Xung quanh nội dung tính tiền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 130 và điểm c khoản 3 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai, xin có đóng góp ý kiến với nội dung sau đây:
Về áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân
Điểm a khoản 3 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai quy định bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để: “a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân”.
.jpg)
Quy định này có thể có bất cập với lý do: Bảng giá đất hiện nay chỉ bằng 30 - 50% giá thị trường, nên hộ gia đình, cá nhân có thể có đủ khả năng tài chính để nộp được tiền sử dụng đất theo bảng giá đất đối với đất ở trong hạn mức (nộp bằng 100% giá đất trong bảng giá đất).
Nhưng do điểm a khoản 3 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai vẫn giữ nguyên quy định cách tính tiền sử dụng đất này (nộp bằng 100% giá đất trong bảng giá đất), mà giá đất của bảng giá đất mới có thể sẽ tăng 2-3 lần mức giá trước đây thì sẽ dẫn đến tính tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cũng có thể sẽ tăng lên 2-3 lần (nộp bằng 100% giá đất trong bảng giá đấ” mới) làm tăng gánh nặng tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Quy định này có thể dẫn đến hệ quả, nếu hộ gia đình, cá nhân không có đủ tiền để cấp GCN QSDĐ sẽ dẫn đến tình trạng nhà ở không được hợp pháp hoá và dẫn đến giao dịch giấy tay, làm phát sinh thị trường ngầm. Nhà nước vừa thất thu ngân sách, vừa khó quản lý, không phù hợp với mục tiêu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.
Ví dụ: Hai căn nhà A, B mặt tiền nằm cạnh nhau cùng có diện tích 100 m2/nền tại đường D thành phố X (quy định hạn mức đất ở là 160 m2; giá đất đường D hiện nay là 10 triệu đồng/m2 trong bảng giá đất, mức giá này chỉ bằng 30-50% giá thị trường). Năm 2022, chủ căn nhà A làm “sổ hồng” thì nộp tiền sử dụng đất là 10 triệu đồng/m2 x 100 m2 = 1 tỷ đồng; Giả sử năm 2025, chủ nhà B làm “sổ hồng” và theo Luật Đất đai (mới) thì giá đất đường D “phù hợp với giá thị trường” có thể là 20 hoặc 30 triệu đồng/m2 thì số tiền sử dụng đất phải nộp có thể lên đến 2 hoặc 3 tỷ đồng, cao hơn rất nhiều so với hiện nay.
Do vậy, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, nên giao thẩm quyền cho Chính phủ quy định mức thu tiền sử dụng đất phù hợp với khả năng tài chính của hộ gia đình, cá nhân trong từng giai đoạn với mức thu tiền sử dụng đất nên bằng khoảng 30 - 50% bảng giá đất (mới) do giá đất đã phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
Đề nghị sửa điểm a khoản 3 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai như sau:
“a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận GCN QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Chính phủ”.
Đồng thời, đề nghị Chính phủ sẽ quy định mức nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì chỉ tính bằng 30 - 50% “bảng giá đất” (mới) do giá đất đã phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
Áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
Nghiên cứu điểm c khoản 3 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai quy định bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để: “c) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất”, Hiệp hội có đóng góp như sau:
Đây là quy định được bổ sung mới do khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 chưa quy định. Hiện nay, Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định áp dụng thuế suất 2% trên giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản (trong đó có quyền sử dụng đất) và không thấp hơn bảng giá sàn nhà đất để tính thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng nhà đất do UBND cấp tỉnh quy định, nên quy định áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cần đi kèm với điều kiện không thấp hơn bảng giá sàn nhà đất để tính thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng nhà đất do cấp tỉnh quy định, để đảm bảo sự phù hợp với quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành, hoặc theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
Hiệp hội đề nghị sửa điểm c khoản 3 Điều 130 Dự thảo Luật như sau:
“c) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân”.
Lê Hoàng Châu
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Từ 01/9- 30/11, cả nước sẽ tiến hành rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị cấp xã; thu thập, số hóa, tạo lập dữ liệu đối với Giấy chứng nhận (đất ở, nhà ở) đã cấp nhưng chưa xây dựng cơ sở dữ liệu. Trên cơ sở đó, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện chiến dịch làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Từ ngày 01/9 đến 30/11/2025, cả nước sẽ triển khai Chiến dịch rà soát, chuẩn hóa, đồng bộ dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư và hệ thống Quốc gia.
