TP. Hồ Chí Minh chốt bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 01/01/2026

Thực tế cho thấy, xây dựng Bảng giá đất mới lần này thể hiện hầu hết tại các khu vực đều tăng so với bảng giá hiện hành, cụ thể tại các khu trung tâm của TP. Hồ Chí Minh cũ tăng nhẹ, trong khi những địa bàn phát triển nhanh của Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận mức tăng cao hơn… nhưng biên độ tăng có sự phân hóa cụ thể giữa các vùng lõi cũ và các đô thị đang phát triển.

Tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ, bảng giá đất mới được điều chỉnh nhẹ, với hệ số tăng từ 1 - 1,65 lần so với bảng giá năm 2024. Đáng chú ý, mức giá cao nhất đạt khoảng 687 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường trung tâm (như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi…). Con số này gần như không thay đổi so với bảng giá đang áp dụng, cho thấy khu vực trung tâm đã đạt ngưỡng giá thị trường.

Ngược lại, mức giá thấp nhất tại khu vực này khoảng 2,3 triệu đồng/m2 (tại khu dân cư Thiềng Liềng). Ngoại trừ một số tuyến đường cá biệt tăng mạnh, bức tranh chung tại đây là đi ngang hoặc tăng không đáng kể (khoảng 2%). Thậm chí, có nơi còn chủ động giảm giá đất sản xuất để khuyến khích và hỗ trợ đầu tư.

UBND TP. Hồ Chí Minh cho biết nguyên nhân là bảng giá đất tại khu vực lõi đô thị đã được điều chỉnh sát thị trường trong những năm gần đây, nên dư địa tăng không còn nhiều. Việc giữ mức tăng vừa phải nhằm hạn chế tác động đến chi phí sinh hoạt của người dân và hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Riêng tại khu vực Bình Dương cũ được ghi nhận có mức tăng mạnh nhất. Với hệ số tăng giá đất ở tại đây dao động từ 1 đến hơn 8 lần so với bảng giá năm 2024.

Điển hình là tuyến đường ĐH.505 (đoạn từ cầu Lễ Trang đến ĐH.507), nơi giá đất ở tăng vọt từ 780.000 đồng lên 6,3 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng hơn 8 lần. Các loại đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh trên cùng tuyến đường này cũng tăng mạnh từ 3,8 đến 4 lần.

Đặc biệt, mức giá cao nhất sau điều chỉnh đạt gần 90 triệu đồng/m2 (so với mức 52,16 triệu đồng trước đây), tập trung tại các trục đường huyết mạch (như Bác sĩ Yersin, Bạch Đằng)… Nguyên nhân là do bảng giá đất cũ của Bình Dương tồn tại khoảng cách rất lớn so với giá giao dịch thực tế, có nơi cao gấp 13 lần bảng giá cũ, gây khó khăn cho công tác bồi thường và xác định nghĩa vụ tài chính về giải phóng mặt bằng.

Còn tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, giá đất ở tăng đáng kể, với hệ số từ 1,7 đến hơn 4 lần. Mức giá cao nhất đạt gần 150 triệu đồng/m2, áp dụng cho các tuyến đường ven biển ở trung tâm như đường Thùy Vân. Đây là khu vực trọng điểm về du lịch, dịch vụ nên giá đất được điều chỉnh để tiệm cận giá trị thương mại thực tế.

Trong khi đó, tại các xã vùng xa hoặc khu vực nông thôn hạ tầng chưa hoàn thiện, giá đất thấp nhất chỉ dao động ở mức vài triệu đồng/m2... Do mặt bằng giá đất của Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập vốn đã ở mức trung bình - cao, nên biên độ điều chỉnh không lớn như Bình Dương.

Một điểm sáng khác đáng chú ý trong bảng giá đất lần này là việc điều chỉnh giá đất nông nghiệp... Thay vì tính theo phương pháp thu nhập (vốn cho kết quả rất thấp như dự thảo ban đầu), UBND TP. Hồ Chí Minh đã nâng giá lên để đảm bảo quyền lợi cho người dân khi bị thu hồi đất.

Cụ thể, giá đất trồng cây hàng năm tại TP. Hồ Chí Minh cũ là 1,2 triệu đồng/m2, tại Bình Dương cũ là 1 triệu đồng/m2; đất trồng cây lâu năm lần lượt là 1,44 triệu và 1,2 triệu đồng/m2… Việc điều chỉnh này giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đền bù và giá thị trường, giảm thiểu khiếu kiện về đất đai.

Đáng chú ý, Bảng giá đất lần đầu áp dụng cho TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập đã qua khảo sát hơn 11.000 tuyến đường... Bảng giá đất này mở rộng phạm vi áp dụng theo quy định mới, trong đó có 12 trường hợp theo Luật Đất đai 2024 và thêm 3 đối tượng theo Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội. Đó là tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

UBND TP. Hồ Chí Minh khẳng định, Bảng giá đất này sẽ không cố định mà được rà soát, điều chỉnh hằng năm để bám sát diễn biến thị trường, bảo đảm tính hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Cụ thể, đối với người dân, quyền lợi về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được cải thiện rõ rệt; đối với doanh nghiệp, các dự án Bất động sản lớn ít bị ảnh hưởng trực tiếp do thường tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư; đối với ngân sách Nhà nước, Bảng giá mới giúp tăng nguồn thu từ thuế và phí đất đai, tạo nguồn lực phát triển hạ tầng…

Theo UBND TP. Hồ Chí Minh, việc thiết lập Bảng giá đất lần đầu để công bố áp dụng từ ngày 01/01/2026 là một nhiệm vụ trọng yếu và cấp bách, nhu cầu này không chỉ xuất phát từ quy định bắt buộc của Luật Đất đai năm 2024, mà còn phản ánh yêu cầu thực tiễn về công tác quản lý đất đai và sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội của địa phương trong bối cảnh Thành phố mới đang dần ổn định bộ máy.