Ngày 18/01, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật, tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật.

Qua 01 năm triển khai thi hành, với các quy định mới và các văn bản hướng dẫn thi hành, bước đầu cho thấy các chính sách mới đã mang lại hiệu quả như việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, xác định giá đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… đã tạo được sự đồng thuận của đa số người dân, cộng đồng doanh nghiệp và sự thống nhất của các cơ quan từ Trung ương đến địa phương góp phần giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Bên cạnh những kết quả đạt được như đã nêu ở trên, còn có một số tồn tại, vướng mắc đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai Mai Văn Phấn

Sửa đổi Luật Đất đai bám sát tinh thần hài hoà lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất

Cũng ngay tại họp báo thường kỳ của Bộ Nông nghiệp và Môi trường diễn ra mới đây, một trong những nội dung được nhiều phóng viên quan tâm, đặt câu hỏi là liên quan đến chính sách đất đai, nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm việc xác định giá đất theo thị trường và các nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về đất đai; việc định giá đất theo thị trường hiện nay đang gây khó khăn cho người dân có nhu cầu chuyển đổi đất ở, cũng như khó khăn cho người dân tiếp cận nhà ở xã hội.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai Mai Văn Phấn cho biết, theo Luật Đất đai 2024, có hai loại giá đất gồm giá đất cụ thể và bảng giá đất, được áp dụng trong trường hợp cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai đã nảy sinh một số vướng mắc, đặc biệt đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, chi phí thường rất lớn.

Để tháo gỡ khó khăn thực tiễn, Chính phủ đã giao Bộ Tài chính chủ trì xây dựng nghị quyết, nghiên cứu phương án tối ưu nhằm giảm gánh nặng cho người dân khi chuyển đất sang đất ở. Hiện nay, Bộ Tài chính đang tiếp thu ý kiến để hoàn thiện nghị quyết và trình Chính phủ ban hành.

Hiện nay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang khẩn trương, nghiêm túc chủ trì soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi), để trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ 10 sắp tới. Tinh thần sửa đổi Luật bảo đảm tính nhân văn, hỗ trợ người dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư thuận lợi, cân đối, hài hoà lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất.

Thận trọng khi tổng kết quá trình thực thi luật

Là người tham gia vào quá trình góp ý, xây dựng Luật Đất đai 2024 từ phiên bản dự thảo đầu tiên đến khi luật được thông qua, Ths.Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá đạo luật này được xây dựng trên một triết lý rõ ràng, mạch lạc, nhất quán với căn cứ chính trị là Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất.

Trải qua 4 kỳ họp Quốc hội - một kỷ lục lập pháp, không có đạo luật nào được xây dựng tốn thời gian, công sức như vậy, Luật Đất đai 2024 được xây dựng với nguyên tắc xuyên suốt là phục vụ phát triển bền vững, “đi bằng 2 chân”: Đất đai vừa là nguồn lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế, vừa là công cụ điều tiết, bảo đảm công bằng xã hội.

Luật Đất đai 2024 được xây dựng một cách chặt chẽ, thận trọng để khắc phục những nhược điểm của phiên bản luật 2013 - đạo luật được đúc rút ra rằng khiến “Nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất”, như phát biểu của cố Tổng bí thư Nguyễn Phú Trọng. Nghị quyết 18-NQ/TW vạch ra nhiệm vụ trọng tâm của Luật Đất đai là để nguồn lực đất đai phải được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo công bằng và ổn định xã hội... Một cách ngắn gọn, nhiệm vụ của luật là biến đất đai thành nguồn lực để xây dựng đất nước hùng cường nhưng không có chủ thể nào bị bỏ lại phía sau.

Luật Đất đai 2024 mới triển khai thực thi được 12 tháng và đó là 12 tháng của nhiều thay đổi trong hệ thống chính trị và bộ máy nhà nước, đặc biệt là việc tập trung xây dựng mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (bỏ cấp huyện, sáp nhập nhiều tỉnh, nhiều xã), gây ra những xáo trộn... Do đó, chuyên gia cho rằng cần thận trọng khi tổng kết quá trình thực thi luật chỉ trong 12 tháng để đánh giá tính đúng đắn của một đạo luật được xây dựng cho nhiều năm.

Cần thiết kế chính sách bảo đảm tốt nhất quyền lợi cho người dân, tránh phát sinh "điểm nghẽn" mới

Qua nghiên cứu dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Ths.Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận thấy, dự thảo đã đề xuất sửa đổi rất nhiều nội dung, làm thay đổi hoàn toàn chính sách về giá đất và tài chính đất đai. Một loạt các thay đổi này được đưa ra nhằm giúp Nhà nước thực hiện quyền kiểm soát về giá đất. Đây là giải pháp mới nhằm “khoan sức dân” trong bối cảnh “bội thu” ngân sách nhà nước từ đất (chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp, người dân quá cao, tác động xấu đến hoạt động sản xuất).

Các giải pháp này sẽ giúp giá đất làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện có tính độc lập tương đối so với giá đất giao dịch trên thị trường thứ cấp. Đặc biệt, các nguồn thông tin đầu vào để định giá đất sẽ không còn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; tức là kết quả đấu giá quyền sử dụng đất không còn là dữ liệu để đơn vị tư vấn thu thập nhằm định giá đất, giúp giá đất được kiểm soát, không tăng quá cao. Việc cho phép Nhà nước ấn định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng để bổ trợ cho bảng giá đất nhằm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ giúp Nhà nước điều tiết chính sách thu tài chính đất đai đối với mỗi loại hình dự án, mỗi địa bàn cụ thể.

Ảnh minh hoạ

Việc đề xuất bỏ hoàn toàn khái niệm giá đất cụ thể, thay thế bằng hệ số điều chỉnh giá đất và mở rộng tối đa phạm vi áp dụng của bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ giúp kiềm chế giá đất, qua đó giảm giá thành sản xuất và giảm bớt khó khăn cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp. Đối với lĩnh vực bất động sản, giải pháp sửa đổi luật được kỳ vọng giúp kiểm soát giá nhà không bị đẩy quá cao như thời gian qua, ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu an cư của người dân.

Tuy nhiên, vị chuyên gia pháp lý bất động sản này cho rằng, mỗi vấn đề, giải pháp đều có tính hai mặt và không thể làm hài lòng tất cả các chủ thể trong xã hội, cũng không thể giải quyết tất cả các mục tiêu quản lý. Đây sẽ là sự sửa đổi lớn, làm thay đổi toàn bộ nền tảng lý luận để cấu thành Luật Đất đai hiện hành. Một số vấn đề phát sinh trong thực thi Luật Đất đai năm 2024 sẽ được khắc phục những vấn đề mới có thể sẽ xuất hiện.

Ths.Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nêu rõ, có hai câu hỏi lớn cần được trả lời trong phương án sửa đổi Luật Đất đai. Thứ nhất, làm thế nào để giải quyết mâu thuẫn giữa một bên là nhu cầu kiểm soát giá đất, kiểm soát tiền thu từ đất để không bị tăng quá cao với một bên là nhu cầu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua các cơ chế cạnh tranh, minh bạch? Thứ hai, mặc dù phương án sửa luật hiện nay có tác dụng làm giảm giá đất, giảm gánh nặng tài chính cho các dự án bất động sản thì liệu giá nhà, giá bất động sản có giảm?

Ths.Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản

Chuyên gia nêu rõ, trong một nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa được quyết định dựa trên các quy luật thị trường, trong đó có quy luật cung - cầu. Hiện nay, cán cân cung - cầu đang mất cân bằng, tại nhiều địa phương, nguồn cung không theo kịp nguồn cầu đã khiến người có bất động sản có cơ hội đẩy giá bán lên cao. Do đó, để kiểm soát giá của hàng hóa bất động sản thì phải cải thiện khâu thực thi để đảm bảo các dự án được triển khai thông suốt, đưa sản phẩm ra thị trường nhằm cân bằng cán cân cung - cầu.

Trái lại, giải pháp kiểm soát giá đất ở thị trường sơ cấp sẽ không phát huy tác dụng nếu không cải thiện nguồn cung. Vấn đề này cũng có liên quan trực tiếp với vấn đề thứ nhất: Nếu giải pháp “bình ổn” giá đất làm suy yếu cơ chế giao đất cạnh tranh, minh bạch thì rất có thể nguồn lực đất đai sẽ chảy vào một nhóm nhà đầu tư và những nhà đầu tư có ưu thế sẽ có cơ hội đẩy giá bán.

Ngoài ra, Nhà nước đứng ở giữa trong các quan hệ đất đai mà một bên là các doanh nghiệp có nhu cầu tiếp cận đất và một bên là người dân đang có quyền sử dụng đất. Hai nhóm chủ thể này có quyền lợi đối nghịch nhau trong khi tài nguyên đất đai thì hữu hạn. Có thể ví đất đai như là tấm chăn hẹp mà ai cũng cần đắp, người này được đắp thì người khác sẽ bị lạnh.

Việc bình ổn giá đất sẽ có lợi cho hoạt động sản xuất của doanh nghiệp, giúp thể chế hóa Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân và đáp ứng mục tiêu tăng trưởng 8%/năm. Tuy nhiên theo phương án dự thảo sửa đổi thì giá đất theo bảng giá đất (áp dụng 5 năm) và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, người dân có thể sẽ không nhận được mức bồi thường thỏa đáng khi bị thu hồi đất, qua đó nối dài những vướng mắc trong thực thi pháp luật đất đai thời kỳ trước, điển hình là tình trạng khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến các quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường.

Từ những phân tích trên, để luật sửa đổi khi ban hành có thể đi vào thực tiễn cuộc sống, tránh phát sinh các vướng mắc, “điểm nghẽn” mới, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, cần tính đến các giải pháp kiểm soát quyền lực, tránh nguy cơ lạm quyền hay nhũng nhiễu trong thực thi công vụ, tránh gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Đồng thời cần thiết kế chính sách nhằm giải quyết tốt quyền lợi cho người có đất bị thu hồi để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Minh Thành