật quy định “nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” vừa có lợi cho người có đất thu hồi, vừa thuận lợi cho Nhà nước như ví dụ dưới đây. Ví dụ: Ông A có căn nhà trên thửa đất ở 200 m2 bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư công và liền kề với thửa đất ở này thì Ông A còn có thửa đất nông nghiệp 2.000 m2 nên Ông A có nguyện vọng được hoán đổi đồng thời với chuyển mục đích sử dụng 200 m2 trong thửa đất nông nghiệp liền kề thành đất ở. Như vậy, Ông A được tái định cư tại chỗ, phù hợp sinh kế theo nguyện vọng và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với 200 m2 đất ở được hoán đổi và vẫn còn 1.800 m2 đất nông nghiệp để canh tác, ngoài ra Ông A còn được bồi thường tài sản, chi phí di dời nhà ở. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng không phải chi số tiền bồi thường đất ở cho Ông A. |
Trấn Yên là huyện vùng thấp nằm ở phía Nam của tỉnh Yên Bái, diện tích tự nhiên 69.074 ha. Kinh tế nông nghiệp huyện giữ vị trí quan trọng. Trong những năm gần đây, nông nghiệp huyện đã có những bước khởi sắc. Hiệu quả SDĐ nông nghiệp tăng, nhiều sản phẩm nông nghiệp có giá trị và thương hiệu trên thị trường. Sản xuất nông nghiệp (SXNN) đã có quy hoạch và phương án giải quyết đầu ra nhưng chưa thực sự hiệu quả, chưa phát huy được tiềm năng sẵn có. Để giải quyết vấn đề này thì việc đánh giá hiệu quả kinh tế SDĐ nông nghiệp nhằm đề xuất hướng và loại hình SDĐ thích hợp là việc rất quan trọng.
Trước tình trạng một số cá nhân hộ gia đình tự ý chia nhỏ thửa đất ở, đất vườn ao liền kề đất ở, đất trồng cây lâu năm để thực hiện phân lô, tách thửa đất trái pháp luật, mới đây, UBND tỉnh Hà Tĩnh yêu cầu các ngành chức năng và địa phương tăng cường các biện pháp quản lý đất đai. Với một số trường hợp, tỉnh yêu cầu tạm dừng tách thửa đất.
Việc định hướng áp dụng KH&CN để đưa Việt Nam trở thành một nước mạnh về nông nghiệp, trung tâm của thế giới về lúa gạo và sản phẩm nông nghiệp nhiệt đới là chiến lược phát triển trong giai đoạn 2011-2020. Tuy nhiên, việc định hướng này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau như các điều kiện tự nhiên, địa hình của mỗi vùng, các điều kiện KT-XH, hoặc thực trạng cụ thể của các ngành nghề cụ thể là khác nhau, do đó cần phải có những nghiên cứu đánh giá thực trạng sản xuất nông nghiệp ở từng vùng khác nhau. Nghiên cứu này sử dụng phương pháp thu thập thông tin, phương pháp khảo sát thực địa và phương pháp phân tích số liệu để đánh giá thực trạng sản xuất nông nghiệp ở vùng Bắc Trung bộ được tiến hành nghiên cứu để có cái nhìn khái quát nhất về sản xuất nông nghiệp để đưa ra những chiến lược phù hợp để phát triển nông nghiệp theo hướng CN&KH, từ đó có thể góp phần thúc đẩy việc phát triển KT-XH ở vùng Bắc Trung bộ hiện nay.
Việc tổ chức thực hiện CSPL đã có những chuyển biến tích cực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất (SDĐ) tại đô thị từng bước được nâng cao, góp phần hạn chế thất thoát, tiêu cực, lãng phí. QH, KHSDĐ, quy hoạch đô thị đã góp phần khai thác tốt hơn tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT-XH, QP-AN và BVMT. Mặc dù vậy, công tác quản lý, SDĐ đô thị còn những mặt tồn tại, hạn chế.
Sử dụng đất luôn gắn liền với quá trình phát triển của xã hội. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất càng cao nên việc điều chỉnh Quy hoạch tổng thể và định hướng sử dụng đất là rất quan trọng. Bài viết này nhằm nghiên cứu thực trạng phát triển KT-XH huyện Thoại Sơn giai đoạn 2011-2015 làm luận cứ cho việc điều chỉnh Quy hoạch tổng thể KT-XH, góp phần định hướng sử dụng đất cho phù hợp, hiệu quả, đáp ứng nhu cầu phát triển KT-XH của huyện Thoại Sơn đến năm 2020. Thông qua việc sử dụng kết hợp các thông tin thứ cấp thu thập tại các Sở ban ngành và tham vấn ý kiến các chuyên gia, nghiên cứu nhận thấy rằng để khai thác được tiềm năng và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu phát KT-XH được điều chỉnh, việc giảm cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp và tăng cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp nói chung là xu hướng sử dụng đất tất yếu của huyện.
