TN&MT- Định giá đất có ý nghĩa rất quan trọng trong xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong phạm vi nghiên cứu này, tác giả giới thiệu, phân tích kinh nghiệm định giá đất của Nhật Bản, Úc và Thụy Điển, từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật về giá đất, nâng cao năng lực quản lý đất đai của Việt Nam, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập quốc tế.
Nghiên cứu kinh nghiệm định giá đất ở một số nước
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Bộ TN&MT đã tham mưu cho Chính phủ ban hành và ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn các địa phương thực hiện việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể. Tuy vậy, công tác định giá đất còn những khó khăn, hạn chế, việc xây dựng bảng giá đất (có thể gọi là định giá hàng loạt) vẫn theo vị trí đất, chưa chi tiết đến thửa đất và chưa áp dụng được công nghệ thông tin hỗ trợ định giá đất hàng loạt; việc định giá đất cụ thể gặp khó khăn do thông tin giá đất thị trường làm dữ liệu đầu vào khi áp dụng các phương pháp định giá đất không phản ánh đúng giá thực tế chuyển nhượng; một số loại đất, khu vực không có hoặc thiếu thông tin giá đất thị trường. Năng lực của cán bộ định giá đất, tổ chức tư vấn xác định giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất còn hạn chế nhất định, ảnh hưởng đến chất lượng, thời gian định giá đất.
Việc nghiên cứu kinh nghiệm định giá đất của một số nước trên thế giới như Nhật Bản, Úc, Thụy Điển là điều cần thiết để các cơ quan quản lý tham khảo và tiếp nhận thêm các phương pháp, cách thực hiện định giá đất phục vụ việc hoàn thiện quy định của pháp luật về giá đất.
Nghiên cứu này dựa trên các chính sách, hướng dẫn về định giá đất của Nhật Bản, Úc và Thụy Điển. Nghiên cứu sử dụng các phương pháp điều tra, thu thập thông tin, tài liệu; phương pháp so sánh; phương pháp tổng hợp; phương pháp phân tích, đánh giá.
Nhật Bản:
Nhật Bản là một nước theo hệ thống quân chủ lập hiến, đất đai được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng. Chế độ sở hữu đất đai của Nhật Bản thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Nhật Bản đã xác lập các phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất đi vào ổn định với mô hình định giá hàng loạt theo thửa đất chuẩn - thửa đất cụ thể dựa vào lịch sử giao dịch thực tế, so sánh đặc tính của thửa đất chuẩn với thửa đất cụ thể.
Việc định giá hàng loạt có thể khái quát theo trình tự 11 bước sau đây: (1) Thiết lập khu vực phân theo mục đích sử dụng; (2) Thiết lập các khu vực có đặc điểm tương đồng; (3) Thiết lập tuyến đường; (4) Lựa chọn các tuyến đường chuẩn và thửa đất chuẩn; (5) Định giá thửa đất chuẩn; (6) Lập bảng so sánh giá đất; (7) Xây dựng dữ liệu tuyến đường; (8) Tính toán giá tuyến đường; (9) Lập bảng tỷ lệ hiệu chỉnh thửa đất; (10) Xây dựng dữ liệu thửa đất; (11) Tính toán giá thửa đất. Trong đó, “thửa đất chuẩn” là một thửa đất được chọn đại diện cho khu vực gồm các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có giá trị sử dụng tương tự và tình hình sử dụng đất, môi trường được coi là bình thường. Việc lập bảng so sánh giá đất được thực hiện trên cơ sở phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất thông qua sử dụng các phương pháp thống kê (chủ yếu là phân tích hồi quy bội) và phương pháp dựa trên kinh nghiệm của những người hiểu biết về thực tiễn định giá đất.
Các phương pháp pháp định giá đất sử dụng trong định giá hàng loạt bao gồm: so sánh trực tiếp; thu nhập; thặng dư; chiết trừ. Việc định giá hàng loạt được thực hiện bằng cách điều tra giá đất tại nhiều địa điểm đồng thời tại cùng một thời điểm trên toàn quốc. Kết quả định giá đất được Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm trên internet, một phần khu vực Tokyo, Osaka và Nagoya được công bố bằng tiếng Anh. Giá đất công bố sẽ áp dụng để định giá thuế thừa kế, ước lược định giá thuế tài sản cố định; làm quy chuẩn cho việc thẩm định giá đất của chuyên viên thẩm định bất động sản; làm quy chuẩn cho việc quyết toán giá mua bán đất công, bồi thường khi thu hồi đất cho mục đích công cộng.
Các kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá hàng loạt cho thấy điều kiện tối quan trọng là cần hình thành hành lang pháp lý và hệ thống dữ liệu về đất đai đầy đủ để ứng dụng công nghệ thông tin. Bên cạnh đó, các cơ sở thông tin phải chính xác và dễ tiếp cận. Ngoài ra, hệ thống định giá hàng loạt cần trù định khả năng cập nhật các thay đổi về các thuộc tính của bất động sản để cung cấp một quan niệm đúng đắn về các quy luật của sự phát triển thị trường.
Kinh nghiệm của Úc:
Úc (Liên bang Úc) là một quốc gia nằm ở Nam bán cầu, gồm có sáu tiểu bang và hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục. Ngoài ra còn có một vài lãnh thổ phụ khác nằm dưới sự quản lý của chính phủ liên bang.
.png)
Úc có 3 cấp chính quyền: liên bang, bang và địa phương (tương đương với cấp huyện ở Việt Nam). Nhà nước liên bang Úc phân cấp nhiệm vụ quản lý đất đai, định giá đất cho chính quyền bang. Đối với định giá đất, căn cứ vào các quy định ghi trong Luật về định giá đất của liên bang, mỗi bang được ban hành Luật về định giá đất của bang mình trên cơ sở Luật chung của liên bang. Tổng định giá là người đứng đầu Văn phòng Định giá đất của mỗi bang. Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được Thống đốc bang bổ nhiệm theo quy định của pháp luật để giám sát hoạt động định giá đất. Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01/7 hàng năm do Văn phòng Định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản.
Liên bang Úc cũng như tại mỗi Bang của Liên bang Úc đều áp dụng thống nhất hai chế độ định giá đất, đó là: Chế độ định giá đất hàng loạt để tính thuế bất động sản (trong đó cũng định giá theo mô hình thửa đất chuẩn) và các khoản lệ phí; Định giá đất cá biệt (riêng lẻ) để tính thu nhập từ bất động sản và bồi thường cho người sở hữu đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Nguyên tắc định giá đất: Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch.
Các phương pháp định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam); Phương pháp chiết trừ.
Đối với các bất động sản có thể có giá trị trên trị trường thì tại các bang của Úc dùng hầu hết dùng phương pháp so sánh (tức là lấy giá của bất động sản tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí khác.
Đối với các bất động sản không có giá trị thị trường thì sẽ dùng phương pháp vốn hóa hoặc phương pháp chiết trừ. Theo đó, phương pháp chiết trừ được sử dụng thông dụng nhất để xác định giá trị của bất động sản chuyên biệt.
Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân.
Thụy Điển:
Thụy Điển là một quốc gia ở Bắc Âu có hình thức sở hữu đất đai Nhà nước và tư nhân, trong đó gần một nửa diện tích đất ở Thụy Điển thuộc sở hữu tư nhân. Trong quản lý đất đai, Thụy Điển là quốc gia đầu tiên trên thế giới thiết lập một hệ thống pháp lý dựa trên máy tính để quản lý đất đai thông qua Ngân hàng Dữ liệu Đất đai (Land data bank).
Phương pháp luận định giá đất của Thụy Điển phổ biến là dựa vào giá cả thị trường. Hệ thống đăng ký bất động sản là cơ sở cho việc định giá tài sản. Một hệ thống dữ liệu được xây dựng trên cơ sở các thông tin về giá bán quyền sở hữu đất, thông tin về các đối tượng (thửa đất) và các thông tin mối quan hệ giữa người bán và người mua. Hệ thống giá này được xây dựng bởi Cơ quan lập Bản đồ, Địa chính và Đăng ký đất đai Thụy Điển (The Swedish Mapping, Cadastral and Land Registration Authority - Lantmateriet). Lantmateriet chịu trách nhiệm về việc xác lập các bất động sản thông qua dịch vụ địa chính và cung cấp thông tin đầy đủ về khoảng 3,3 triệu bất động sản trên toàn Thụy Điển như đánh giá thuế và quyền sử dụng đất. Thông tin này là nền tảng cho xã hội và nền kinh tế thị trường.
Về định giá hàng loạt: Lantmateriet có trách nhiệm xây dựng, quản lý hệ thống dữ liệu thông tin giá đất/bất động sản thị trường, xây dựng bản đồ vùng giá trị đất và xây dựng, cập nhật các mô hình định giá và áp dụng công nghệ thông tin sử dụng cho định giá bất động sản.
Cơ quan thuế có trách nhiệm xác định giá bất động sản để tính thuế và thông báo thông tin về giá bất động sản, tiền thuế cho chủ sở hữu bất động sản. Theo Luật định giá bất động sản thì định giá hàng loạt được quyết định bằng 75% giá bán bất động sản phổ biến trên thị trường và được sử dụng để tính thuế bất động sản. Tại Thụy Điển, thuế bất động sản đóng góp nguồn thu ngân sách lớn với mức thu hàng năm ổn định trung bình 25 tỷ Kr (tương đương 3,3 tỷ USD/năm), do đó định giá hàng loạt có vai trò quan trọng và ngày càng được hoàn thiện về quy trình, cơ sở dữ liệu về giá bất động sản.
Về định giá cá biệt: Có các định giá viên và các công ty định giá đất/bất động sản cung cấp dịch vụ định giá bất động sản để đáp ứng nhu cầu định giá cụ thể của Nhà nước khi trưng mua bất động sản để xây dựng các công trình công cộng, quốc phòng, an ninh; định giá bất động sản để thế chấp.
Các phương pháp định giá đất áp dụng theo Tiêu chuẩn định giá quốc tế (International Valuation Standard (IVS) với nguyên tắc định giá đất là giá bất động sản được xác định ngang bằng với giá thị trường và mục đích sử dụng tối ưu nhất. Việc định giá đất/bất động sản áp dụng 3 phương pháp, gồm: So sánh; Vốn hóa thu nhập; Chi phí. Trong một số trường hợp, việc định giá bất động sản áp dụng kết hợp cả phương pháp nêu trên.
Một số đề xuất, khuyến nghị về định giá đất cho Việt Nam
Về việc định giá đất theo giá đất thị trường: Qua nghiên cứu chỉ ra, các phương pháp định giá đất: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư đang áp dụng tại Việt Nam là các phương pháp phổ biến trên thế giới. Tuy nhiên, do giá đất thị trường làm dữ liệu đầu vào của các phương pháp định giá đất không phản ánh đúng giá trị thực tế giao dịch đã ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá đất. Do đó, cần thiết phải xây dựng môi trường pháp lý để người dân kê khai trung thực giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát triển thị trường quyền sử dụng đất lành mạnh và ổn định. Trong điều kiện của Việt Nam, cần quy định theo hướng áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân khi người dân thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, với quy trình định giá đất hàng loạt, kể cả việc bỏ khung giá đất và khi có giá thị trường phù hợp với thực tế, có cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực thì bảng giá đất cũng vẫn có hạn chế trong việc phản ánh kịp thời biến động giá trên thị trường nếu chu kỳ xây dựng bảng giá đất 5 năm một lần. Vì vậy, cần xây dựng, ban hành và công bố bảng giá đất hàng năm để bảo đảm phù hợp với nguyên tắc định giá đất.
Đề xuất đổi mới về mô hình định giá đất: Trong thời gian vừa qua Chính phủ Việt Nam đã đề ra chủ trương tăng cường năng lực tiếp cận cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 và tập trung thúc đẩy phát triển Chính phủ điện tử như là một dự án trọng tâm trong lĩnh vực công. Công tác cơ bản đầu tiên để xây dựng chính phủ điện tử là tín học hóa hành chính, chuyển đổi phương thức thực hiện các nghiệp vụ từ thủ công sang thực hiện bằng máy tính. Việc xây dựng bảng giá đất theo quy trình hiện hành chủ yếu thực hiện thủ công, cần thiết phải lộ trình thực hiện việc xây dựng bảng giá đất theo mô hình vùng giá trị, thửa đất chuẩn, định giá đến từng thửa đất cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin, tăng tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc định giá đất. Trước mắt, có thể thực hiện việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có hồ sơ địa chính, đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường. Việc xây dựng hoàn thành cơ sở dữ liệu giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai để đáp ứng yêu cầu quản lý, phục vụ tổ chức, người dân là rất cần thiết.
Đổi mới nâng cao hiệu quả tư vấn định giá đất, thẩm định giá đất: Qua thực tiễn trong thời gian vừa qua và kinh nghiệm của các nước cho thấy, khi thực hiện định giá đất, cơ quan có thẩm quyền phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất chuyên nghiệp thực hiện để nâng cao chất lượng định giá đất và đảm bảo đánh giá độc lập, khách quan.
Trong điều kiện của Việt Nam, khi thẩm định giá cụ thể cần cho phép Hội đồng thẩm định giá đất được thuê tổ chức có chức có chức năng tư vấn giá đất khác để giúp công tác thẩm định nhằm nâng cao chất lượng chất lượng chuyên môn trong thẩm định giá đất.
Nghiên cứu trên đã tổng hợp, phân tích kinh nghiệm định giá đất của Nhật Bản, Úc và Thụy Điển, đề xuất một số giải pháp giúp cho nhà quản lý có thêm thông tin tham khảo trong quá trình xây dựng hoàn thiện chính sách, pháp luật về giá đất. Kết quả nghiên cứu được thực hiện trong khuôn khổ Đề tài cấp Bộ: “Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn, đề xuất đổi mới các phương pháp định giá đất bảo đảm việc định giá đất cụ thể phù hợp với giá đất thị trường”. Mã số: TNMT.2021.01.08.
TS. Đoàn Ngọc Phương
Giám đốc Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính
Tổng cục Quản lý Đất đai
Chiều ngày 22/9, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo "Nhận diện "điểm nghẽn" và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai" nhằm nhận diện những "điểm nghẽn" về chính sách, thể chế và khó khăn vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành của lĩnh vực pháp luật về đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp mang tính đột phá, bảo đảm pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện, đồng bộ, thông suốt, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Sau gần một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã mở ra nhiều đổi mới, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng cũng phát sinh không ít vướng mắc, nhất là trong tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Quan tâm tới dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, các chuyên gia đánh giá cao giải pháp của Chính phủ và cho rằng chính sách cần bảo đảm công bằng, tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các cá nhân, hộ gia đình.
Chính phủ mới ban hành Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian chưa được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; trong đó yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 để trình cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với đơn vị hành chính mới sau sắp xếp, sáp nhập.
Mới đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký Quyết định số 1358/QĐ-UBND phê duyệt Dự án xây dựng Bảng giá đất lần đầu trên địa bàn Thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Từ 01/9- 30/11, cả nước sẽ tiến hành rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị cấp xã; thu thập, số hóa, tạo lập dữ liệu đối với Giấy chứng nhận (đất ở, nhà ở) đã cấp nhưng chưa xây dựng cơ sở dữ liệu. Trên cơ sở đó, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa hướng dẫn các địa phương tổ chức thực hiện chiến dịch làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Từ ngày 01/9 đến 30/11/2025, cả nước sẽ triển khai Chiến dịch rà soát, chuẩn hóa, đồng bộ dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu dân cư và hệ thống Quốc gia.
