Góp ý khoản 4 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 có nhiều điểm mới, trong đó chủ trương bỏ khung giá đất là một trong những điểm đột phá. Bài viết này góp ý cho khoản 4 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai.

Khoản 4 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai quy định: “4. Chính phủ quy định cụ thể nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20 % so với kỳ trước phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai đối với các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và đ khoản 3 Điều này”, bao gồm các trường hợp sau đây:

Trường hợp (a) Tính tiền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức đất ở;

Trường hợp (b) Tính thuế sử dụng đất;

Trường hợp (c) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

Trường hợp (đ) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.  

Đây là quy định được bổ sung mới do khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 chưa quy định và có mục đích rất tốt đẹp nhằm giữ mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20 % so với kỳ trước, không làm tăng gánh nặng tài chính cho một số đối tượng sử dụng đất, nhất là hộ gia đình, cá nhân.

Quy định nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và “không vượt quá 20 % so với kỳ trước” có mục đích rất đúng đắn nhằm giúp cho nền kinh tế và thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định, bền vững, không bị sốt nóng “bong bóng”, thông qua nhiều biện pháp, trong đó có việc kiểm soát biên độ tăng giá đất không vượt quá 20% so với kỳ trước, có nghĩa là bảng giá đất của năm sau chỉ được tăng khoảng 4% so với bảng giá đất của năm trước liền kề (tương đương với chỉ số CPI mục tiêu không vượt quá 4%). Đây cũng là nhận thức mới rất quan trọng về việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Quy định này giúp cho các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài yên tâm và có thể tiên lượng được chi phí chuẩn bị quỹ đất dự án đầu tư.

Tuy nhiên, quy định trên đây có một số bất cập như sau:

Thứ nhất, để thực hiện được “nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm” thì bảng giá đất cần được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và cần phải bổ sung quy định áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh biến động giá đất của năm ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện được nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm. Nên khoản 4 Điều 130 không phù hợp với yêu cầu xây dựng bảng giá đất hàng năm (khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai), nhưng lại phù hợp với quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013.

Thứ hai, nghiên cứu trên đây cũng cho thấy, để thực hiện được “nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20 % so với kỳ trước thì quy định cơ chế xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và khi thị trường có biến động giá đất thì UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất là phù hợp hơn.

Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai đề xuất quy định bảng giá đất hàng năm nên không phù hợp với nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20 % so với kỳ trước, bởi lẽ kỳ trước của bảng giá đất là năm trước liền kề, mà lại được tăng không vượt quá 20 %.

Thứ ba, quy định áp dụng nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20 % so với kỳ trước đối với đối tượng là hộ gia đình, cá nhân là rất thỏa đáng.

Như vậy, quy định áp dụng nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20 % so với kỳ trước lại không phù hợp đối với trường hợp tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (điểm c khoản 4 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai), bởi lẽ Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định áp dụng thuế suất 2% trên giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản và không thấp hơn giá sàn nhà đất, nên cần thiết xem xét bỏ điểm c khoản 4 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai.

Hiệp hội đề nghị sửa khoản 4 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai như sau:

“4. Chính phủ quy định cụ thể nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20 % so với kỳ trước phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai đối với các trường hợp quy định tại các điểm a, b và đ khoản 3 Điều này” (Ghi chú: Đã bỏ chữ “c” trong cụm từ “tại các điểm a, b, c và đ” tại khoản 4 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai).

Lê Hoàng Châu

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh