Tầm nhìn 100 năm và bước chuyển dịch sang mô hình đô thị tích hợp

Sự phát triển của một đô thị bền vững đòi hỏi tầm nhìn dài hạn vượt ra khỏi các tư duy ngắn hạn. Quyết định số 2636/QĐ-UBND đã xác định mục tiêu chung là: “Phát triển các Khu đô thị đa mục tiêu phân bổ đồng đều tại 8 hướng của Thành phố gắn với 9 trục động lực phát triển được xác định tại định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm; ưu tiên bố trí gần các hành lang giao thông chính, các đầu mối giao thông công cộng”. Đây là bước đi mang tính đồng bộ và khoa học nhằm áp dụng mô hình định hướng giao thông công cộng (TOD), giảm thiểu tối đa áp lực lên hệ thống hạ tầng lõi.

Tuy nhiên, giá trị cốt lõi làm nên tính “đa mục tiêu” chính là sự dịch chuyển căn bản từ mô hình “đô thị để ở” sang mô hình không gian tích hợp. Quyết định nêu rõ yêu cầu: “Hình thành không gian sống và làm việc bền vững, có khả năng tạo lập và duy trì sinh kế cho người dân ngay trong Khu đô thị; bố trí đầy đủ các khu chức năng thương mại, dịch vụ, sản xuất sạch, logistics đô thị, không gian làm việc - dịch vụ công cộng”. Bằng cách đa dạng hóa hệ sinh thái từ kinh tế số, kinh tế sáng tạo đến sản xuất sạch, đồng thời bảo đảm người dân có thể sinh hoạt, học tập, tiếp cận y tế, văn hóa - thể thao ngay trong phạm vi dự án, Đề án đã đưa ra lời giải căn cơ cho mô hình “sinh sống - làm việc - hưởng tiện ích tại chỗ”,  khuyến khích phát triển hệ sinh thái kinh tế đô thị đa dạng, bao gồm thương mại, dịch vụ, kinh tế số, kinh tế sáng tạo và các mô hình sản xuất sạch.

Cơ cấu nhà ở công bằng và nguyên tắc hạ tầng xã hội đi trước một bước

Xét về mặt kinh tế và an sinh xã hội, Đề án đưa ra những mục tiêu định lượng cụ thể cho giai đoạn 2021-2030 với chỉ tiêu: “Tổng nhu cầu phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 khoảng 195 - 255 triệu m2 sàn, sau khi đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội (khoảng 18 triệu m2 sàn nhà ở), nhà ở do người dân tự xây dựng (khoảng 45 triệu m2 sàn nhà ở) thì cần phát triển khoảng 132 - 192 triệu m2 sàn nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư trong các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đa mục tiêu”.

Sự phân bổ này bám sát mục tiêu trọng tâm là ưu tiên phục vụ công tác tái thiết đô thị khu vực trung tâm Thành phố, giãn dân nội đô và bố trí tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng các dự án trọng điểm. Tính nhân văn và trách nhiệm xã hội được khẳng định vững chắc qua nguyên tắc quản lý: “Ưu tiên đầu tư đồng bộ, đi trước một bước đối với các công trình hạ tầng xã hội thiết yếu, đặc biệt là hệ thống trường học gồm đủ các cấp học, cơ sở y tế và các công trình phục vụ dân sinh, đáp ứng nhu cầu học tập, chăm sóc sức khỏe và sinh hoạt của người dân”. Quy định này đảm bảo rằng sự gia tăng quy mô dân số không làm hạ thấp chất lượng không gian sống của cộng đồng.

“Gọng kìm” pháp lý siết chặt đầu cơ, chống lãng phí nguồn lực đất đai

Điểm đặc biệt của Quyết định số 2636/QĐ-UBND nằm ở hệ thống các giải pháp quản lý chặt chẽ, trực diện giải quyết các nút thắt và bất cập của thị trường bất động sản. Để giải phóng nguồn lực tài nguyên bị đóng băng, Đề án quy định: “Trường hợp quá 12 tháng kể từ ngày công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng mà căn hộ tái định cư chưa được bố trí hoặc không có người nhận theo phương án bồi thường đã được phê duyệt, nhà đầu tư được đề xuất chuyển số căn hộ chưa sử dụng sang nhà ở xã hội để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua”. Biện pháp này sẽ ngăn chặn triệt để tình trạng quỹ nhà tái định cư bị bỏ hoang lãng phí bấy lâu nay.

Đồng thời, nhằm triệt tiêu các hành vi đầu cơ, “lướt sóng” gây méo mó thị trường, quyết định đưa ra chế tài mạnh mẽ đối với phân khúc thương mại: “Bên mua, thuê mua nhà ở thương mại không được bán lại nhà ở trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở thương mại. Trường hợp có nhu cầu bán nhà ở này khi chưa hết thời hạn 03 năm thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án với giá bán tối đa bằng giá bán trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án”. Cơ chế này đảm bảo dòng sản phẩm bất động sản hướng đến đúng đối tượng có nhu cầu thực tế. Song song đó, các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư cũng được yêu cầu quản lý nghiêm ngặt, bán đúng đối tượng, điều kiện và phải công khai danh sách, giá bán minh bạch.

Phát huy vai trò dẫn dắt của Doanh nghiệp nhà nước và lộ trình thực thi

Về phương thức vận hành và nguồn lực thực thi, Đề án đưa ra cách tiếp cận thực tế khi thí điểm mô hình doanh nghiệp nhà nước giữ vai trò chủ đạo. Văn bản nêu rõ: “Không đồng nhất vai trò chủ đạo của doanh nghiệp nhà nước với việc phải trực tiếp đầu tư toàn bộ vốn của dự án. Trong bối cảnh quy mô mỗi Khu đô thị đa mục tiêu quy mô lớn có thể có tổng mức đầu tư lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng, cơ chế đầu tư cần cho phép doanh nghiệp nhà nước phát huy vai trò dẫn dắt thông qua thiết kế thể chế, tổ chức dự án và kiểm soát mục tiêu, đồng thời huy động hiệu quả nguồn lực xã hội".

Cơ chế đối tác này vừa bảo toàn định hướng an sinh của Nhà nước, vừa khuyến khích các nhà đầu tư chiến lược có năng lực tài chính, kinh nghiệm tư nhân tham gia đầu tư đồng bộ hạ tầng. Lộ trình thực hiện được phân kỳ chặt chẽ: “Quý II/2026, xây dựng dự thảo và phê duyệt Đề án Khu đô thị đa mục tiêu; tổ chức triển khai thực hiện một số Khu đô thị đa mục tiêu. Đến năm 2030: Hoàn thành và đưa vào vận hành 2-3 khu đô thị. Đánh giá kết quả thực hiện Đề án, làm cơ sở để tiếp tục triển khai mô hình”.

Quyết định số 2636/QĐ-UBND là một bước đi kiên định, thể hiện tư duy quản lý đô thị hiện đại và quyết tâm chính trị lớn của chính quyền Thành phố Hà Nội. Khi các mục tiêu, yêu cầu và nguyên tắc quản lý của Đề án được thực thi một cách nghiêm túc, khách quan, hệ thống khu đô thị đa mục tiêu không chỉ thay đổi diện mạo hạ tầng Thủ đô mà sẽ trở thành nền tảng vững chắc cho một xã hội đô thị an sinh, công bằng và phát triển bền vững.